中房网讯 5月27日，由上海易居房地产研究院主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2021中国房地产上市公司综合实力榜"、"2021中国房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年是第14年发布上市公司百强测评研究成果，本次评测从195家上市房企中选出百强，上市公司的队伍越来越庞大。“从2017年到2021年，Top10的变动不是特别大，特别是前三强的变动情况不大。

      目前行业内部分化明显，即强者恒强，排名靠后的企业整体集中度在下降，龙头企业集中度在不断上升，总资产分布情况也集中于头部企业。31-50强的增速快于头部和尾部房企，成长型公司对规模的增长的诉求增强。

      2020年上市房企净资产收益率出现了大幅度的下降；从成长能力看，整体业绩增速有所放缓。从营业收入增速、净利润增速、净资产整体增速看一下成长能力，实际压力都很大。

  以下为文字实录：

  尊敬的陈会长、各位嘉宾：

  中午好！

  今年是一年一度的第14年发布上市公司百强测评研究成果，我事先看过这些数据，和往年会有一些差异。

  首先我们从195家上市房企中选出百强，一个宽屏才能把195家上市房企放在一起。但我们也可以注意到，其中有一部分房企慢慢退出了我们的视线。

  我们看一下Top10的变化。从2017年到2021年，Top10的变动情况不是特别大，特别是前三强的变动情况不大。今年招商蛇口新晋10强行列。

  看一下资本市场的表现。2020年房地产股在资本市场上的表现属于比较一般（这样讲算比较客气的，因为在各个行业的排名当中，房地产股整体是输给大盘的）。虽然很多产业受到了疫情影响，但随着去年下半年整体经济的复苏、疫情影响的减弱，在股市当中的表现一天好于一天，但地产股在去年下半年受到“三道红线”等各项政策的影响，全年走势一般。

  从上市公司房企收益角度来讲，可以说地产股更加便宜了，大家是否同意这个观点？因为PE越来越低，收益越来越高，股价却没有发生变化。我认为，这对部分房企来讲，它的分红率已经超过了今天存银行，甚至是买理财产品的投资回报率，价值随着收益的提升，也日益凸显。

  这是市盈率的比较图。从市盈率的角度可以看到，总的来讲市盈率是走低的过程。2020年年末，沪深上市平均市盈率是7.78，港股房企的市盈率还不到7，是6.79，应该讲市盈率是向下走的。

  从百强上市房企的市值情况来看，下跌占大多数，当然我们如何来看待这个问题？整个规模在做大、利润在做高，市值略有下跌，我们觉得投资的价值更高了。因为2020年上市房企的股价“跌多涨少”，2020年这次的发布，跟前几次的发布会有这方面的差异。

  从运营规模情况来看，一般指标当中的规模指标都比较看重。但是2020年，我们的规模指标和风险指标同样看重。2020年规模增速明显放缓，营业利润的均值首次下降，从图表当中可以看到相关数据情况。

  我们分别看一下头尾两部分。目前行业内部分化明显，即强者很强，排在后面的企业整体集中度在下降，龙头企业集中度在不断上升，总资产分布情况也集中于头部企业。

  31-50强的增速快于头部和尾部房企，也就是说，这些成长型公司今天对规模的增长、对于整体做大，他们有进一步的诉求。2020年下半年发布“三道红线”政策后，很有可能对这类企业增速产生相关影响，过去都在谈弯道超车，但今天弯道超车可能会翻车，接下来这部分企业的整体增速，可能也会放缓。

  偿债能力，即对风险的控制。2020年我们对这部分的指标更加看重，从8月23日“三道红线”出台后，所有的房企都在做降杠杆相关工作，效果非常明显，抵御风险的能力在加强，从这一点来说，房企更加健康了。“三道红线”的达标成果中，前10强做得最好，11-30强做得相对差，这一点大家也可以理解，因为前10强达到了一定规模，对增速的要求反而没那么高，所以不会过度依赖于融资来推动整个企业的增长。而11-30强正好处于快速发展的过程中，相对来讲踏红线的比例更好。“三道红线”可以看到，上市公司两极分化的效果明显，好的企业明显优秀，有的企业三道红线中每一道到踏到了。

  从50强房企可以看到，2020年融资总额微降，符合中央提出的“降杠杆、去杠杆”要求。也就是说，50强房企在去年已经作出了很明显的相关去杠杆工作。

  盈利能力分析。

  相对来说利润总额在上升，但相关盈利指标在下降。包括利润均值下降，净资产收益率下降，总资产报酬率下降，还有其他一小部分指标出现了下滑情况。这对房企来说，是一个比较大的挑战。可以这样讲，2020年也出现了盈利能力的分化。自2012年一直到2019年，我们基本每年在盈利指标中看到的都是各项指标的上升，但是在2020年当中，我们看到了很多指标的下降，这也预示着整个行业在2020年发生了比较大的变化。

  净资产收益率大幅下降。前面我们讲，有的指标是“有所下降”，但净资产收益率出现了比较大幅度的下降，这一点也要提醒房企注意，今天的企业不是那么赚钱了，前两天大家在拿地的过程当中，没拿到地的企业有点忧虑，但拿到地的企业更加忧虑，他们讲一句话“拿地爽三天，接下去痛三年”。如果今天拿地之后，每家企业的表现都是“痛三年”，那今天我们对行业的整体认识，还要进一步发生改变，或者说在拿地的过程当中，对地价的判断还要再发生一些改变。

  简单看一下成长能力。整体业绩的增速还是放缓的，但是在这个过程当中，有一部分企业的增速相对较快，但整体来看，今天看到的大多数指标都在下降。

  其中增收又增利的上市房企占比在下降，不增收不增利的房企占比在上升，这个象限是我们都不愿意进入的，这是没有增长、而且下降的。从右边的四象限图中可以看到，右上角大家都想去到的空间，企业数量在下降。

  从营业收入增速、净利润增速、净资产整体增速看一下成长能力，实际压力都很大。

  经营效率分析。

  这个指标和前几项相对一致，由于我们有一部分优秀的房企在经营效率中，特别是2020年“从管理当中要效益”，所以这项指标还是稳中有升的。不管是存货周转率，还是流动资产周转率，还是总资产周转率，几项均值都比2019年有所提升。

  50强上市房企存货占比目前达到八成以上，从存货角度，主要也是集中在头部房企。今天从健康的角度来说，我们希望存货的占比能够进一步下降，有一部分企业提出了和制造业同样的口号，“未来没有‘存货’”，房地产不可能没有存货，因为地的开发是有周期的，相对原来存货的角度，未来要慢慢变成无库存、无存货的运作方式。

  从社会责任的角度，有一个大项，纳税金额有所下降。这可能也是2020年受到疫情的影响，也受到了利润的影响，所以纳税总金额有所下降，这一点也在提醒我们所有的房企，今天的运营压力越来越大了。

  创新能力分析。

  2020年，整个企业的创新我认为做得还是非常不错的。首先是产品创新，刚刚陈会长也说了，未来就是强调技术、科技、产品力的，我们现在所有的房企也意识到产品对企业未来发展的重要性，所以大家在户型、社区、绿色环保、科技等诸多方面做了很多努力和相关创新实践，应该说取得了很好的效果；二是数字化，我们认为2020年是房企数字化的元年，做了很多数字化改革试点，像今天来的旭辉，也是数字化做得非常好的标杆企业；三是房企在多元化投资上做了相关努力，除了我们熟悉的物业，（今天我们也和物业共同举办本次测评成果发布会），在商业、办公、长租、文旅、产业、康养等诸多方面，都做了多元化的相关努力。我们上午还开了一个关于产业链的投资峰会，我们也注意到，房企今天在创投方面，在投产业链上下游/美好生活/科技方面，2020年也作出了非常多的相关实践，这些实践对整个企业的创新和转型，都有至关重要的作用。

  我在这里就简单地把测评成果和在座各位嘉宾做一个简单汇报，相关详细内容都在我们的报告中有所体现。接下来，让我们一起来看大屏幕，看一下本次测评成果的排行相关发布，谢谢大家。