中房网讯 （亚晨/文）5月27日，“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。活动发布了最新的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的测评研究工作，已经连续开展了14年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。活动还同时发布了《2021物业服务企业上市公司研究报告》，该项研究由中国物业管理协会指导，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办。

  在本次测评成果发布会现场，来自房地产行业的专家、学者，知名金融投资机构的代表、优秀上市房企、物企的代表，分别对下半年的房地产市场形势分析与物业服务市场展望，房企投融资如何破局，物企在资本市场中发展的新趋势和新特征，以及房地产与物业上市公司在各自领域还有哪些值得关注的新赛道等话题展开讨论。

  周忻：开发+物业，中国房地产业将继续繁荣

  中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，通过疫情，物业行业的地位得到了充分提高，大家意识到了物业的重要性。中国房地产市场的整个规模，不应只看开发，而应把开发和物业放在一起，思考中国房地产行业的发展方向。从综合角度来讲，整个中国房地产行业是向前发展的，是做得越来越大的。如果过去30年、40年的时间，中国房地产行业是在“建设繁荣”，那么未来的30年、40年、50年，是在“守护繁荣”。把建设繁荣和守护繁荣加在一起，从一个企业的角度来讲，是一个企业成长和成熟的过程，是做大的过程。

  周忻认为，虽然过去的2020年，整个行业的“地产+物业”是高歌猛进的发展，但从2021年-2022年，不管是地产企业还是物业企业，前途未必光明，需要大家如坐针毡、如履薄冰。

  丁祖昱：行业内部分化明显，龙头企业集中度不断上升

  中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱称，目前行业内部分化明显，即强者恒强，排名靠后的企业整体集中度在下降，龙头企业集中度在不断上升，总资产分布情况也集中于头部企业。31-50强的增速快于头部和尾部房企，成长型公司对规模增长的诉求增强。在丁祖昱看来，2020年下半年发布“三道红线”政策后，很有可能对这类企业增速产生相关影响，过去都在谈弯道超车，但今天弯道超车可能会翻车，接下来这部分企业的整体增速，可能也会放缓。

  根据丁祖昱介绍，2020年上市房企净资产收益率出现了大幅度的下降。从成长能力看，整体业绩增速有所放缓。从营业收入增速、净利润增速、净资产整体增速看成长能力，实际压力都很大。丁祖昱分析，目前50强上市房企存货占比达到八成以上。从存货角度，主要集中在头部房企。从健康的角度来说，希望存货的占比能够进一步下降。

  杨熙：未来会有越来越多的中小物企走向并购路线

  中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙表示，当前资本市场对高增长及大规模企业明显更加追捧和青睐，也可以看到，未来五年物业服务企业还会经历高速发展的阶段。同时，在科技能力和品牌能力上，会进一步协同物业服务企业的发展，促进他们综合实力的进一步提升。

  杨熙认为，香港联交所提高主板上市门槛至三年累计盈利8000万港元的水平，对物业服务企业未来在港上市会造成一定影响，他认为未来会有越来越多的中小企业走向并购路线，也可能需要联合进行企业发展。

  杨熙称，当前整个行业有46家上市的物业服务企业，目前递表的有19家，还有2家准备拟上市分拆，从目前公开的信息来看，至少还有20家企业会上市，还有一些企业在酝酿的过程中。杨熙预计，截止2021年末，中国物业行业市场上的上市物企将达到70家。

  蔡金强：未来一年房企压力巨大

  奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强，给出了自己对于行业的一个判断。他认为，对于房企来说，目前属于“黎明前的黑暗”，行业剧变在激烈进行中，房企基本再无弯道超车机会。除了“三道红线”压力，集中供地下热点城市整体地货比高，利润率将继续恶化，但房企拿地的激烈程度仍然未减，高地价将对房企2021-2022年结转利润率继续产生压力，中小开发商如果硬抢地，新拿的地块利润率严格上无利可图，甚至亏损。

  蔡金强判断，至少要在2022年三季度之后，随着大量中小开发商的萎缩，地价开始回落，龙头地产商通过平台化发展，顶住2021-2022年利润率压力，将开始重拾成长。

  林峰：地产行业新形势下的七个观点 

  旭辉控股CEO林峰谈到了地产行业新形势下的七个观点：

  第一，存在的不一定是合理的。目前“两集中”政策下，全国土地市场较为火热，诸多房企宁愿牺牲利润也要抢地。但是“没有花不完的钱，只有买不完的地”，旭辉一直保持理性，选择在别人贪婪的时候恐惧，别人热烈的时候冷静。 

  第二，行业准金融属性进一步加强。行业的强管控将规避行业出现风险，未来只有财务稳健的公司才能行稳致远。

  第三，行业最佳窗口期已经过去。地产公司依赖财务杠杆弯道超车的时代不复存在，中小房企面临更大挑战。

  第四，行业进入强者恒强阶段。“高手博弈半目求胜”，行业高手的对决胜负都在分毫之间，精细化运营必不可少。高手都会重视经营质量，以客户为导向，这样才能保证合理利润。

  第五，行业依然面朝大海。城市分化、板块分化、企业分化情况并存，对于稳健均衡的头部房企而言，机会大于挑战。没有消亡的行业，只有熬过黑暗，才能见到黎明。

  第六，行业整合加剧。行业已经从大鱼吃小鱼，到大鱼吃中鱼、大鱼吃大鱼、快鱼吃慢鱼时代，地产收并购和物业收并购均迎来机会。

  第七，你改变不了世界，只能改变自己。面对行业变化，旭辉将追求有质量的增长，始终保持有利润和回款的销售。同时，旭辉将以客户为中心，用心做好产品和服务，赢得市场认可。此外，旭辉还将以战略终局思维布局多元化赛道，为旭辉未来可持续增长奠定基础。

  张宇：预计下半年政策收紧，开发商要与时间赛跑

  中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇表示，政策不是一个外生变量，政策是因为行业本身发生的变化，而不得不进行的回馈。短期看要从库存出发，库存高、库存低基本决定了这个行业接下来的供需价格，价格又决定了买地，地价又决定了政策，所以这个逻辑的核心出发点就是库存。

  张宇指出，已开工而未销售的库存，这个指标比较低，一二线这些年一直库存比较低。三四线这两年库存仍然不高，特别是一些都市圈的强三四线。这个库存状态不改变，房地产价格向上的压力就始终存在。张宇称，假设今年前4个月和后8个月符合历史比例关系，就意味着今年下半年的政策会收紧。最后几个月可能会出现明显放缓，所以开发商短期的销售要与时间赛跑。

  崔霁：市值管理是上市公司战略管理的核心内容

  上海易居房地产研究院院长助理、课题组执行组长崔霁表示，中国房地产经过30年的发展表明，价值与市值管理并重，市值管理是上市公司健康成长的基础，而价值创造与价值实现的协同，是上市公司持续发展的关键。

  据崔霁介绍，课题组对整个房地产上市公司的市值管理提出了发展对策建议：一是，重视和明确市值管理战略定位及具体目标。二是，把握市值管理的科学性、专业性、主动性。三是，加快建立与完善市值管理制度。四是，建立市值管理监测，保障企业科学决策。五是，以市值管理规划引领企业发展。

  刘策：房地产成了“赚钱”但“不值钱”的行业

  佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策认为，房地产行业未来的发展还是乐观的。刘策表示，目前房地产行业变成了“赚钱但是不值钱的行业”，换句话说资本市场给的PE很低。房地产未来核心的方向，就是让房地产往既赚钱又值钱的赛道去转移。而赛道转移首先则离不开运营，其次便是新业态的发现，以物业为例，PE倍数很明显，是房地产的数倍甚至数十倍。此外，刘策指出，房地产能够成功跨越第二曲线的核心是往相关的康养、健康领域转型。

  李仿：房地产行业已进入地产资本管理时代

  当代置业金融资本中心总经理李仿认为，自从资管新规之后，最近这几年，银行、央行监管体系已经实现了政策上的监管闭环，希望地产行业能够平稳健康的发展。

  对于地产行业如何平稳健康发展，李仿提出三点看法来启发地产企业做好资本破局：第一，投资性业务、股权上的合作，这些没有卡死；第二，正常银行的开发贷款，水也在持续流入；第三，整个监管体系并没有在按揭上给大家更多的限制。它会鼓励地产行业在获取土地的时候，尽量用自己的自有资金获取土地，或者找合作伙伴的资金获取土地。

  李仿指出，整个地产行业已经到了地产资本管理的时代。他进一步指出一个概念——地产投行业务，即用投行、资本管理、资产管理的思维做地产。地产行业所谓的类金融属性，最终聚焦的就是资本管理和资产管理。

  李长江：物企想得到资本青睐需走合纵连横之路

  碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示，未来物业服务行业的变化，以上市企业来说，如果要长期吃这碗饭，得到资本市场的宠爱，毫无疑问，必须走合纵连横之路。以后在这个行业里基本过得好的，大概只有十家企业左右。

  在李长江看来，物业服务行业企业的发展，最后就是要分成两个部分，大的越来越大、越来越好。比如像他们现在做的，在投机器人，还要投两个亿的数字化建设。当投出来以后，别人没办法投，只能跟着跑，这就是步步领先，当然也要有行业的使命感。

  陈海照：基础物业做宽，专业公司做强

  招商积余党委书记、董事总经理陈海照表示，今天大家生活水平日益提升后，开始转向对美好生活的向往，加上科技赋能、互联网以及资本的推动下，我们称物业服务为“现代物业”，跟以前的“四保”（保安、保洁等）有一些差异，所以企业被资本看好，排队上市，才有100倍市盈的发生。

  关于未来的发展，他认为，首先，把传统的基础物业作为一片“沃土”，希望把这片“沃土”做得更宽，在中心主要城市做得更厚，包含住宅、非住宅、机构。其次，招商物业和中航物业自身又有一些专业公司，所以在这片沃土上，要长出几棵树，希望这些树长得更强，比如楼宇科技、电梯维保，光这块，就有2万多部的电梯。还有到家汇商城，以前是招商局集团内部集采的，现在给1000多家写字楼客户开放进行采购。

  韩芳：腰部物企要打造IP，追求质量

  南都地产服务集团、南都物业服务集团董事长韩芳表示，未来物业行业空间肯定非常巨大，它是存量房市场，有无限的想象空间。

  关于物业行业的特征，她指出三个明显的特点，其一，未来这个行业，会更多聚焦规模、聚焦于龙头企业发展，这个趋势不会改变；其二，未来的多元化板块领域会发展得更好；其三，智慧物业的应用，在行业中会有非常大的变局，这也是行业变化的一个趋势。

  韩芳表示，以南都物业的发展逻辑来看，作为腰部企业，其明确自己的发展定位，打造属于自己的IP，不仅仅是要追求规模，更多的是要追求质量，站在以客户第一的角度，把目标落地为我们的行动计划，拓展未来属于自身的多元化领域。

  夏冠明：运营赋能与科技赋能是核心竞争力

  合生活科技集团总裁夏冠明出席会议并表示，资本对物业股认知已趋于理性化。据夏冠明介绍，合生活定位为一家科技型企业，而非仅仅是一家物业管理企业。谈及合生活区别于其它已上市物业公司的最大差异点，夏冠明指出，物业管理企业主辅营结构比例，正常来讲是70%的物业管理收入，30%其它收入。而合生活是20%的物业管理收入，剩下的80%全部是创新业务收入。

  夏冠明认为，合生活的核心竞争力有两点：一是运营赋能，二是科技赋能。目前的客户有C段、B端、G端，有收入渠道来源，这是合生活最大的不一样的地方。

  闭涛：在细分领域里找到自己的生存空间

  新力控股集团副总裁、新力服务集团董事长兼总裁闭涛表示，八年的时间，走到了腰部企业的位置。当然，也代表了在过去房地产领域的传统赛道，依靠优质服务，获得了过去前几年的高速增长，面对未来的转型还是比较焦灼。

  “一方面，要延续过去房地产领域的优质服务品牌；另一方面，要适应资本市场的转型。” 闭涛认为，更多的腰部企业共同的想法是，能不能找到自己的赛道、找到自己的新赛道、在细分领域里找到自己的生存空间。这个逻辑，大家这么想是没有问题的，但实际上对于腰部企业，提出了更高的要求。因为如果按照简单的收并购、孵化新赛道，像头部企业手握几百亿的资金，随时可以收购这个赛道的龙头企业，这样一来就把你的路堵住。