“未来一二线城市群及其都市圈将成为房企‘主战场’，为行业提供结构性机会。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为。

  长期以来，连平主要研究宏观经济运行与政策、国际金融中心及世界经济理论等。近年来多次出席国务院领导主持召开的专家咨询会议，为高层决策提供意见和建议。对于房地产行业他也多有研究。

  站在“十四五”开局之年，房地产行业正式迈入下半场，变局亦由此拉开：一方面，外部环境不确定性加剧；另一方面，地产行业生存模式已变。新周期、新环境下，我国上市房企面临的主要问题是什么？如何才能提高竞争力，实现更好的发展？

  对于这些摆在前面的问题，连平认为要把握好人口与都市圈趋势，同时做好企业经营，谋局发展。

  “期待看到房企经营中更真实的一面。”连平说。

  为客观反映中国房地产行业总体经营状况和发展态势，6月25日在北京将举行一场围绕“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”的重要论坛，大会旨在发布最新研究成果并公布“2021中国上市房地产企业综合竞争力榜单”，为政府房地产调控提供参考，同时反映企业竞争力优势，查找弱项和风险隐患，为各类投资者提供参考，搭建房地产行业投融资平台。

  这将成为评判中国房地产企业综合实力及行业地位的重要标准。

  中国房地产报：从长期研究来看，您对于中国房地产市场有何判断？

  连平：第一，未来5年我国房地产市场增量将处于高位。

  一方面，农村人口市民化推进将释放增量需求。根据普查结果，2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%，较2016年提升了4.2个百分点，略慢于常住人口城镇化率增长幅度，但流动人口却大幅度增加。“十四五”期间解决这部分人群基本保障问题就变得尤为重要，这当中包括了就业、住房、医疗、教育等领域的社会保障问题。以住房问题为例，未来一个时期，房地产市场首要问题便是着力解决大城市住房突出问题，特别是针对困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

  另一方面，在新型城镇化建设大背景下，人均住宅需求将进一步提高。历史数据显示，我国人均住宅面积增量与城镇化率增量关联度极高。改革开放以来的42年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米；预计到2025年，我国城镇人口将达到9.59亿，城镇人均住宅建筑面积将升至45平方米；与此相适应，2021-2025年，平均每年住房建筑面积需求超过10亿平方米，整体房地产行业建筑需求依旧会保持长足的发展。

  第二，人口周期导致房地产需求长期放缓。

  劳动人口下降及老龄化率上升影响长期房产购置能力。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。七普数据显示，过去10年劳动人口数量占比大幅下降，2020年15-59岁人口规模为89438万人，比2010的93967万人下降了约4500万人。老龄化方面，65岁及以上人口占比分别达到13.5%，比2010年8.87%上升了4.63个百分点。对我国房地产行业而言，老龄化率不断上升对房地产需求抑制作用是深远的。总体而言，预计“十四五”时期，我国人口总量仍将保持增长。结合人口结构迭代成因以及生育率的判断，并参考国内外权威机构的测算，预计到2025年前后人口总数达到阶段性高峰的14.2亿-14.5亿，此后可能逐步回落。

  第三，人口向发达区域进一步集聚，分化特征明显，给行业带来结构性机会。

  据统计显示，2020年，东部、中部、西部、东北地区的人口占比分别达到39.39%、25.83%、27.12%、6.98%，与2010年相比，东部地区占比上升2.15个百分点，西部地区人口占比上升0.22个百分点，而中部和东北地区的人口占比分别下降0.79和1.2个百分点。从城市群角度看，过去10年，珠三角和长三角人口净流入分别为2160万和1800万，领跑全国；哈尔滨、长春等东北地区，人口净流出1100万。

  从中长期看，重点城市群和核心城市将承载更多产业和人口，成为房地产行业新的成长点，拉动房地产市场进一步发展。从全国人口分布来看，沿江、沿海地区劳动人口居多。根据19个城市群人口统计测算来看，长三角、珠三角和京津冀城市群，其人口数量均超过1亿人口，但从趋势上来看，珠三角和长三角未来吸引劳动人口的能力相对更强。在内陆方面，成渝经济区、中原和长江中游经济带未来经济发展的潜力较大。展望“十四五”时期，房地产企业将相应加大对上述城市群布局力度，相应地房地产行业占当地GDP比重有可能上升，这些区域房地产市场仍将有良好发展前景。

  中国房地产报：新市场形态下，上市房企应如何增强竞争力？

  连平：第一，抓住一二线城市群和都市圈带来的结构性机会。

  纵观全球城市化发展历程，成熟的都市圈形成都与资源要素双向流动紧密结合。未来农村和中小城市人口将继续向大城市流入，北上广深和内陆各省核心城市将吸引更多人口净迁入，都市圈建设进入快速发展阶段；与此同时，全球一些发达都市圈内依附的中小城镇的GDP对都市圈贡献率也不小，这是我国城镇化建设有待补齐的短板之一。“十四五”规划期间，部分有特色的县域房地产市场也存在良好发展机会。相应地，房价也将表现出分化的走势，购房者对热点城市的住房青睐有加。未来一二线城市群及其都市圈将成为房企“主战场”，为行业提供结构性机会。

  第二，把握好行业集中度进一步上升带来的机会。

  当下房地产市场主体分化态势有所加快，这对整个房地产行业来说更多是带来积极因素。过去10年，房地产行业集中度一直在上升。销售金额排在前50的房企（CR50）占市场份额从2011年的20.9%升至2020年的55%，预计“十四五”期间这一趋势仍将延续，但增速可能有所放缓。

  未来市场主体结构将更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不断，贸易摩擦和疫情冲击导致一些规模相对较小、资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场。相应地，剩下规模较大的房地产公司抵御风险能力相对较强，有助于整个市场应对风险能力的提升。

  大型房企通常获取土地相对成本较低，同时在银行融资利率水平也明显低于小型房企，未来大型房企市场占比提高有助于控制房价上行压力。随着行业集中度提升，宏观调控政策落地效果也将得到提升，这对房地产行业应对未来可能的风险和不确定性更为有利，有助于调控政策落地和市场保持健康发展，有能力的房企应把握好其中机会。

  第三，加大融资多元化力度，财务管控能力跨上一个台阶。

  房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制。自2020年三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性调节措施。前有“三道红线”，对房企资产负债水平和结构提出新要求；后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度通知，对银行房地产贷款的结构提出要求，包括适当控制居民购房贷款规模，严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为；对房企加强融资管控，包含贷款、信托及境内外债券融资等。

  未来商业银行房地产开发贷款增速会有所放缓，在银行信贷余额中比重会在稳定运行中有所下降。在“三条红线”管理下，部分房企杠杆水平较高，负债规模增长将有所放缓，房地产开发企业需要寻求更多元化的融资方式，尤其是在直接融资领域。

  第四，适度下调长期投资回报率预期。

  一二线城市逐步从增量市场为主转为存量市场为主。截至2020年末，一线城市二手房销售套数均已超过新房销售2倍，其中，北京和上海二手房销售套数已经是新房销售的3倍以上，这意味着存量房时代将逐步来临。借鉴海外房地产行业发展历史来看，美国当前（截至2021年4月）成屋销售与新屋销售的比例为6.8:1，未来我国二手房市场发展潜力巨大。

  从行业利润角度出发，存量市场更注重运营服务，利润率一般较开发业务要低一些，经营也更多元化。因此，无论从做好财务管控，有效降低财务杠杆率；还是业务结构中增添存量房市场角度考虑，房企都有必要在长期战略规划层面做好预期管理。建议适度调低长期投资回报率，打造可持续经营发展战略，避免盲目追求高增长和高回报，适当降低风险偏好，保持稳健发展。

  中国房地产报：中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组定于6月中旬举办“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”。对于这次活动，有什么期待？

  连平：期待看到房企经营中更真实的一面，也希望看到更多真实、全面的房企竞争力情况。从经营数据上来说，主要包括盈利能力、土地储备、公司现金流、库存周转等能够真实反映企业竞争力的数据。从房企战略层面来说，对未来转型是否有较为明确的方向，包括融资结构调整、新开发区位选择、针对存量市场为主的服务模式转变、房企精细化管理升级等情况，能够更加综合地体现当前房地产行业竞争力全方位内容。