“今天会议主题非常好，我认为中国房地产上市公司和中国整个房地产行业未来中长期发展主题就是行稳致远。” 6月25日，连平在北京出席以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示。

  连平现任植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长、国家发展改革委员会价格监测中心特聘专家。2007～2019年，曾任交通銀行首席经济学家，享受政府特殊津贴。作为国内宏观经济领域的一位权威专家与学者，连平屡次受邀参加国务院举办的经济形势座谈会，向最高层建言献策。

  2021年以来，“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理，房企融资供需两端均受限，融资环境可谓全线收紧。

  连平呼吁，金融行业给予房企适当合理的融资支持，尤其是加大房地产行业建设“后半段”金融支持力度，满足其开发建设过程中基本资金需求，“这对于未来增加住房供给、改变现有库存不足状况、有效控制下一阶段房价上涨压力是有必要的，也是可以尝试的。”

  本次活动由中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组主办，中房同创文化传媒股份有限公司承办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心提供学术支持。

  居民杠杆率增速较高但实际风险较低

  连平先是谈了当前中国居民部门杠杆率过高问题。他说，当前居民住房信贷扩张确实较快，杠杆率水平明显提升，但相比历史高点尚属温和。

  央行数据显示，截至2021年5月末，居民部门中长期信贷新增2.91万亿元，同比增长34.6%。与过往10年类似的住房金融周期对比发现，当前扩张速度远不及2013年上半年（同比超过150%）和2016年下半年（同比超过90%）水平，但阶段性增速仍偏高。

  “纵向看，最近6年我国居民部门杠杆率年均增长约4.4个百分点，参照历史上著名的几次地产泡沫破裂案例，增速是较高的。但鉴于中国居民首付比例和多套房贷款比例在全球范围内处于较高水平，起到了一个很好的安全垫作用，因此实际风险较低，是可控的。”连平说。

  他引用数据称，我国居民部门整体杠杆水平为62%，主要发达国家以及亚洲几个国家居民杠杆率都是比较高的，有的超过了100%。因此，房地产行业风险不在于居民部门的杠杆水平，在于房地产企业。

  房企流动负债增速超过营收增速，这很危险

  在“集中供地”新政下，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土拍“赢家”，但大部分中小房企存在营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题，“中小房企可能不是买不买地的问题，是债务如何归还问题。”连平说。

  他指出，从融资三道红线来看，目前踩中红线公司确实不少。2020年报表显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）超过70%红线的占比接近40%，且涵盖各类大小类型房企；约四分之一房企净负债率超过100%水平，这表明无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。

  从房企融资渠道看，当前房企融资主要还是依靠间接渠道，股权融资几乎消失。

  截至2021年上半年，在房企资金来源结构中，个人按揭和银行贷款仍是房地产企业最重要资金获得方式，占比约30%；债券境内外融资也提供了不小增量。

  从趋势上看，开发贷增速持续大幅放缓，房地产开发贷余额占金融机构贷款余额比例从2019年一季度末的7.6%降至今年一季度末的6.9%；国内债券融资规模也有所下降，境外融资规模虽处于高位，但“下一个阶段，若看不到人民币有明显贬值趋势或压力，恐怕境外融资依然还是会在高位徘徊，甚至还会有所回落。”连平说。

  在2015～2017年间发展较快的房地产信托融资和股权融资，近两年则呈现衰退迹象。2021年以来，通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失。尽管股权融资在房地产开发企业融资结构中占比不高，但也曾在2015～2016年期间，借助私募股权基金规模快速扩张时期，达到过阶段性顶峰。

  一句话，房企融资渠道在收窄，但负债却在攀升。

  “2020年，除大型房企外，一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营收增速；短期负债增量超过收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。” 连平说。

  因此，他认为，房地产行业风险主要来源房地产企业，房地产企业风险和压力源于三个方面，一是融资环境收紧，二是营业收入下降，三是债务负担增大。

  “欠钱要还钱，要还本付息，这是企业必须要做的。营业收入下降，企业也没有很有效手段来扭转局面。现在唯一能得到改善的就是融资环境收紧状况，能不能有所调整、有所改善，以此来减轻整个房地产行业目前所遇到的压力。”他说。

  建议加大房地产建设“后半段”金融支持

  “住房金融应该提供结构性和保障性支持。所谓结构性就是要重点支持其中一部分该支持领域，保障性就是通过金融支持使得行业运行比较平稳，不要出现风险，尤其不要出现系统性风险。”这是连平给出的建议。

  “还要注意平衡好房地产行业金融风险与整个宏观经济平稳运行的健康发展。”他说，从政策角度讲，有两个底线要守住，一是防止出现系统性金融风险，二是房住不炒。具体而言，就是要控制住房价，但房价并不是全国一盘棋地所有城市都在上涨，而是少数大城市和所谓新一线城市及部分二线城市，以及在一些发展特别好的都市圈范围内的中小城市，房价才出现上涨。

  在连平看来，那些房价上涨较快的一线城市和二线城市，主要问题在于市场短期供给和需求之间的不平衡。这时，只能是一方面控制需求，如适当放缓按揭贷款增速等；另一方面增加供给，要增加供给就得支持房企拍地、造房子，而且造房子的速度应该要更快一些。只有这样，才有助于控制局部地区房价上涨，同时也有助于控制系统性金融风险。

  因此，“无论是从控制整体风险角度，还是从支持部分地区保持房地产供需平衡角度来看，都应该给予房企适当合理的金融支持。”

  他进一步建议，从货币金融政策来看，要保持整体流动性合理充裕，在合理充裕的基础之下，有关金融行业给予房企融资支持，以控制风险并增加有效住房供给。

  在房地产开发建设全过程中，连平认为应加大对房地产建设“后半段”的金融支持。

  他说，由于过往开发贷、个人按揭贷款金融支持更侧重于对房地产建设周期中的“前半段”支持，导致当前整体新开工和施工面积体量较大。然而，过了一个阶段后，可能由于资金接不上，整个过程就被拖累下来，导致整体竣工面积一直处于相对较低水平，特别是住宅市场呈现供给不足状况。长期现房库存不足问题，也是推升房价较快上涨动因之一。因此，建议加大房地产建设“后半段”金融支持力度。

  “如果我们的金融能够针对性地对于这种状况的房企施以援手，满足其建设过程中基本资金需求，对于未来增加住房供给、改变现有库存不足状况、有效控制下一阶段房价上涨压力是有必要的，也是可以尝试的。”连平说。