目前，中国房地产领域发展与节能减排之间的矛盾越发突出，能源消耗和碳排放已成为中国可持续发展中日益重要的问题。

  无论在家里还是办公室，我们总是需要一个栖身之所，享用采暖、纳凉、照明等更加舒适的环境条件。据联合国测算，到2050年全球人口有望达近100亿，要想容纳这些人口，现有建筑存量将翻倍。面对如此大规模的建筑需求，以及城市化进程的不断加快，建筑行业的能耗将会进一步增加。因此我们朝着“3060”目标迈进的过程中，房地产行业的碳减排至关重要。

  房地产行业的碳排放涉及从开发设计至运营的整个价值链。中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告》数据显示，截至2018年，中国建筑全过程能耗和碳排放量分别占全国能源消费总量、全国碳排放总量比重的46.5%、51.3%。《中国房地产金融》日前专访了安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉。

  在汤哲辉看来，中国房地产领域发展与节能减排之间的矛盾越发突出，能源消耗和碳排放已成为中国可持续发展中日益重要的问题，降低房地产领域碳排放迫在眉睫。房地产领域要迎接碳减排的挑战，开发“双碳”的发展路径，构筑“双碳”金融的新模式。

  一、实现“双碳”战略的紧迫性

  《中国房地产金融》：国务院日前印发了《关于2030年前碳达峰行动方案的通知》。作为安永房地产行业主管合伙人，您如何看待房地产领域实现“双碳”的紧迫性？

  汤哲辉：据联合国环境规划署《全球建筑建造业现状报告》（2020年）统计，2019年全球建筑业最终能源消耗总量约达100亿吨，占全球二氧化碳排放总量的38%。导致这一排放增加的最重要原因是营建和运营过程中对煤、石油和天然气的大量使用，据统计建筑运营的耗电量占全球耗电量的55%。

  作为国民经济重要的支柱产业，中国建筑领域在推动本国经济迅速发展的同时也消耗大量的建筑材料，并排放了大量的二氧化碳，这对中国实现2030年碳达峰目标产生了严重影响。目前，中国房地产领域发展与节能减排之间的矛盾越发突出，能源消耗和碳排放已成为中国可持续发展中日益重要的问题，降低房地产领域碳排放迫在眉睫。实现建筑运营绿色化、提升建筑节能水平、提高能效已获得大多数人的认可。

  二、实现“双碳”战略有哪些挑战？

  《中国房地产金融》：结合我国发展历史，您认为房地产领域实现“双碳”，挑战是什么？

  汤哲辉：作为最大的发展中国家，中国建筑领域发展始终伴随着资源消耗大、污染排放高、粗放式建设等问题。2018年，我国建筑全过程能耗占全国能源消费总量的比例达到46.5%、二氧化碳排放占全国碳排放的比重达到51.3%。随着城镇化水平提升，建筑领域生产过程的碳排放也不断攀升。区域空间发展不平衡、城乡格局差异较大，能源自给率和产业升级存在“卡脖子”现象，这一系列客观原因决定了，国家加快“双碳”达标进程中，也要兼顾领域特殊“转型期”的特点，在综合评估科学可行的前提下，精准落实相关机制和配套措施。

  当前，通过建筑节能等方式提高能源生产率，能够有效优化国家的能源使用结构。根据国外经验，在节能领域每投入1美元，平均可以节省2美元的能源供应投资。建筑节能可释放资金用于其他战略投资，帮助政府应对多重竞争需求。然而，实现建筑节能存在许多障碍。具体而言，地方政府经常遇到“节能差距”的问题：技术上可实现的理论节能潜力与实际节能量之间的差距。由于市场主体的节能意识不足、节能技术发展不成熟、节能相关的激励机制不完善等主客观因素的叠加，导致节能投资的意愿不强，效益不高。

  为实现“双碳目标”，需要考虑顶层设计、建筑全生命周期各环节进行统筹安排，发挥政策引导作用，完善投融资体系和技术创新层面的水平，积极推进国际间“双碳”话语权的交流和合作，促使建筑节能成为必要选择。

  三、实现“双碳”战略的具体路径

  《中国房地产金融》：实现“双碳”战略对许多企业来说，是一个挑战，您对实现“双碳”战略有何建议？

  汤哲辉：结合当前国内国际形势，对房地产领域实现“双碳”的发展之路，有以下几点建议：1.加强政府引导和社会参与；2.畅通国内外建筑标准体系；3.完善房地产领域全生命周期低碳管理；4.推进技术创新和完善采购配套；5.构筑“双碳”金融新模式。

  《中国房地产金融》：您认为应该如何实现加强政府引导和社会参与？具体的路径是什么？

  汤哲辉：规划先行，统筹协调。科学的城市规划是实现房地产领域碳达峰的重要前提和制高点。探索将低碳理念融入法定规划体系，从城市顶层设计角度谋划低碳发展，能够统筹城市建设与自然环境之间的关系，有效发挥城市基础设施的协同效应，进而降低房地产领域的消耗。

  通过优化城市空间规划布局，鼓励城市“紧凑化、组团化”发展，实现小范围土地的高效利用，从公共交通的可通达性、清洁能源的可用性、公共服务的便利性、居住与就业的平衡性、环境资源的可承载性等角度综合确定地块的用地性质及开发强度，从统筹规划层面策划民用及公用建筑、市政基础设施项目（如市政道路）及环境基础设施项目（如水环境治理、海绵城市等），进而降低建设投资，增强气候韧性，实现区域层面的低碳发展。

  政策引导，因地制宜。发展绿色、低能耗建筑是实现房地产领域碳达峰的重要抓手，政府的政策引导和约束在发展绿色、低能耗建筑中起着重要作用。而绿色、低能耗建筑的解决方案与当地的气候特点、资源禀赋直接相关，且绿色、低能耗建筑的实际减碳效果与建筑的运营管理能力直接相关。

  绿色建筑的区域发展极不均衡，主要集中在经济发达的东部沿海地区，中西部等经济欠发达地区相对较少。此外，“图纸上的绿色建筑”问题突出，绿色建筑设计与建设、运营脱节严重。因此，各地政府是否能够因地制宜地制定相关的政策对绿色、低能耗建筑的设计、建设、运营加以约束和引导将很大程度上影响建筑领域的碳达峰。另外，应积极探索绿色建筑的财税支持政策，调研国际绿色建筑标准认证和落实激励政策的实践，推出适合国情的政策指引并在各省区探索实施细则。

  推动政府与社会资本合作（PPP）和REITs合作模式。在政企双驱动发展的新格局下，加大PPP和REITs合作模式互补性，激发房地产企业战略发展和政府施政理念的有机融合。

  在建筑项目管理方面，建立低碳PPP、REITs项目白名单机制。纳入白名单的低碳项目优先上报，优先入库。项目类型可涵盖但不限于垃圾分类回收利用、园区节能降碳工程、先进绿色建筑，建材循环利用、老旧供热管网改造等项目，以及通过区域协同产业协同实现资源综合利用、循环利用、固废综合使用的项目。

  在回报机制方面，鼓励社会资本积极挖掘项目的碳指标交易收入，探索PPP财政资金补助、REITs投融资路径挂钩碳减排指标激励体系。

  在绩效考核方面，可尝试在低碳项目的绩效考核体系中加入清洁材料运用、清洁能源使用、低碳管理、减碳指标等绿色发展的指标体系，加强对社会资本的低碳管理约束。

  《中国房地产金融》：非常专业，您认为应该如何畅通国内外建筑标准体系？

  汤哲辉：制定和嵌合规范标准。制定科学合理的标准规范体系是实现房地产领域碳达峰的重要前期任务。早在“十一五”期间，建筑节能作为强制性标准明确写入政府工作报告中，并形成了国家和地方标准的完整体系。此次行动方案明确“到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准”，是对加速建筑能效的政策和行动提出更高要求。

  完善发展国家标准化蓝图，建立绿色建造标准，融合绿色建筑设计、施工、运维、管理标准和建筑信息模型技术、施工现场监测各环节标准。实施建筑领域安全标准网，加快城乡建设标准化进程，开展城市标准化运动，将绿色建造标准和低碳城市理念全面融入智慧城市标准。

  作为“双碳目标”实现的有效途径，加快绿色建筑和超低能耗建筑相关标准兼容性建设成为当下重中之重的任务。同时，在新标准的制定环节，采取专家论证、第三方机构评估以及企业方案参与式讨论，整合各方研究成果和实践经验，确保标准的完整性、可操作性、可容错性，缓释新标准对房地产领域的短期冲击。

  加强国际技术合作。有效形成国内绿色建筑标准的翻译工作，推广“中国标准”在海外建设施工、运营管理等应用范围，扩大中国“双碳”标准的国家话语权和影响力。在国际建筑领域中，加快对先进的减碳、零碳、绿色、清洁类技术产品、服务和标准的引进和吸收，促进先进技术国产化水平以及加大知识产权保护力度。

  《中国房地产金融》：非常专业，问您一个更专业的问题，您认为应该如何完善房地产领域全生命周期低碳管理呢？

  汤哲辉：第一，建设前期环节，建立“双碳”咨询专篇作为环境影响评价支撑体系。创新评价方式，引入“双碳物有所值”定性、定量评价体系，衡量绿色建筑方案比选。第二，生产运输环节，发展绿色装配式建筑及认证标识的建材产品，提高耐久性混凝土、耐候耐火结构钢、高性能材料使用范围。推进钢结构模块化集成组合建筑（Steel-MIC）技术的加工安装。积极探索和推广电动重卡和氢能重卡的应用并全面推广绿色供应链。第三，施工建设环节，积极采用智能化建造方式，开展合同能源管理，检测用能设备能量平衡水平。运用大数据、云计算、物联网及移动通信技术组织施工，提升施工精细化水平，在建筑垃圾源头减量、过程控制、循环利用，加强分布式可再生能源+储能的配套建设。第四，运营改造环节，完善能源审计技术应用，构建能耗审计、设备利用效率审计、能源成本审计、用电审计、用油审计等能源管理手段，并形成结果运用机制。大力发展综合能源服务，依托物联网数据控制实现暖通空调、生活热水、照明电梯等节能有效管理。改造建设绿色生态体系，完善城市生物多样性发展，提升“城市绿肺”的空间布局。完善建筑物内生活垃圾减量化资源化分类、收集能力。第五，拆除处置环节，提高建筑拆卸垃圾再利用水平，实现废钢、废铁、废塑料、废玻璃的再生资源循环利用效率。使用可再生能源进行固废拆除处置操作工作。

  房地产行业虽在实现“双碳”目标的征途上不断迈进，但在实现“碳中和”的路上依然充满挑战。从未来发展与实际应用的角度去看，社会各界需要紧密配合，共同推动建筑行业达到“碳中和”目标。建筑行业需更加注重建筑与生态环境的依存关系，构建合理的建筑标准体系，并通过建筑行业全周期低碳管理等一系列的方式参与构建“以政府为主导、企业为主体、社会组织和公众共同参与”的环境治理体系。

  《中国房地产金融》：问题来了，技术创新可能需要很长的路要走，您认为应该如何推进技术创新和完善采购配套？

  汤哲辉：在建筑可再生能源整合方面，行稳致远地推动可再生能源在建筑生产和使用投入，加大新能源（分布式太阳能、风电、储能技术）在城市建筑和乡村地区居住地的推广使用。发挥主电网和微电网在建筑群间的布局和消纳。开展电力源网荷储一体化和多能互补统筹方式，发展城市建筑输电配电高效性使用机制。

  在建筑节能方面，住建部、发改委等7部门联合印发的《绿色建筑创建行动方案》提出，到2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，且鼓励各地因地制宜推动超低能耗建筑、近零能耗建筑发展。在建筑材料选择中，采用符合当地环境的绿色建筑物热工性能参数的使用，对于导热系数、蓄热系数、热工计算等指标结合“双碳”新要求进行更新或融合。在绿色建筑节能技术中，将绿色建筑节能和前沿智慧家具、智慧楼宇、智慧社区、智慧城市的数字化整合。

  在技术配套方面，探索低碳技术采用率纳入建筑行业采购投标评价体系，优先采购达到低碳要求的原材料和设备供应厂商，给予市场准确信号、改变高碳排放产品的生产和消费行为。通过建立市场低碳预期行为，可有效降低房地产领域在碳排放上的投资风险和技术风险。引导“双碳”目标实现。同时，采用长效机制既可以引导市场，又可以实现市场有序调整，防止政府投资迅速增大风险。

  四、如何构筑“双碳”金融新模式？

  《中国房地产金融》：业内的共识是，要实现“双碳”战略，离不开金融的参与和支持。您认为应该如何构筑“双碳”金融新模式？

  汤哲辉：建立气候变化投融资政策体系，气候投融资政策体系能够形成有效的引导作用，鼓励更多资金投向应对气候变化领域，也是绿色金融的一部分。建立气候投融资的政策体系，完善气候投融资的体制机制能够激发市场力量的优势，引导各方在低碳领域积极进行投入。在开展评估“双碳”建筑项目投融资工作的过程中，可参考《气候投融资项目分类指南》、《绿色债券支持项目目录（2021年）》、《CBI气候债券分类方案》和《欧盟可持续金融分类气候授权法案》等标准指引。

  完善绿色金融体系，大力倡导项目申请绿色信贷，推动证券市场支持绿色投资，用好绿色发展基金，加强对公益型、生态友好型、绿色发展型项目的推介力度。构建基础设施公募基金对绿色建筑、清洁能源类基础设施发展有效支持。发挥绿色保险在抵御环境风险、气候风险、绿能研发和推广的不确定性中的作用。实施碳汇市场交易和环境权益交易，探索企业碳减排相关税收政策，形成合理的碳价机制。

  注重ESG（环境友好、社会责任和公司治理）投资，发挥ESG投资资金供给作用，营造ESG投资服务“双碳”战略的着力点。围绕国际间多边机构形成的赤道原则，为绿能建筑企业“引进来，走出去”提高完善金融信贷政策评估服务。加强投融资过程中，建筑项目丰富对生态环境影响评价内容和提高考核权重。

  强化政府投资资金引导，政府投资项目在建筑领域中扮演着重要角色。大量的交通基础设施、公共建筑均由政府投资。因此，将项目本身的低碳指标及项目的建设是否有利于区域低碳发展纳入政府投资评估体系是实现政府引导低碳发展的重要措施。政府可尝试通过建立低碳项目库，政府债券资金优先用于低碳项目等措施，加强政府投资资金用于低碳发展项目的统筹力度及约束性要求，鼓励建筑领域低碳发展。通过政府投资项目在低碳设计审查、低碳材料使用、低碳技术运用等领域的引导作用，既能够有效支持区域的房地产领域碳达峰，也能够为相关的低碳材料、技术和解决方案的供应商提供充足的市场空间，鼓励其发展。

  《中国房地产金融》：谢谢汤总，您对房地产领域实现“双碳”的愿景是什么？

  汤哲辉：目前，房地产领域虽在减碳方面不断投入与创新，但是实现“碳中和”之路依然面临挑战。从未来发展与实际应用的角度去看，社会各界需要紧密配合，共同推动房地产领域达到“碳中和”目标。房地产领域企业需更加注重建筑与环境的共生共荣，制定合适的减碳目标，并通过绿色设计、绿色建造、绿色运营等一系列的方式参与构建“以政府为主导、企业为主体、社会组织和公众共同参与”的环境治理体系，全力实现企业与行业的可持续发展，构建更美好的商业世界。