2022丁祖昱评楼市年度发布会完整演讲PPT下载

  2021年最后一天，2022“跨越——丁祖昱评楼市年度发布会”如约和大家在线上见面。

  在刚刚结束的发布会中，丁祖昱以“告别白金时代”开始了上半场演讲，从房企面临的危机讲起，深入分析造成行业巨大危机的内外因，并提出，房地产过度金融化是导致今天危机的根本。

  “再看第二曲线”中，丁祖昱全面复盘租赁、商业、办公、物管、文旅和养老等第二曲线遇到的问题，并提出趋势研判。

  一系列现象背后，行业走进青铜时代，行业规模回到五年前，预计未来五年行业规模年均10.6-12.7亿平方米，房地产仍将是压舱石和支柱产业。

  拨开云雾见天日，守得云开见月明。

  行业所面临的危机，导致房地产行业危机的真相，以及“青铜时代”下，行业何去何从？本文将完整记录下丁祖昱的思考和分析。

告别白金时代

  告别2021年，意味着真正要和“白金时代”说再见，过去五年，是行业波澜壮阔、快速发展的五年。去年“挑战未来”年度发布会时，我们认为“行业进入无增长时代”，今年需要用另外一种方式和过去的时代告别。

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  房企巨大危机

  上半年形势一片大好，2021年上半年累计操盘金额同比增长36.8%，现金短债比持续改善，百强企业的现金短债比1.46。下半年销售、融资急剧下滑，2021年7-11月，过去五个月百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%；7-11月融资总量环比下降了40%。

  这对市场、企业影响有多大？首先，企业面临违约风险，部分企业已违约，还有一部分在违约的路上；其次，项目面临交付风险，城市因停工延期交付项目数量急剧增加，34城已售未交付项目达8.31亿平，长沙、武汉、重庆、郑州均超200万平；第三，供应商面临支付风险，房地产业关联上下游产业链长，供应商面临的风险比房地产还要大。

  到底什么原因导致这一现状？

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  外因一：市场透支

  通过近五年的数据来分析，市场到底是不是透支的。

  1. 需求透支。近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。

  2. 房价透支。过去20年，房价只涨不跌，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。

  3. 支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。

  4. 供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。

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  外因二：政策“猛药”

  政策本身没有问题，此次政策调控和去杠杆政策非常及时到位，之所以用“猛”字，是因为在执行过程中过于迅猛。

  1. 去杠杆执行层层加码。首先，房企各种融资渠道全面收紧，三季度末新房按揭放款周期需要半年以上，二手房直接停贷。此外，三道红线后，房企主动去杠杆，上半年就有29家房企全面转绿。信托去杠杆速度过快，近期投向房地产资金信托余额从最高点的2.9万亿下降至三季度的1.9万亿，其中三季度同比下降18.15%。

  2. 政策叠加改变预期。73省市出台249次政策加码，深圳、广州（分区调控）政策加码高达20次，同时19城落地“限跌令”，房地产税试点将落未落，这些政策叠加都对预期产生影响。

  3. 地方监管力度过严。预售制度变“准现房制度”，部分城市监管资金比例最高达到120%，主体结构封顶仅能支取50%的重点监管资金，企业目前可动用资金只有现金的20%左右。

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  内因：追逐规模

  过去五年，房企过度追求规模，为现在的危机埋下了最大的伏笔。

  1. 销售、融资、投资快速扩张。最近五年，百强房企新进城市数量占比超过50%，2014年以来，百强房企全口径销售额年复合增长率达到25%。

  2. 表内负债表外化。今年上半年主要上市房企表内净负债率降至70%以下，但这并不代表负债真的降了，因为做成了表外负债。上半年，40家房企表内有息负债和表外有息负债均为3.8万亿，比例为1:1，部分企业比例高达2.3倍，压力毋庸置疑。

  3. 资产负债表做成了“负债表”。近五年，房企有息负债增速远远高于销售增速。

  4. “永续债”不永续。2019年海外债发行达到最高点，达到4739亿元，2020年降至3847亿，今年再腰斩降至2527亿。当海外债不能再“借旧还新”时，永续债无法永续，行业整个风险和压力就暴露出来。

  归结为最后一句话，就是“房地产过度金融化，导致今天的危机”。

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  楼市：走势一路下行

  1. 行业、新房、二手住宅规模皆创新高。2021年商品房和一手住宅规模创新高，商品房成交面积超18亿平方米，销售金额超18万亿。数字规模已经不重要了，更应该看中观和微观情况如何。

  2. 同比增速逐月下行。上半年一季度压力加大，但是二季度市场回升，百城成交数据量自3月以来逐月下行，14个典型城市二手住宅销售面积和销售金额在2月达到顶点，随后逐月下行。这些数据值得关注。

  3. 下半年成交腰斩。下半年很多城市成交腰斩，通过年内高点和年内低点对比，部分城市成交金额跌幅超50%。

  4. 热点三四线城市迅速退潮。整个楼市退潮速度非常快，下半年长三角、珠三角部分城市成交量较上半年显著回落，部分城市跌幅超70%。

  5. 部分城市二手房已进入冰点。14个典型城市2021年成交面积和全年市场高低点最大跌幅超85%，其中杭州比较典型，杭州一手房成交比上海还高，但是二手房销售规模只占一手房的30%，在核心城市中最低，二手房不回稳，楼市很难回稳。

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  地市：规模再下两成半

  1. 300城全年成交建面同比下滑25%。地市和楼市不同，目前已连续下降好几年，今年再降25%，实际影响非常大。各能级城市来看，一线城市土地成交上升10%，二三四线下滑25%。2021年全国300城土地成交总金额达到6.6万亿，下降10%左右。

  2. 去年TOP20，今年成交建面同比减少27%。今年成交TOP20中，三四线城市占6席，与一二线相比，三四线城市实际需求量远低于供应量，整体土地市场“不容乐观”。

  3. 上半年房企蜂拥而入，下半年“国家队”无奈托底。很多亏损的地块，在上半年被前30强房企拿下，但是下半年房企拿地谨慎，甚至不拿地，三分之二的地块都被国家队托底，拿地比例超65%。从地价看，下半年起拍价比上半年上涨9%。从溢价率和流拍率看，第三轮溢价只有3%，流拍率达到30%。

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  房价：整体下行，分化严重

  1. 一、二手房价格下行。房价指数下行，其中11月石家庄最多下跌1.2%，而盐城、衢州领涨，宏观数据与微观感知存在差异。

  2. 部分热点城市房价转折。以苏北为例，热点城市房价由涨转跌，部分项目跌幅超40%，徐州、宿迁和盐城部分项目、部分板块价格一降再降，没有最低只有更低。

  3. 沪深二手住宅价格涨跌分化。深圳二手住宅下半年下降明显，二手住宅成交指导价政策影响比较大，房价上涨的项目有豪宅也有普通房子，下跌也存在此类情况，其中学区和景观等对深圳二手住宅价格影响较大。而上海二手房价格很清晰，豪宅、中心城区下半年还在涨，部分项目涨幅达10%以上，但是普通社区、远郊小区下半年房价出现下行趋势。

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  豪宅：一片“繁荣”

  1. 千万豪宅“一房难求”。上海、杭州最为典型，以杭州豪宅盘臻奥院为例，吸引A类人才认购，最终中签率极低，仅有3.3%左右。今年豪宅客户发生了巨大变化，首先是投资客，排第二位的是人才和社保巨子，第三位是富二代和新贵。

  2. 一手豪宅成交大增39%，二手豪宅成交降19%。2021年，总价1000万以上豪宅成交超4万套，其中一线城市成交超3万套，皆创历史新高，二手豪宅成交1.8万套，成交处于历史高位，仅次于2020年。总价5000万以上成交增速最高，较去年增长30%，上海2021年5000万以上成交259套，市场火爆。二手豪宅市场，深圳5000万以上成交数量只有16套，与一手豪宅成交差距较大，而上海整个二手房市场自住客户数量非常多。

  3. 豪宅呈现出“价格越贵越好卖，价差越大越好卖”的特征。以杭州臻奥院为例，豪宅限价不到4.9万/平方米，周边二手房最高售价12万/平方米。每个楼盘价差是导致豪宅市场繁荣的主要推手。导致很多人积分不够，转买二手豪宅。

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  营销：全靠渠道

  1.渠道效果递减，成交占比上升。2021年渠道占比并没有降下来，渠道效果在递减，但是成交占比继续上升，下半年有54%的城市在继续加大渠道使用率。

  2. 线上营销效果提升。去年是线上营销元年，今年头部企业在线上营销中做了很多工作，效果明显提升。

  3. 诸多问题待解决。但是房企还是过多依赖于老带新，最大的问题是售楼团队对线上认同度不够，一线销售员花在线上营销的时间不足10%，目前最多的工具是客户管理系统，而中介公司、二手房经纪人有超过50%的时间在线上。

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  城更：传统模式被颠覆

  “8.31”政策杀伤力巨大，“2255”是底线：拆除建筑面积不大于现状总建筑面积的20%；拆建比不宜大于2；居民就地、就近安置率不宜低于50%；住房租金年涨幅不超过50%。旧改的周期、旧改的成本、旧改的运行都会发生天翻地覆的改变。

  旧改、棚改量骤减，零星更新更具前景。2020年棚改量比2018年下降65%，棚改基本结束了，未来比较有前景的是城市零星更新，做一些小而美的项目。

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  客户：刚租购并举，改善主导未来

  对于客户有两个核心点：一个是刚需当中的租赁占比上升，一个改善提升是未来主流。

  1. 需求变化一：租房接受度上升。年轻人租房比例五年增长12%，无房95后阶段性租房比例为64%，所以对于刚需的考量，要把租房比例去掉。

  2. 需求变化二：改善全龄化。Z世代、95后已经开始改善了，新生代“提升”改善，7080S“终极”改善，60S“养老”改善。

  3. 需求变化三：关注点差异巨大。几类改善需求关注点大相径庭。95后关注自己，追求产品漂亮、功能潮流；新生代关注孩子，把孩子摆平就可以了；7080S关注生活；60S关注养老，他们需要空间的高效利用，从普通健康设施到智慧养老是关注的内容。

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  产品：概念有余，创新有限

  过去五年，产品变化不大，概念其实不少，但是并没有太多创新。

  下面有些观点供参考：首先，刚需小型化。第二，未来户型的三房话占比越来越高。第三，三孩户型欠缺。第四，养老户型，这其实是伪命题。第五，客餐厨一体化将成为未来潮流。第六，卫生间多卫化，两卫是起步。第七，衣帽间必须升级，收纳精细化。第八，精装家居一体化。第九，豪宅酒店化。此外，风格现代化、主入口功能细分化、运动设施标配化、社区空间老幼化、智能家居概念化也值得参考。

再看第二曲线

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  租赁：保障性租赁改变格局

  今年租赁有巨大的政策，这个政策我认为会影响未来3-5年租赁行业的格局。

  1. 7.2政策确立租赁住房大保障体系

  各城市都有很多动作，主要体现在制度方面、土地支持方面、简化审批流程方面以及在资金支持方面。

  2. “十四五”目标井喷

  25个城市“十四五”的保障性租赁住房供应目标是545万套，按照每套50平方米，实际是非常大的市场容量，部分城市租赁的套数供应超过商品住宅的套数供应，包括北京、上海、广州、深圳。

  3. 实施难度巨大

  怎么完成这个目标，有五个方面的问题：（1）涉租赁用地新建租赁住房空间错配；（2）产业园配套用地建设租赁住房面积占比与人口的错配；（3）非改租物业形态错配及多部门决策效率问题；（4）现有机构化房源筹集经济效益与保障性错配；（5）空置、未售的保障性住房转化房屋状态与租赁需求错配。

  4. 市场租金上涨

  今年租赁市场租金上涨速度比较快，全国平均上涨7.4%，高端公寓租金涨幅超20%。租金上涨核心原因：供需错配、房价上涨传导至租金上涨。

  5. 盈利仍是难题

  租赁行业面临的问题还是盈利难题，发展模式都在做不同的调整和创新，但是不管哪一种模式，测算回报压力还是挺大的，租赁能够走出来最重要把账算过来。

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  商业：亮点频出，竞争激烈

  商业今年亮点还是非常多的，但是竞争依然非常激烈。今年商业有两个鲜明对比，一个是传统消费还是挺低迷的，但是新兴消费异常火爆。

  1. 开店/闭店冰火两重。今天并不是都在关店，而是不同业态、不同的消费模式，特别是线下商业有很大的差异。

  2. 餐饮颓势尽显，新型餐饮受热捧

  传统餐饮市场压力非常大，前十强利润不到2019年的10%，新面食、低度酒等新的餐饮受到资本的热捧。

  3. 大型商超遇冷，小型便利火爆

  大型商超今年非常冷，四大典型商超净利润都是负增长，但小便利店从去年、前年起数字增长就很快。

  4. 影院持续恢复，票房TOP十占六成

  今年影院恢复情况还是非常不错的，去年全年只有186亿票房，今年已经480亿票房了。前十大票房提供了284亿，今天的爆款越来越爆了。

  5. 美丽产业持续走高，高低两端增长迅猛

  化妆品延续2020年的趋势持续增长，美丽产业还是很有前途的，不管经济好坏，总要把自己搞的美一点，特别今天的医美，从目前情况来看空间非常大。

  6. 奢侈品与快时尚两头火爆

  今年奢侈品继续上升，快时尚也不错，奢侈品和快时尚都非常火爆，年消费在5万以下的人群消费量上涨了15%，中国大陆全球奢侈品消费占比25%，而且在持续走高，以重奢为主力业态的商场的业绩暴涨。

  7. 婴儿消费后续乏力，宠物经济持续走高

  第四次婴儿潮没有如约而至，鼓励生三孩政策下，婴儿纸尿裤持续负增长，宠物消费在持续走高，每一年平均30%的上升速度，宠物消费已经接近4000亿一年。

  8. 消费总量上涨有限

  主要是人口结构问题，一个是第四次婴儿潮没有来，一个是消费引擎，就是14岁以下人口增速持续走低。另外一个数字16-24岁青年人口的失业率相对比较高，CPI和PPI剪刀差不断加大，大家支付能力在下降，总的消费上涨速度缓慢一点。

  9. 资本助推业态更迭

  资本在消费领域的推动速度还是挺快的，今年年内融资和2019年数量上是持平的，金额上也是持平的，但是我们也注意到，有一些传统的企业今天想搞第二曲线，实际上已经很难了，非常难，所以品牌规模发展到一定的阶段必然会碰到瓶颈。

  10. 购物中心压力增加。当然购物中心今天压力还是很大的，主要还是客流的回暖率不行，特别今年三季度客流回暖度开始下降。

  11. 年内开业量井喷。大量2020年延期开业的项目今年都在抢开业，计划开业量和实际开业量远远超过预期，所以今天新商业新开幕情况特别多，特别部分区域出现了商业饱和现象。

  12. 市场前景分化。市场规模与消费支付能力脱节的区域经营风险加大。

  13. 线下商业加速上线。今天线下商业反而在加速上线，典型以超市就例，线上销售额增速超过200%。

  14. 新开商业亮点频出，争当网红，热点趋同

  15. 消费者关注“科技感”。消费者今天特别关注科技感，虽然商业企业在数字化赋能，但是消费者不管太多的数字化的概念，更关注的是科技感。

  16. 房企投入力度持续加大。部分房企宣布了百城计划、百店计划、百万商场计划，这几年也是商业房地产大发展的几年，真正参与到商业房地产的企业数量还是非常有限。

  17. 竞争力的核心还是在于运营效率，有很多项指标，最核心的就是看运营效率，假设按照1万块钱每平米每月，这是一个几个的销售额的话，其实很多的商业今天没有达到这个合格线，所以能够把这个平效真正提高才是今天我们商管企业应该做的事情。

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  办公：压力依旧巨大

  办公不像商业，商业有竞争、有压力、有亮点，办公目前来看真的只有压力。

  1. 投资、供应双双下降。二三线还是未来办公投资的主力，潜在供应链非常大，这才是压力更大的事情。

  2. 去化压力凸显

  办公的赛道已经缩量了，一线城市可售办公成交在下行，二线虽然还不错，但是二线很多改成了公寓，三四线随便你改什么都是卖不掉的，今年唯一一个好的是大宗交易。

  3. 办公资产证券化增两成达到400亿

  办公资产的REITs市值400亿美金，同比增长20%，但是这个和新加坡、中国香港数量相比，是数量级的差异，日本、新加坡、中国香港2021年市值加在一起2500亿美金。

  4. 整体租赁压力加大。部分三四线城市办公空置率高达60%以上。

  5. TMT、金融和科技成新增需求主力，是租赁最重要的客户。

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  物管：走下神坛，回归理性

  今年要理性的看待物管，虽然每一年都说物管好，但是今年用了“走下神坛，回归理性”。

  1. 资本市场承压下滑

  今年恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了46.5%，我们大多数的物管公司都是在香港上市的，上市物业企业PE倍数腰斩，和去年相比下降53%。

  2. 规模增长蕴藏诸多风险

  在高速推进的过程当中，大家一定要小心弯道翻车，参与并购企业当中，上半年财报显示，参与并购企业50%的毛利率下降，今年成交10亿以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌。

  3. 母公司依赖喜忧参半

  母公司对物业企业来讲有好有坏，一个就是母公司可能暴雷，也可能会违约，一旦违约一定拖累物业企业，而独立第三方物业企业缺乏地产端稳定的规模供给，无法保证规模和盈利的持续增长，资本市场估值低。

  4. 基础物业费难以快速提升

  从客户需求角度来讲，实际上这10年我们很多的物业公司给我们的体验并没有发生大的变化，基础物业费难以快速提升，高物业费未能实现一分价钱一分货，价格跟着房价走，服务没有变化。

  5. 增值业务现实骨感

  上半年物业企业增值服务收入同比略优提升，但是占比仍然不足16%，优质优价仍然存在，增量项目受控制，存量项目难提价。提供的增值服务和业主需求不匹配。

  6. 智慧社区好事多磨

  一方面的智慧社区是标配，安防、门禁、停车都用了，但是还有很多人不考虑智慧社区，一方面觉得贵，另外觉得没有用，没有使用智慧社区的居民，开发商不可能再投入了。

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  文旅：跌宕起伏，生态重建

  文旅今年也是压力很大的一年。恢复情况堪忧，今年上半年情况非常好，但是今年下半年文旅减弱速度非常快。“微目的地”受热捧，文旅已经开启了省外向省内，城市向近郊的转变，还有微目的地受到热捧，为了一个点去一个城。

  文旅地产低速增长，并会延续更长时间。

  优质爆盘难以复制，每一个优质楼盘，要么老板特别有情怀，要么就是资源特别好，今天再优质的文旅地产要复制的难度都是很大的，所以这就是文旅地产最大的问题。

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  养老：产业提速，空间可期

  养老产业空间很大，也在提速。

  政策加速落地。2021年作为“十四五”首年，国家和地方出台的政策超过300条，核心产业、知识产业、辅助产业各个方面出台了大量落地性的政策。优质项目备受青睐。

  客户接受度提升。可以接受一线的高押金，甚至可以接受二线城市高月费的养老项目，客户倾向于和新趋势高领养老，近郊低龄康养，所以客户的改变非常重要。

  护理型需求持续攀升。护理型需求才是真正养老的刚需。

  未富先老，支付能力不足，是养老最大的问题。他们的家庭结构很难支撑，支付能力不足，除了消费问题、支付力问题，还有医疗资源匹配问题、服务供给问题、人才问题，愿意做养老的人太少，大专院校没有专门培育这方面的人，包括高职培育护理型人才也是欠缺的。

  60后需求迅速提升。未来5年，新增老人超过一个亿，未来10年超过两个亿。

  企业聚焦七类投资模式。其中照护、医疗产业配套、保险、养护等等，这些方向都有盈利的模式。

  对于房企来说，做养老必须坚守长期主义，房企想靠养老赚钱就不要做养老，不在养老上有情怀，不愿意为养老多做一点付出真的不要做养老

  保险公司与养老相结合，在软服务上不断提升。运营商聚焦硬刚需。其他企业专注产业链。有医疗照护、智慧养老、适老化改造、养老健康等。

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  产业：从销售到运营

  1. 销售模式越来越难

  产业今天再讲销售模式肯定不行了，最大的问题是什么？卖也卖的不好，还限制很多，而且今天拿地的时候又给出很多条件，这些条件一般企业还做不到，要交税收，要有亩产值，还有罚则，有一个案例卖地款1.33亿，约定的罚金两个亿，达不到要求罚的钱比土地的钱高一倍，所以今天用传统销售模式做产业其实是太难了。

  2. 定位相似，千园一面

  定位太相似，今天产业园挺难的做的，不能把定位依赖于极少数的产业园上，搞成千园一面，里面配套也一样，搞商业、员工宿舍、会议中心、餐饮等等，别人搞我也搞，也不管有没有人使用，回报率低到不可接受。

  3. 运营强调“轻重结合”与“国民共进”

  所以未来运营我觉得应该强调两个方面：第一，轻重结合，轻资产和重资产结合。第二，强调国民共进，产业园做好不是国家队一家的问题，也不是民营企业可以搞成的问题，最好民营企业和国家队结合在一起，发挥国家队政策上、资源上、融资上的优势，民营企业一些运营商的一些优势，可以结合起来，搞成国民共进，轻重结合。这样结合在一起，未来空间可能更大一些。

走进青铜时代  

  关于未来预测，我把它叫做“走进青铜时代”。

  行业跳过黄金和白银时代，从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”，并将持续比较长的时间。

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  行业规模回到五年前

  这是第一个观点，也是核心观点。

  1. 2015-2016年是行业转折点。整个住宅行业规模在2016年发生转折，从11亿左右跳到14亿-15亿左右。

  2. 经测算，预计未来五年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的住宅规模总量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。

  房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在15万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。

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  长期聚焦25城

  评判城市未来发展前景指标体系

  1. 硬实力

  （1）城市容量：十二城领先

  未来最值得关注的12座城市，其中，上海的一二手房成交总金额为1.5万亿，总成交面积达到3300多万平方米，数据均位列第一。杭州的一手房成交金额达到6800多亿，但二手房仅为上海的五分之一。

  （2）人均库存两极分化

  人均库存、房价梯度、抢人落户问题、新经济、财税收入等亦是城市评判的硬性指标。人均库存两极分化，人均库存最少的门槛是25平方米每人，而人均库存最高的宿迁是87.8平方米，人均可以分一套房。如果大家把人均库存理一下，就知道在哪里投入。

  （3）城市房价梯度差距巨大

  （4）“抢人落户”没有先发优势

  中国的户籍政策是可以流动的，只要上海、北京出台人才相关政策，最后人口还得来回到一线，所以抢人落户没有先发优势。

  （5）新经济：北京、上海、深圳、杭州位列前四

  （6）财税收入：上海一栋楼税收超过大部分三四线全年

  2. 软实力

  在软实力指标中，疫情管控、百岁老人数量、宠物经济、奢侈品消费、轰趴和剧本杀数量、网红经济分布等均可作为参考指标。其中，疫情管控是软实力当中最为核心的指标。

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  第二曲线空间巨大

  1.到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元，年均增长5%左右。

  2.到2025年，租赁市场总规模达到4万亿元。刚需对于租赁的接受程度越来越高，租赁市场需要得到重新关注。

  3.二手规模保持，中介新模式呼之欲出

  二手市场规模目前仍保持一年7万亿规模，新的中介模式或将出现，关于中介费、单边委托等问题，需要消费者和行业共同推动和探索。

  4.未来五年商业压力进一步显现

  不管是库存存量到8.6亿平方米，未来五年商业压力挺大的，计划开店非常多，空置率重点城市走到10%左右。

  5.办公租金、出租率、资产价值进一步走低。办公真的是未来最大的问题。

  6.到2025年，养老产业规模突破12万亿元。

  当下，80岁及以上高龄人口数量达到3580万人，复合增长率保持高位，2025年高龄人口数量将达到4600万人，养老产业规模有望突破12万亿，设防部分达到3万亿，这将会是一个巨大的产业。应当继续关注养老产业。

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  企业：剩者为王

  企业回归“剩”者为王，要改变过去依赖房价上涨和市场规模上升等传统路径，而是重新寻找适合企业未来发展的增长路径。不改变没有出路。

  整个中国地产行业不存在“国进民退”，未来一定会是“国民共进”，民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快，专业能级相对较高，优秀企业未来仍将不断引领和前行。

  企业未来要做事，归根结底总结为：长期主义，坚持做难而正确的事；诚信经营，要主动担起社会责任。

  除此之外还包括以下十点：

  坚守主业，兼顾民生保障；

  效益导向，追求精细管理；

  战略收缩，聚焦城市深耕；

  降低负债、控制财务风险；

  降本增效，向制造业学习；

  回归产品，契合需求迭代；

  提升营销，减少渠道依赖；

  人才更替，告别高薪时代；

  善待供应商，适应模式改变；

  重塑第二曲线，理性选择赛道。

  行业进入“青铜时代”，房地产行业仍将是压舱石和支柱产业。

  行业面临的危机已找到内因和外因，留给地产人要做的，就是跨越行业痛点，解决危机，未来要“跨越”的困难已逐步清晰，相信行业终将会迎来“拨开云雾见天日，守得云开见月明”的那天。