2021年，房地产行业步入深度调整之中。

  对于目前行业现状，朗诗控股董事长田明认为，房地产行业这个冬天与此前不同，已经不是冬天了，可以说进入到了“冰河期”。这次调整是长趋势的，房地产行业出清仍在继续。

  同时，田明也认为，房地产业长期发展来看仍没有问题，有问题的不是行业，而是发展模式。过去20年通过高负债、高周转的模式已经走到了尽头，房企发展模式面临重塑。

  “中国房地产行业已经度过最初快速增长的第一阶段，要通过走向追求质量、追求效益、追求环保来实现增长的新发展阶段。”田明说。

  新发展阶段有什么样的特征？田明推测有两点：一是专业化分工，投资、产品、服务都将更加专业，会在每个细分领域诞生一些优秀企业；二是注重质量，包括企业经营质量、房屋质量、低碳环保质量都会有显著提升。

  这也印证了田明对朗诗发展的要求，“朗诗是长期主义者，会保持产品健康、舒适、绿色、节能、经济等竞争优势，安全、稳健发展，静待时机”。2021年是朗诗成立的第20年，田明希望朗诗成为一家受人尊敬的企业。

  中国房地产报：今年是房地产行业历史上最难的一年，您最深的感触有哪些事情？

  田明：一是“三条红线”限制融资，要求房企降低自身负债。今年在“三条红线”监管下，房企不可能像以前一样进行高杠杆的运转。对于房企来说，未来比拼的将是房子的品质和运营方式。二是“限贷令”限制银行对房地产行业贷款，减少资金流入房地产行业，这对房企而言无疑是巨大挑战，贷款比例就这么多，房企却有很多家，可能会出现“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”局面。

  中国房地产报：市场压力面前，今年您和公司作了哪些新思考、新策略去应对发展问题？

  田明：朗诗地产坚持“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的转型升级战略，降本提效。产品上，朗诗将始终坚持绿色差异化企业战略，以客户需求为导向，在性能和价格等各个纬度上平衡好，做到丰俭由人。

  未来，朗诗将继续探索灵活的合作形式，增加机会。在业务拓展上，充分利用差异化产品优势和资源整合优势，积极拓展小股操盘、合作开发、委托代建等轻资产项目，大力输出项目开发管理服务，实现收益多样化，保持长久发展。

  中国房地产报：您认为公司现在处于什么阶段，比如青春期？目标在哪儿？

  田明：2021年是朗诗成立的第20年，20岁的朗诗风华正茂。朗诗将秉持绿色可持续理念，以建筑和房地产领域为基础，持续向客户提供优质的产品和服务，更好地满足客户需求，推动行业和社会进步，成为一家受人尊敬的企业。

  中国房地产报：随着房地产投资开发所需要的各种要素价格上升，企业的利润越来越少，管理红利被视为所有房地产企业经过大扩张之后面对的必答题，朗诗是怎么做的？

  田明：第一，加速向高质量发展转型。房地产已经从“有无阶段”进入到了“好坏阶段”，要在这样的行业竞争里面存活下来，房企应依靠精细化管理提升利润率，包括产品设计、成本管控和运营能力等方面。在产品打造上，朗诗致力于在品质改善和产品创新方面有所突破，大力发展像“自由方舟”这样的兼顾绿色低碳与健康舒适的新一代住宅。

  第二，深化合作开发，探寻效益最大化。通过合作开发，房企可以用相对较少的资金撬动更高的销售业绩和利润规模。从企业经营角度，合作开发也有助于房企高效获取土地、在项目开发中优势互补。朗诗地产坚持“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的转型升级战略，充分利用差异化产品优势，秉持轻资产化经营模式，大力输出项目开发管理服务，实现收益多样性。同时，在项目管理服务过程中，朗诗深入挖掘品牌和技术价值，精心打造“朗诗出品必属精品”的品牌力，实现项目高溢价。

  中国房地产报：对2022年房地产市场您有怎样的判断预测？

  田明：首先，我认为房地产整体趋于稳定，房价不会大起大落。今年国家多次会议重申“房住不炒”主要方针，房地产市场将会继续保持平稳健康发展态势。

  其次，房地产市场分化会进一步加剧，各个城市之间房价走向会有不同。我国现在城市与城市之间发展水平不同，所以房价也大不相同，随着经济的发展，城市与城市之间，开发商与开发商之间，会呈现出完全不同的市场趋势和形态。

  此外，推动绿色建筑发展的利好政策将日渐丰富。在“双碳”目标下，企业绿色低碳发展已经从“自愿模式”向“必选模式”转变。未来几年我国绿色建筑的规模、比例将进一步增长，具有高度科技感的绿色建筑将成为市场主流。

  中国房地产报：做企业要看大势，在对房地产行业发展的政策建议方面，您最想提什么样的建议？

  田明：一是政策要引导大力发展绿色建筑。在“双碳”目标下，绿色建筑已经从选择题变成必答题，未来肯定会成为主流。但我觉得发展绿色建筑、低碳建筑势必要让绿色理念先行，只有房企有了这种可持续发展理念，才能真正发挥房企推动碳中和的作用，这需要相关政策大力引导。

  二是完善政策支持和保障机制。如今建筑行业作为耗能大户，已经成为实现“碳中和”的重要场地。就建筑领域而言，推进能源转型、实现“碳中和”是有成本和代价的。例如，高能耗建筑转型肯定会加速“去碳化”，就会有大量的高能耗建筑材料、设备从施工中转移出去，这对整个传统建筑产业链来说影响较大；成本高、转型阵痛更为明显，这就需要国家出台相关的政策扶持和保障机制，帮助和支持这些高能耗建筑企业低碳转型，从而推动整个建筑领域的“碳中和”。

  建筑碳中和应该有一个能耗标识，即第三方权威标识。就目前而言，整个社会缺乏一致性、系统性支持手段，房企之间对绿色建筑众说纷纭，急需有一个统一的认证标准。

  中国房地产报：随着国家碳中和顶层文件发布，建筑领域“双碳”工作方向也逐渐明晰，在您看来房地产行业的碳中和实现路径应该是怎样的？

  田明：房地产业和建筑业要实现碳中和，一是要整体从根本上降低能源的使用需求。总的来说，需从设计和碳材料减量两方面入手。先说设计，它可以优化建筑本身的减碳功能、重新思考人的需求，所以在建筑初期扮演非常重要的角色。在绿色环保的设计理念下，房企才会尽量采用自然、可持续的方式去打造建筑。还要采用相对减碳的建筑材料，从源头上降低高消耗能源使用量，推动建筑业碳中和的实现。

  二是要运用高能效设备、降低碳排放。一般来说，在建筑运维过程中采取高能效技术设备，一定程度上可以实现减碳目的，但仅仅只有设备是不够的，必须在前期有一个系统的设计以及优化，才能充分发挥建筑体系化、高能效的状态。

  三是要大力发展新能源替代“高碳”能源。就目前来看，国家大力发展新能源包括电气化、储能、分布式可再生能源等。但在目前这个阶段，我认为“唯技术论”还尚早，还是应该先聚焦在解决增量成本上。