中房网讯 3月29日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2022房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。备受关注的“2022房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

申万宏源证券首席经济学家 杨成长

  会上，申万宏源证券首席经济学家杨成长表示，房地产行业总体保持了稳定健康的发展，但是确实也面临巨大压力。房地产行业能否稳健健康科学有序地转型，既关系到中国经济能否持续稳定发展，也关系到中国金融市场能否保持持久稳定。特别是在当前全球大变局，处于急剧动荡的情况下，也关系中国房地产财产安全，是全国上下高度关注的话题。

  中央经济工作会议去年底提到守住风险底，疫情期间房地产和资产价格因为流动性影响都出现了上涨，疫情之后风险开始显现。如果把房地产问题仅仅归到政府，这是严重不科学的，一定要认识到行业的发展一定有其自身客观规律。

  关于房地产，一是坚持“房住不炒”，降低房地产金融属性和资本属性，提高房地产实业属性。这是中国房地产，特别是居民住宅的基本方向。二是从长期来看，强化所有权，淡化使用权是必然方向，由此导致的是房地产市场的重构。中国土地制度改革和城市化以及城市群的建设对房地产起着至关重要的方向作用，中国土地制度改革和城市群的发展模式起到关键作用，所以房地产很多问题不能从房地产自身比较。

  中国房地产市场不管后面怎么变，从直接房地产消费到房地产联动消费的转变是不可改变的。无论现在政策松与紧，房地产企业的转型都是必然的。但是这个转型要侧重两个点：一是，房地产未来仍然是中国最重要也是规模最大的产业之一，在老百姓消费中占第一位的，而且将来这个趋势也不会改变的；二是，住房和住房相关的消费，从过去增量向存量，从出售到使用，从数量向结构的转变。

  以下为文字实录：

  杨成长：

  大家下午好！各位线上线下朋友们大家下午好！

  首先热烈祝贺TOP500测评成果的发布，我们房地产行业总体保持了稳定健康的发展，但是确实也面临巨大的压力，房地产市场，房地产行业能否稳健、健康、科学有序地转型，既关系到中国经济能否持续稳定地发展，也关系到中国的金融市场能否保持持久稳定，特别是在当下全球大变局，处于急剧动荡的情况下，也关系中国房地产财产安全，是全国上下高度关注的话题。

  “两会”对今年全年工作、政策方方面面都有了安排，作为全国政协委员我参加了“两会”，今年“两会”中总书记提到了全国农业和社会保障，总书记在这个时期特别关心的是粮食安全、蔬菜安全、乡村振兴、社会保障，这几天上海抗疫就可以看出总书记关心的恰恰是当下最重要的问题，尽管我们有大量各种各样的需求，小区封闭几天的时候需求就降低到了买菜米面油能不能得到有效保障的问题。李克强总理今年到了经济委员会组，跟大家交流了经济形势和方方面面的看法，结合“两会”中《政府工作报告》，克强总理在全国政协经济委员会上的讲话精神给大家做个解读，为了方便信号通畅，我就关掉视频了。

  今年“两会”尽管时间比较短，会期7天，但是会议开得非常成功。关于今年“两会”精神，特别是政府政策目标、宏观调控的安排，在这样的宏观调控下怎么样理解房地产今年、后面几年发展的大环境，我想利用较短的时间简要说一下。

  我的题目是《又到爬坡过坎时》，意味着爬坡过坎要完成今年各项任务和目标是非常艰难，2015年、2016年爬坡过坎，那时候中国经济跌破7，想保6.5爬坡过坎，实行了供给侧结构性改革，“三去一降一补”。2018年第二季度之后由于中美贸易摩擦加剧，经济又面临下行压力，再次爬坡过坎，这次爬坡过坎要顶住下线是6，能不能稳在6-7之间。2019年采取一系列措施，取得一些成效。2020年、2021年由于疫情起来，这轮爬坡过坎整体还不是稳定的周期，因为疫情起来之后，所有人比较经济的坐标变了，横向、纵向、环比、同比都不对了，形成了国与国之间的比较，2020年疫情最重的那年取得2.3%增长率，是全球唯一保持正增长。去年完成了8.1%的增长，在全球主要经济体中居于高位，这两年坦率说尽管面临巨大防控疫情，恢复增长的任务，但是经济增长的压力并不高，去年《政府工作报告》中经济增长目标设在6%以上，实际完成8.1%。但是今年为什么又提爬坡过坎？说明要完成今年的任务可不像去年那样，所以我想主要就四个方面给大家做个介绍：一是为什么说今年又是爬坡过坎期？二是爬坡过坎这么困难的时期，为什么经济指标5.5%左右，相对偏高。三是怎么样完成这个相对偏高的指标，房地产今年一些政策的微调也是基于这点，要完成今年5.5%，必须要各项政策动员起来才能完成相对比较艰巨的任务，其中也包括了房地产。四是完成今年这样的指标必须要有托底的工程，怎么托住今年的底，今年的底是什么，也跟房地产有很大关系。

  为什么说今年又是爬坡过坎？基于三条理由：

  一是去年所有金融机构、研究机构、境外机构对中国经济预测经济增长，没有一家低于8%，认为去年中国经济增长在8%-10%的水平，最悲观的也是8%。但是我们设计目标是6%以上，克强总理很清楚说我们去年目标大家觉得低了，但为什么去年设了比社会预期低很多的指标？当然不是中国经济增长高点不好，而是去年重要任务，设6%以上，是说政策力度在6%以上使劲，也就是说，去年主要政策不是推动经济过高增长，而是把2021年过宽的政策、过松的货币、过宽的流动性投放慢慢地收回来，所以去年任务是慢转弯、转慢弯、托好底。今年几乎没有一家研究机构认为中国经济增长可以超过6%，乐观一点认为中国经济今年增长率6%，中性点5左右，悲观点4上下或者5以下。所以我们设定5.5，一定是社会预期的上区。一般政府设指标总是比社会一般预测要略低一点，留有余地，完成今年的任务跟完成去年任务的基期是不一样的。

  二是今年我们是面临去年的三个高峰，去年GDP增长十年多来的高峰。中国企业利润，特别是国有企业利润恐怕也是这十多年的高峰，规上企业利润6万多亿上升到8万多亿，整体国有企业利润包括上市公司利润是历史高点，而且是相当高的高点，增幅达到34%-36%。三是去年也是我国财政收入的高点，增长10%以上。财政收入、企业利润、GDP是高峰，今年要完成指标即使看数量比去年下降不少，但是仍然在高峰下爬。

  三是去年下半年，乃至今年一月份对中国发展环境的预测，没有想到碰到这么复杂的环境。首先，俄罗斯和乌克兰之争，这是去年年底没有想到的，引起全球经济、金融、资本市场的动荡。这是西方大国美国、欧盟和俄罗斯战略长期博弈结果，不是短期就能有截然的界限简单化解的，所以这个影响我们还是要充分估计。二是我们防控疫情形势严峻复杂，当然我坚定拥护中央政治局关于目前我们必须坚持动态清零的防疫策略，任何时候都必须要把人民的生命健康安全放在第一位，这是完全正确的。但是也要看到防控疫情的形势严峻对我们经济和生活带来的冲击。三是由于国际形势的变化，使得中国经济其他方面因素也比去年下半年情况要变得复杂一些。这两年中国经济增长中突出问题几个：总需求尤其内需增长不足，前两年消费、投资增长率低于GDP增长率，大大影响到了经济的稳定。刚才我们讲房地产去年出现下行，重要原因主要是销售收入或者是销售面积，尽管有所增长，但是增速放缓，大大下降了，所以同样内需下降，也使得所有企业销售收入下降。二是出现了结构性短缺，这是这几年甚至十多年中国经济没有出现的情况，我们一直相对处于过剩状态，但是从去年开始缺煤、缺电，最近缺芯片、缺集装箱（柜）、结构性缺劳动力，缺劳动力问题在东南沿海经济发达地区还比较突出，农民工回乡了，看到防控疫情压力那么大就近就业就引起了缺工，中国经济一方面是过剩，一方面是短缺，一方面是解决就业问题，一方面出现了严重的结构性用工短缺。三是成本抬高，去年工业企业效益好，主要原因是短期出现价格大幅度上涨，由于工业品特别是上游能源资源品价格大幅度上涨，必然就涨价，短期价格上涨必然转化为利润，持续上涨就有成本的推动，去年特别是上半年以至于前三季度我们享受的是涨价的红利，房子突然涨价，其他成本没有增加，那肯定就增加了。但如果持续涨价就变成中下游的成本了，从第四季度开始成本压力增加，下游成本压力、中小企业成本压力增加，价格传导下去的行业压力增加，这个情况今年不但没有化解，局部甚至加剧，去年没有多少人预测油价100美元以上，最近最高140美金，现在在110多美金，由于油价带来工业品、能源价格上涨，在全球出现严重通胀，在中国成为一个非常重要的成本推动。还有其他方面，比如中小微企业、个体工商户连续三年的抗疫远超预期，影响了发展，有金融风险的显现，房地产风险、金融风险等等的。搞房地产要理解当下中国经济增长所面临的环境，今年的确异常复杂，很多因素是最近才发生，需要我们认真思考。说现在是爬坡过坎期是名副其实。

  既然情况如此严峻负责，当然我们有信心，为什么我们要定一个比市场预期还略微高一点的指标，为什么不能是5左右，而必须是5.5左右呢？主要基于三点：

  一是前两年中国经济增长率尽管是波动较大，两年平均5.1，前两年疫情最严峻的时候，现在防疫任务比较重，但是全球疫情来讲我们属于中后期。前两年平均5以上，平滑下来今年没有理由低于5以下，这是我们确定经济指标的一个方向，前几年增长的移动平均平滑。

  二是今年面临这几年都没有的就业压力，前几年大学生、研究生七八百万，今年高校毕业生达到1000万，几十万退役军人，再加上每年总有农民工的事，而且现在积极推动常住居住的市民化，解决新增的农民工问题。加起来就业压力就在1300万上下，甚至更高。有些研究机构，GDP增长一个百分点可以解决200万就业，也就是说，1300亿新增城镇就业必须有5-6的增长作为托底，所以中国经济发展跟就业的压力是高度正相关的。

  三是中国长期增长目标已确定，去年“十四五”规划2035年增长目标，2035年GDP增一倍，15年增一倍指标看起来压力是相对保守的，但是现在看起来15年增长一倍的指标也不是轻而易举可以完成的，测算下来每年平均增长率如果到2035年GDP增一倍，每年大概4.7%左右，就是靠近5，没有理由在2035年中长期目标起步阶段GDP就掉在5%以下。

  三方面一结合就可以看出现在经济增长率定在5.5左右恐怕是必然选择，也就是我个人理解5.5左右重要含义，短期我们恐怕不认为中国经济增长在5以下是个特点，合理的区间应该在5以上。这个指标是我们市场预测的中上线，所以克强总理在《政府工作报告》也说得很清楚，完成这个指标和完成去年指标完成不同，这个指标设立体现了主动作为，需要付出艰苦努力才能实现。

  那怎么样完成这个偏高的指标？这恐怕是最关键的。指标设得相对偏高，在这样情况下，怎么保证今年指标？当然还有其他7个子指标，我不展开了。中国推动经济增长，从《政府工作报告》来讲，由短期到长期有四个层面的措施：

  一个层面是最直接的宏观调控政策，2018年开始把就业优先作为跟货币财政并行的宏观调控政策，现在讲三大政策：财政、货币、就业优先政策，因为中国现在，乃至于在可预见的未来十年八年，尽管总劳动力数量在下降，但是每年城镇新增就业1000万人以上，我感觉这个压力不会松，所以就业优先作为与财政、货币并行的宏观政策完全必要。

  二是要完成今年的任务必须要怎么样扩大内需。不是外需不重要，外需可能有为的余地不大，今年外贸怎么样，很多人调高预期，后面怎么样变化，我们能左右的，当然我们需要积极有为，但是可为的东西不是特别多。所以关键怎么样扩大消费和投资的需求，至少保持在长期合理的增长轨道。

  三是怎么样通过制度改革，体制改革，推进经济增长。这是中国特有的手段，西方国家谈推进经济增长，促进体制改革，我们制度释放的红利依然存在。这个制度改革能推动经济增长的效益是缓慢的过程，特别是过去那些能直接拉动推动的经济增长的制度改革，这样的改革相对比较少，我们土地制度开始改革，早期的国有企业改革等等，包括乡镇企业的发展，现在这些改革作用也有，但是它是长期持久的问题。

  四是更长久的怎么样让中国经济发展的新动力更好地发挥作用。我觉得中国经济增长新东西是科技创新、数字经济、生态绿色，房地产怎么样向科技创新、数字化、绿色转型，怎么样让这些问题发挥作用。

  这是我觉得保证今年5.5的四个层面的政策，后面时间有限，就简短提。财政政策要积极有为，政策财政今年三方面发力非常突出，很有特色，要求财政赤字率继续下降，同时要求财政积极扩张，赤字率下降，财政扩张政策，财政赤字率要扩大财政才能扩张，赤字率下降怎么财政扩张呢？这是中国特有的。赤字率下降，2020年为了防疫需要，增发了1万亿赤字债，抗疫债，赤字率达到3.6，高于警戒线。去年缓慢下降了3.1，3.1是比较安全的，但是总理说不够。今年在去年基础上再下降一点，到2.8，少发2000亿国债赤字收入，2.8无论什么标准看都是安全的。也就是说，中国经济如果能增长5.5%的话，我们在赤字率下降的绝对安全的2.8，通胀率控制在相对比较低的水平，去年不到1，同时实现充分就业。西方国家现在增长率可能不低，但是通胀压力大，赤字大幅度上。我们把赤字率降下来，也体现了出当下我们的信心，赤字率降下来，关键要扩大财政支出，今年要在去年基础上扩大200亿。赤字率下降，财政收入增长下降，怎么才能扩张200亿？财力从何而来？有三个方面：一是去年财政收入增长靠预期，财政支出按计划，去年就有财政结余，结余方式各种各样。二是今年动用一笔特别资金，这几年国家外汇投资收益的1万亿人民币，国家外汇储备3万多亿美金，2万多亿在人民银行账户上，国家外汇据运作。还有不到1亿投资收益不错，今年外汇投资收益的1万亿可以动用。克强总理特别讲，今年之所以赤字率下降还能够做到财政扩张，恰恰是因为2020年目标很低，政策大幅度收，去年收的情况下，GDP增长是8.1，所以去年和前年政策，前年是扩张的，去年是收拢的，今年财政做到既收拢又扩张，支出是扩张的。

  二是今年特别强调中央财政对地方加大支持。中国现在突出问题不是财政收支平衡问题，而是地方财政差距的问题，跟房地产市场一样，现在房地产市场主要是冷热不均，热的几块，冷的一大片。同样财政上的差异，东、中、西、东北差距有点大，东部省份某一些城市主要是有财力有钱没有好项目，东北有项目没有钱，部分地方确实出现了经常收支的困难，甚至部分地方连工资都发不出来。我们现在讲财政预算内收支，去年财政收入20万亿，财政支出24万亿，今年应该达到26万亿。对各地政府来讲，房地产土地收入6万多亿，整个国家9万多亿。财政收入当中这样占了将近一半，土地各地差距是非常大的，东、中、西地价差距很大，所以财力拉得更大。还有地方政府对社会保障收支现在总的来讲，差距拉得也很大，每年要跟社会保障支出贡献2-3万亿，而今年社会保障收入已经靠近10万亿。还有专项债的收入，东北和西部地区，很多地方发债受制。这几块加起来几乎相当于预算内收支，那几块差距拉得太大，财政预算内中央通过转移支付七八万亿，规模已经很大了，但是如果总盘子四五十万亿，都需要中央和地方平衡的手指项目，我们现在面临的突出问题就是各地财力差别很大，所以中央决定加大转移支付增长18%。

  进一步减税降费，这是今年积极体现在什么方面。我们今年之所以说有底气完成是因为去年、前年政策安排给今年留下了政策空间和赤字空间。整个社会融资额、贷款量、通胀压力总体是处于相对比较低的水平，在这样情况下，我们政策储备和财力储备是有的。

  货币政策今年总体特别强调货币供给和需求双方发力，货币政策比较多地看什么时候降准、降息了，什么时候基础货币扩大，贷款规模扩张了，都是供给端。我们现在碰到突出问题是怎么样形成有效的资金需求，现在银行说我不是没有钱，我没有好项目、好企业，房地产企业关键是不敢贷，企业发债发不出去，我们没有好企业好项目发股票，可上市的上市资源数量有限，这都是需求端的问题。所以怎么样把供给和需求量者结合起来考虑。强调货币结构的政策效应。

  关于就业政策，不多讲了。

  今年《政府工作报告》特别强调怎么扩大内需，特别提到扩大投资和消费。工业投资去年出现相对比较好的局面，对工业企业中长期贷款增长15%，制造业中长期投资增速加快。当然有的说去年工业企业投资增加是利润增加了，利润大，第二年就投资增加，因为利润也不能发，特别是国企、央企。当然也不排除去年结构性投资热点起来了，房地产投资我们面讲，最起码我们目前房地产投资仍然是维系整个投资的关键。基础设施投资，只靠新基建恐怕是不行的，所以今年《政府工作报告》中突出强调基础设施建设投资，特别是传统基础设施投资的重要性。房地产投资和工业投资政府没办法左右，基础设施投资是政府投资，从过去几十年中国经济发展中看，经济热的时候基础设施投资是冷一冷，很自如地收放。2008年以后基础设施掉到个位数以后，这几年一直没有被拉起来。基础设施投资从现在看四方面因素：资金来源问题，基础设施投资重要资金来源是专项债，今年专项债3.5万亿，基础设施规模整个14万亿，预算内资金安排6400亿。专项债确实规模不小，原来专项债没有想搞这么大规模，现在已经成为地方最大的债务，比地方一般债还大。基础设施资金仍然是不够的，专项债使用范围受限，必须有现金流的项目才能使用。现金流的项目在基础设施当中是少部分，保障房建设不见得有利润，但是可以保本。这些东西不一定需要政府发债，政府要解决高校、幼儿园、博物馆等等的，所以专项债发挤掉了国开行该干的事情，另外房地产有一个问题就是很多西部、中西部省份，三四线城市保障房比例过高，三四线城市房地产市场刚刚起步，房价几千块钱，需要那么多的保障房吗？但是因为它用到专项债，专项债用于保障房建设很多项目可以批，所以很多保障房建设有的是比重过大，从而冲击了正常市场。

  现在比较突出的是能够起带动作用的大项目很少，我们怎么样把大项目规划好。

  地方政府积极性问题。基础设施中地方政府没有积极性，一个是资金不到位，一个是土地项目平衡压力大，大项目能耗高，这几年对这些问题做了解决。房地产REITs没有搞起来。在消费上今年特别强调稳定房地产，推动家电建材，稳定大宗消费。

  三大改革今年突出的是要素改革，要素改革对房地产极其重要，土地制度改革、人口流向改革、数字改革、技术改革，这些改革对房地产意义都是特别大，特别是关于土地成本改革。

  营商环境改革、市场主体改革，尽管推进缓慢，但是长期发展非常必要。

  最后还是要持续发挥科技创新、数字经济、低碳绿色。数字经济，特别是我们国家数字经济的“十四五”规划，西数东算的安排，以及数字经济通过房地产市场，以及房屋使用，怎么样推它的应用场景，这方面大量工作可以做。“双碳”绿色不能只看负面效应，更要强调“双碳”绿色推动的形成新的需求，很重要的是居住需求，我们生活方式的重大改变，这些东西都是长期持续的推力。

  中央经济工作会议去年年底讲到了守住风险底，疫情期间房地产和资产价格因为受到流动性的影响都出现了上涨，疫情之后很多风险就显现了。现在很多把房地产问题仅仅归到政府，这是严重不科学的。一定要认识到大行业的发展一定有其自身客观规律，金融风险、房地产风险、全球产业链风险、煤电油运保障风险结合起来。

  关于房地产，一是坚持“房住不炒”，降低房地产金融属性和资本属性，提高房地产实业属性。这是中国房地产，特别是居民住宅的基本方向。二是从长期来看，强化所有权，淡化实用权是必然方向，由此导致的是房地产市场的重构。我们现在房地产市场就是以房地产金融属性、资本属性建构的一级市场、二级市场、汽车印花税等等，20%固定的所得税等等的设置。中国土地制度改革和城市化以及城市群的建设对我们房地产起着至关重要的方向作用，中国土地制度改革和城市群的发展模式对我们起着关键作用，所以房地产很多问题不能从房地产自身比较。

  中国房地产市场不管后面怎么变，从增量向存量，从数量向质量，从直接房地产消费到房地产联动消费的转变是不可改变的。

  不管现在政策松与紧，房地产企业的转型都是必然的。但是这个转型要侧重两个观点：一是房地产未来仍然是中国最重要也是规模最大的产业之一，在老百姓消费中占第一位的而且将来这个趋势也不会改变；二是一定是住房和住房相关的消费，从过去增量向存量，从出售到使用，从数量向结构的转变。

  科技、数字、绿色三大动力怎么样在房地产行业使用和推广，仍然很重要。

  当下情况，中国房地产市场，中国房地产企业的转型时期，转型时期怎么把政策搭配好，让它稳步推进，中间不出现过大波动，一点波动没有不可能，做好很好的融资工具、融资方式、新制度的创新。

  谢谢大家！