这一两年来，与高周转房企接二连三爆雷形成鲜明对照的是，物业管理成为了房企的宠儿或说是救命稻草。大型房企纷纷拆分物业单独上市，房企大量资金转投到物业拓展和支撑物管的数智科技领域。

  近期房地产业界引起关注的是，3月21日，万科旗下的万科物业以“万物云空间科技服务股份有限公司”名称在港交所递交了招股书。不甘于“物业服务”的万科万物云打出“科技”这张牌，以“空间科技服务”的概念IPO，力图以倍增的估值对冲近一年物业资本市场进入寒冬对上市的市值影响。

  对于最早喊出“社区是金矿”的万科来说，此话后面还有未说出的半句“金矿在云里”。

  “通过社区、楼宇等所有物业空间实施智慧化，以所获得的业主和租户数据为依托实施服务，进而达到降本增收入目的。‘万物云’之名乃最为契合，‘科技’概念IPO所获得的估值远远高于‘物管服务’”，专门研究地产和物管企业上市的一位分析师这样说。“开发商之所以现在都拆分物业单独上市，一是因为房企很难融资了，二是增量发展已经走到了尽头。以后是物业运营的时代，智慧化是必走的道路。”

  随着国内房地产整个行业发展逻辑的根本性转变，依托智慧科技转型是地产行业大势所趋，数智化科技更成为行业新宠，成为替代土地和资金的核心生产资料。智慧住建、智慧节能、智慧康养、智慧运管服务正在成为房企最热衷做的事情。

  综合消息来看，截止2021年末，中国物管上市企业接近70家。而其中绝大多数包装了智慧科技的概念，都开发有自己2C或2B应用的App平台。业内所关注的预上市的房企物管三巨头——万科、龙湖、金地也都在磨刀霍霍，都投入有过千人规模IT团队，潜心专注于科技在物管上的应用研发，期待以物管科技为题材包装上市。

  但令业内人士感到不解的是，现在房企投入巨资的数智化拓展，整个行业领域却完全是一种“野蛮生长”状态。无标准评判、顶层设计缺失、跨系统互联互通难以真正实现等普遍存在，认知不够导致被厂商绑架、技术选项错误更是普遍存的现象，乃至是全行业的痛点。

  而从近一、两年国家对互联网信息化行业不断趋于强监管的数据安全角度去看，包括所有头部房企在内所实施的房地产智慧化项目，数据信息安全问题更令人担忧。“个人信息保护和数据安全现状，非常令人担忧”。中国信通院泰尔实验室相关领域的负责人这样评价地产行业数智化的现状。

  数智化：梦中情人，却娶不进家门

  “数字产业化，产业数字化”。在所有传统行业都不得不向数智化转型的今天，与多数传统企业一样，房企想要的数智化并非想像的那样易得，可随手拈来。大部分房企和物管企业所实施的智慧化还都停留于表面，仅仅是为了上市做些包装。数科技术能够带来商业模式的还是寥寥无几，几乎没有看到。

  综合地产全行业实施数智化的现状来看，内地房地产行业数智化在实施层面有“两大方向”，但同时也存在着“三大误区”：

  ■数智化转型“两大方向”：自研和外部合作

  易居研究院发布的数据显示，房企数智化总体研发框架上，超过八成的TOP50房企采用自研架构；数智化应用研发上，超八成头部房企采用“共建共创”的模式。

  业内人士分析认为，房企自研架构的终极目的是支撑战略发展需要，期待实现自延扩展和商业模式；在应用层面上采取“共建共创”方式的，实则是想借助外部供应商已实现的能力尽快“为我所用”，并据此证明自己数智化转型成功。

  从推进成果来看，房企智慧化自研架构由于需要组织庞大的科研团队和持续投入巨额资金，特别是传统行业对于数智科技认知不够而导致决策失误，最终实现目标的可谓是凤毛麟角。但是“肥水不流外人田”的心态让大多数房企很难对数智化实施持开放心态，“砌砖头的被逼着去写代码”其纠结与苦痛可想而知。

  ■“砌砖头的变码农”容易有的三大误区

  其一，认知不够，导致决策方向错误。

  如同许多智慧城市项目半途而废的原因相类似，许多房企高层决策时，自认为“一是自己有钱、二是自己拥有客户资源”，认为自己无所不能。殊不知，数科智慧化必须要有完整全的技术体系，认知不够的人只知其一，不知其二，“投入无限期、投资无止限”最终就会无功而返。

  “认知不够”最普遍的例证，就是决策人往往只将实力品牌作为委托合作方选择的标准依据，认为只要是大厂就没有问题，其结果就是被厂商绑架，或者采购了一堆终端设备。

  就数智化整体生态来看，房地产最大的价值在于其本身拥有所有的场景资源。“借助场景资源与技术厂商合作，形成合作生态，这样才会价值最大化，也更有利于实现”。

  其二，顶层设计缺失是数智化转型致命缺陷。

  某一线城市政府保障房项目按照市政府要求建智慧社区，并且给的目标是要“保持未来五年领先”。这对于从未有过实施经验的项目负责人来说，倍感压力负责重大。为此，专门找到我本人和几位专家进行咨询，我们给出的建议就是组织专家团队，就项目进行专业咨询，帮助先做顶层设计，之后再推进项目。

  数智化顶层设计涉及到技术架构搭建、组织保障体系、业务梳理、标准化体系等众多系统性的内容。数字化转型不是对企业的零散修补，而是全方位的深度变革，涉及企业全生命周期的所有内容。如果缺乏顶层设计，在转型过程中也就将缺少目标指引和制度保障，从而拖慢企业数字化转型的步伐，甚至会走向失败。

  许多业内人士认为，现在头部房企多数都已上市，对于顶层设计都已经有过经历，不会不懂。殊不知，数字科技顶层设计与地产的完全不同。地产的在于撑控资源，实现赢利；数字科技顶层设计则在于基于技术前瞻的长远战略制定，任何一知半解、半路子出家老板的“大刀破斧”，都终将会折戟沉沙。

  其三，忽略咨询重要性，导致项目“拼盘化”。

  数智化的技术特点决定了数字化项目模块式建设的特征，但模块化绝非“拼盘化”。华为集团副总裁苏宝华2019年在深圳举办的首届房地产智慧化论坛演讲时说“任何企业实施数字化，必须要有咨询机构提供第三方服务”。他说截止到2018年，华为在全球顾请的专业咨询机构合计还多达18家。

  从无数成败经验来看，传统行业数智化转型最大的障碍和阻力来自于认知不足，所有失败的案例都有一个共同特点——自以为是。自以为是的表现，就是认为自己能干，或者找错了人。所以，第三方咨询至关重要。

  数据“私有化”悖论

  对于管理着社会绝大部分人生活和工作空间的物管企业说，数智化的实施意味着数据的管理与应用是其核心。既是“黄金”，也是随时可能触发的炸雷。无论是滴滴还是蚂蚁金服事件都印证了国家对数据强监管，包括对房企平台数据监管会逾加严格。

  万物云CEO朱保全在IPO之前接受“猎云网”采访时有个表态，他说“万物云不是云计算或者云服务，但从城市到园区，从写字楼到家，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。”

  万科的确不是云服务商，但是所谓的“空间的技术接连”归根结底还是基于云的服务。从另一角度去看，房企强调不是云服务商，或许也是刻意回避其“数据安全”和“互联互通”两大困惑，而这也正是当下房企物业智慧化实施过程中，无法绕过去的最大技术难点。

  实事上，大部分有过数智化实施经验的房企都对与第三方公司合作智慧化项目心存忌惮，唯恐自己的数据被别人侵占，或者系统被别人绑架。

  “社区是金矿，金矿在云里”。在智能终端无处不在的当今社会，开发商实施智慧化的真实用意，无不在于基于社区、园区物管维度，将管理的业主、租户数据进行采集，进而实现有商业模式的物管服务。

  “客户数据是最重要的财富资产”基于这样的认知，房企或物管企业在实施数智化过程中，都非常在意数据的归属问题。但是“肥水不流外人田”的心态一是技术封闭的心态会影响实施效率，二是用户数据基于即使再大的宇宙房企和物管公司，其量值规模在数据商业价值角度去看，也还是分文价值，还不要说这两年国家对数据管控的加强，数据归属以及数据安全问题是绝非地产商自家所能了断。

  “房地产物业公司平台系统数据漏洞是一般业主老百姓所想像不到的，大部分都存在非常大的安全隐患”互联网信息安全创新中心的一位专家和本人交流时曾经这样说。

  “有实力的开发商一般会认为自己不差钱，业主客户又全在自己管理的辖区之内，物业数据当然要全在自己的掌控之中”一位五、六年前从IT行业进入房企，负责整个集团智慧化实施的高管在谈到行业发展现状和瓶颈问题时，这样总结自己所经历智慧化项目过程。“老板对我们的要求是，自己必须要有系统主控权，不管多大品牌厂商，我们必须要自己掌控，数据必须要归我们自己所有。”

  IOT“互联互通”真的难以实现吗？

  除了上述的数据私有的私心之外，对于甲方思维根深蒂固的开发商来说，数智化实施其实还有一个绕不过的难题就是——如何解决系统平台的互联互通？

  众所周知，数智化实施的基础是“万物互联”，而所谓的万物互联的基础和前提必须是不同厂商、品牌之间实现协议标准的统一，才可实现互联互通。从技术角度讲，基于同一系统之上打通厂商之间的协议并非难事，但瓶颈在于基于一个项目上的协议打通可以做到，但是可复制性却几乎为零。如此，商业价值也就不复存在。

  为地产业界人士所不关注的是，为了打破IOT“互联互通”瓶颈，包括我们国家在内的世界各国都在为此不余遗力的加大投入进行整合。2020年底由知名院士倪光南牵头合计24位院士和包括阿里、百度、京东、小米、华为、海尔、中国移动、中国电信等作为发起单位，65家国内头部企业发起成立的“开放智联OLA联盟”发起组建，并且由国家ICT领域标准化制定单位——中国信息通信研究院牵头，并作为支撑单位。这对于我国在IOT领域实现互联互通是具有里程碑意义的事件。OLA联盟由原工信部原部长李毅中亲任首席顾问，包括地产行业领先央企中海地产在内的华为、小米、阿里共计65家头部企业共同发起成立，其规格之高，跨界之广都是前所未有。

  OLA联盟秘书长胡才勇在青岛高峰论坛上提出联盟的三项使命之最重要的，就是要打造生态，以智能家居为起点，以统一连接标准为基础，打造跨行业、跨领域的互联互通产业生态，“标准制定、开源开发、测试论证、业务示范到最终实现智能互联”。

  同时，OLA联盟的成立除在物联网标准化技术方面具备了根本性的推动势力之外，也在深层上解决信息数据安全问题提供了保障。

  对房地产行业数智化更直接的影响，就是OLA联盟还专门成立了以地产领域智慧化专家为核心组成的“需求与应用工作组”。目的是通过组织地产智慧化领域在实施经验的数科专家对智慧社区和园区进行需求场景的研究，来带动联盟标准化技术研发，最终实现互联互通。

  “社区治理”和“公共服务”已确定是未来智慧社区建设的重要环节，频繁出现在各类政策法规中，并且以工信部主导的信息化技术标准顶层设计层面也在同步支撑其体系建设。OLA开放智联联盟以支撑房地产行业数智化需求与应用展开工作，不亚于是给整个行业注入了新鲜血液。 

  过去难以实现厂商之间的统一协议，彼此之间商业关系导致不兼容甚至相互排斥。但是房产空间是IOT硬件最集中的场景，房企和物管企业并对应用有迫切的需求。现在OLA联盟携手中国信通院这样的标准化制定机构推动IOT“实现统一”，显然已得到厂商前所未有的认可支持，在技术产品端得到了支撑。而需求端的房企和物管企业能够主动迎接“互联互通”，如此，万物互联将指日可待。

  地产开发商昔日发展只要掌控两个生产资料——土地和资金，就可以开疆破土行走天下。但在这波前所未有的调控政策下，土地和资金都趋紧，维系发展的生产资料，科技无疑是最重要的核心。

  近两年同属地产行业的两家公司贝壳和明源云上市，对整个行业的影响和刺激巨大。依托于链家二手房交易和房产销售软件起家的这两家非地产开发公司，上市之后的贝壳市值最高达到了6000亿，超过了万科和保利市值之和；明源云最高市值也过千亿。

  无疑，这是市场给出的对于科技企业的估值。其与传统开发商和普通的物管企业估值不可同日而语。

  不可否认，房地产业内大部分企业已看到并认可这样的发展趋势，把巨额资金投入到这个领域方向。但如以上分析，由于认知和技术掌控能力受限，以及数据云管控等一列问题的存在，房地产行业的数智化推进整体上还处于初期交学费阶段。

  “且更大的问题是，地产全行业都在做投入巨资做智慧社区、智慧园区，但是究竟做到什么程度，到底哪家做得好与不好，完全没有标准可以评判，现在行业完全还是处于野蛮生长时期。”前面提到的那位分析师坦承这是他眼前工作最为困惑的地方。

  对于这个问题，已知的是OLA联盟正在与全联房地产商会，还有住建部相关智慧住区标准制定单位、中国建研院等相关组织和标准化机构合作，共同推进一项针对房地产数智化的分级评测的工作。由于有中国信通院泰尔实验室提供技术支撑，作为智慧家居、智慧社区“互联互通”标准化推进的平台组织，现正在组织相关专家针对地产行业智慧住建领域实施现状，进行深入系统研究，结合以健康、节能、安全等不同场景，基于需求推进标准化技术工作。

  “产业数字化，数字产业化”已是国策，任何传统产业想要实现数字化，无不需要从芯到云，再到AI人工智能等一个完全闭环的技术体系支撑方可实现。房地产行业从开发转入资管运营时代，数智科技的掌控和运用将决定其发展的快慢，甚至是生死存活。

  根据明源云公布的数据，预计2024年中国房地产SaaS产品市场规模将达到197亿元，2020年到2024年CAGR（年复合增长率）或将达到49.0%。在资金投入上，约 七成以上房企数字化投入规模持续增加， 平均年投入均过亿元；在人力投入上，近年来头部房企在行业面临低谷，不得不大规模缩减裁员的情况下，IT人员规模数量则不减反升，头部房企的IT人员数量都已过百，万科等头部企业的数科IT人员数量甚至多达千人以上。

  华为的董事、CIO陶景文认为“数字化是一个非常复杂的系统工程，在这个过程中很容易迷失方向，或者说很容易急用先行，所以企业要认真地规划数字化的路径。”业内人士的共识则是，一个成功的顶层设计应当具有“长短结合”的特征：既要有长期的目标，又要在短期能为企业带来改变，进而树立企业数字化转型的信心

  “社区基层治理体系和公共服务体系为核心，利用新一代信息技术，满足居民的日常生活需求”这既是国家战略，实际上也为房地产行业转型升级指明了方向。

  作者简介：

    资深房地产专家  楼市传媒创办人

    CCTV央视财经评论员

    清华大学公共管理学院社会创新与乡村振兴研究中心咨询委员会委员

    全联房地产商会数字社区分会发起人

  2015年媒体转型投资物联网行业，现为开放智联OLA联盟需求与应用工作组负责人