中房网讯 5月26日，由上海易居房地产研究院主办的“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”举行。备受关注的"2022房地产上市公司综合实力榜"、"2022房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO 丁祖昱

  会上，上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地产开发业务收入规模均值同比增长7%，增速较上一年上升5.37个百分点，但是净利润约下降了20%，所以现在是增收不增利。整体来看，有29%的房企在去年整体利润还是增长的，但是剩下的超过70%的房企利润都没有增长，说明目前行业压力还是比较大的。

  以下为文字实录：

  各位好，这里我来代表发布2022年中国房地产上市公司的测评成果，前面主持人也讲了，这是我们第15年对这个成果进行相关的发布。

  今年还是发生了很大的变化，首先我们看一下入榜的企业，这一次的测评对象是155家上市房企，其中在A股上市有94家，在香港上市的有60家，海外上市的有一家。这些房企当中，我们这次测评当中，还把一部分去年违约暴雷的一些房企剔除了，新增三家，剔除43家房企，相比2021年减少了40家房企。

  入榜企业当中，我们可以看到万科继续蝉联榜首，保利和中海分列二三。我们也注意到，保利和中海的排名也都上升了，这个在2021年应该有一个比较明显的变化，就是整个的央企、国企在相对来讲融资环境发生比较大的变化情况下面，反而更有优势了。

  所以我们看到十强的榜单，其中有两家发生了比较大的变动，50强榜单的变动率是30%，50到100强的变动率有56%。这当中新入榜的很多或者排名上升的很多企业都是我前面讲到的央国企。

  资本市场当中的表现，应该说去年因为我们2022年的发布主要还是依据2021年的整体的房地产的这些上市公司的走势来做的判断，应该说整体走势还是弱于大盘。A股是沪深300指数是全年下跌5.2%，但是申万房地产行业指数下跌了12.94%，恒生指数下跌21%，但是恒生的中国内房股指数下跌了30%，还是弱于大盘。

  从每股收益的情况来说，2021年也发生了比较大幅度的下滑，较上一年A股收益平均值0.52元，较上一年下降了1.1元，比沪深全市场每股收益还要再低15%。港股是0.78元，也下降了1.48元。下降还是蛮厉害的。当然这与40家房企剔除有很大关系。

  上市房企的估值水平也是比较低，2022年这次的发布和之前的发布可能会有一个比较大的变化，因为在过去14年房地产都是高歌猛进，但是在2021年碰到了一个比较大的调整，所以样本发生了巨大的变化之后，也会对相关的数据产生很大的影响。

  市盈率，沪深是7.17，港股更低，整个港股市盈率反而更低。所以应该讲，整个估值水平在持续跌的过程当中。

  分红也出现较大幅度的下滑，总分红是449亿，下滑了75%。2021年超过60%的房企股价下跌，现在千亿市值的房企只剩下7家，万科、华润、保利、龙湖、中海、碧桂园、招商，这7家房企和自己之前的市值也发生了一定的变化。

  从第三个方面，我们看看运营规模。整体去年的运营规模也出现了比较大幅度的下调，上市房企总资产均值这么多年来，过去一直是向上的，也是首次出现下跌，总资产均值现在是1549亿元，同比下跌了1.82%，跌幅还不大，净资产均值是365亿元，同比上涨了8.38%，当然营业利润均值还是继续下跌，这是延续了去年的下跌，继续下跌。

  规模的头尾房企占比都是有所下降的，大家也是注意到不管是规模优势型还是规模滞后型房企，基本上都是1/3、1/3、1/3了，这两个数值都比去年略有下降。

  总资产规模的集中度略有上升，总资产超过千亿的上市房企48家，约占上市房企总量的30%，超过万亿的上市房企4家，万科、保利、碧桂园、绿地。

  百强上市房企房地产开发业务的收入占比也略有下降，和去年整体的形势有密切的关联。54%的房企房地产开发业务占营业收入的比重超过90%，但是超过90%的房企的百分比比2021年下降了13个百分点。

  我们再看一下偿债能力。应该讲由于我们剔除了一批暴雷的、违约的房企，所以我们可以看到这样的一个指标，就是偿债能力指标是明显改善了，在2020年和2021年通过两年的积极去杠杆，相关指标都改善了。像上市房企剔除预售款之后的资产负债率均值是61.62%，净负债的平均值是87%，都下降。短期的偿债能力方面也有所好转。

  三道红线，这也是大家特别关注的，达标率明显提升。我们看一下剔除了预售款之后的净负债率61%，高于2020年相关水平。十强房企达标率分别是，剔除预售款的资产负债率深80%，净负债率100%，现金短债比也是100%，所以十强房企的相关指标还是非常不错的。

  上市房企抗风险的层级占比有所下降，但是强抗风险层级的企业毕竟要求是特别高，目前是只有17%，比2020年略有下降。弱抗风险层级的企业占比是35%，也略有上升。

  50强上市房企2021年融资总额有所下降，这也和去年整体的融资环境有密切关联，我们统计了前50强房企融资总额是9096亿元，同比下降30%，应该讲下降幅度是比较大的。其中境内债是下降了接近4成，这一块的占比是50%，境外总量是1876亿，下降了20.63%。

  我们来看第5项指标，盈利能力。从盈利能力情况来分析，利润类的指标前面其实已经讲到，同比均有下降，上市房企营业利润的均值是82.81亿元，同比下降18.41%。去年的市场环境还是给企业的盈利产生了一定的影响，去年财报的盈利我们一般来说都是滞后的，都是前几年的销售而产生的，所以在可预见的接下去几年，相对来讲这项指标的压力可能会更大一些。

  只有一成上市房企为盈利突出型企业，超过一半的上市房企都是盈利乏力型企业。

  昨天我们刚刚开完了李总理召集的大会，应该说对房企的占比包括对行业的支持，今天也是迫在眉睫的。因为现在房企真的是盈利乏力，压力巨大，今天能够生存下去，我觉得比什么都重要。

  销售净利率下降也是非常多，也导致了整个净资产收益率出现下降。

  我们再看第六项指标，成长能力。成长能力当中收入规模还略有增加，但是净利润出现较大程度的下降，收入增长其实因为它是滞后的，它体现的还是前两年的整体销售，所以在2021年上市房企房地产开发业务的均值同比增长7%，增速也较上一年上升了5.37个百分点。刚刚讲到净利润下降了20%，所以现在是增收不增产或者增收不增利，这个其实也是我们不想看到的一项指标。

  增收又增利的上市房企占比下降最多，当然这里面有增收又增利的房企，只有25%，下降了11个百分点。有29%的房企是增收不增利，同比下降了1个百分点。4%的房企是增利不增收，下降了3个百分点，如果把25%的增收增利再把4%增利不增收的房企加在一起，有29%的房企在去年整体利润还是增长的，但是剩下的超过70%的房企利润都没有增长，说明压力还是挺大的。

  成长能力分档次情况。我们看到营业收入的同比变化，比较多的集中在负20%到正20%的区间，同比超过80%的房企超过明显下降，净利润同比变化，同比处于负80%到负20%的房企提升，这不是一个好信号。净资产同比变化，同比超过20%的房企，其中0到10%同比处于这样一个范围的房企占比是最多的。

  上市房企的销售目标今年也开始趋于谨慎，大多数是持平或减少，这些销售目标都是希望现在的这些上市房企都不提继续要通过销售增长来引发企业的不断发展，都希望通过规模增长转型为高质量的发展，所以大家也看到除了越秀、绿城整体销售目标略有增长之外，大多数的上市房企的销售目标是略有下降的。当然下降幅度也不是特别大。

  第七项大类的指标是经营效率分析。我们从经营效率当中可以看到经营效率还是稳中有升，这也和过去差不多20多年的市场化是有关联的，今天企业在运行方面，虽然市场压力挺大，但是运营能力还是有明显提升的。所以我们看到上市房企存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率均值分别为0.4%、0.3%和0.21%，都比之前的指标有小幅度提升，这也是去年的一个比较重要的亮点。

  存货规模增速也在变化，这和去年特别是去年下半年大家谨慎投资是有关联的，集中度继续在进一步加强，10强上市房企的总存货占比43%，30强房企占了74%，基本上把大头都占了。30%以上的上市房企低盈利、低周转，这个和我前面讲的相关的运行效率指标也有30%的房企相关指标是相对比较偏弱的，这个可能也是指的这些房企。

  第八项综合指标是社会责任。纳税金额在2021年出现了下行，平均是18.36亿元，同比下降15%。上市房企的社会责任类型分布变化不大，所谓的高贡献、中贡献、低贡献、弱贡献，这个百分比变化不大。这当中在乡村振兴、精准扶贫、文化体育、抗疫救灾、文物保护等各项领域当中，房企还是开展了大量的慈善、公益的相关的践行社会责任相关的工作。前30强的房企都参加了抗疫救灾，有26家企业参与了精准扶贫、乡村振兴，有24家企业积极参与了教育、助学活动，我讲的都是前30强的房企。

  第九项综合指标是创新能力。我们来看一下创新能力体现在以下各个方面。首先是产品，这个也是上市房企最最关注的，这两年市场出现了回调之后，老百姓开始更关注产品了，我们把房地产特别是房企对于产品打造都放在了首位。我们在绿色的设计、施工、产品和运营等各个方面：

  1，创新就是在绿色体系方面的创新。这些百强，特别是10强、20强房企，都在绿色体系建设方面领先了一步。

  第2个是服务创新，服务创新也是不断升级的，特别是疫情在这个过程当中大家对服务的要求也越来越高了，大家也都关注房子入住可能是一时，但后续的服务是一辈子的事情。发展智慧社区，无感通行、安保、智能等各个方面。

  第3是营销管理方面的创新，像绿城去年搞线上的销售平台，应该是取得了比较好的效果，像万科现在通过AI进行审图、设计质量的监控，应该说也在上市房企当中相对来说比较领先。另外新城控股、华侨城等等都有他们自身的科技赋能创新方面的一些突破。所以应该讲，这两年房企特别是上市房企在数字化方面的投入和最终的运营效果应该说还是有了比较大幅度的提升。

  第4方面就是上市房企在第二曲线的发展方面，我们也看到多元化收入、业务收入的增幅开始趋缓，但是我们也注意到整体多元化收入的均值或者它的总量还在不断上升，2021年上市房企多元化收入均值同比增长是20%，其实这个数字和我们前面看到的房企主营业务增长，包括收入增长，还是有比较大幅度的提升，但是相比第二曲线前几年的增速开始有所回落。这当中像物业管理、商业地产、酒店、长租公寓、城市更新、健康服务，健康服务当中可能也包括养老等等，代建、文旅、产业地产，这些都是，因为这张表列了20强，应该说都是20强房企当中所涉足的方面，其中物业管理是最为热衷的板块，20强房企全都涉足了，商业也占了比较高的比例，有17家涉足了商业地产。酒店也有超过半数参与，长租公寓也达到了半数。应该讲在整个前20强的上市房企当中，对我们的第二曲线各块业务应该说都有所涉足，也都在积极探索，我们也希望未来上市房企不是只有住宅开发这一条，能够有更多的业务也能够占到更高的份额，可以更加均衡的来发展。

  今天的发布就到这里，谢谢大家！