中房网讯 5月26日，由上海易居房地产研究院主办的“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”举行。备受关注的"2022房地产上市公司综合实力榜"、"2022房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，金地集团副总裁、华东区域董事长阳侃，东原集团总裁杨永席，绿城服务集团董事会主席杨掌法，碧桂园服务执行董事、总裁李长江，中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产主管张宇等五位嘉宾发表了各自观点。

  以下为文字实录：

  主持人：首先有请两位房企老总关注一个最近非常重要的问题，就是政策层面显然已经是180度的转向，肯定是变得越来越好了。但是市场的交易层面、市场信心层面显然依然是非常冷落，可以说是崩溃的状况。两位嘉宾认为，房地产市场到底什么时候才有可能恢复信心？你们觉得下半年市场机会大不大？

  阳侃：我总体来说还是对市场的恢复是有信心的。我在回答这个问题的时候，我是一个这样的逻辑，就是市场如何恢复信心，整个下半年的市场是个什么样的走势。我觉得市场要恢复信息最重要的一点，应该是去尊重跟珍惜改善性的需求。这个核心的原因是我认为这个市场有它一个传导的逻辑。在今天我们的市场上，如果一味去刺激我们的首置，其实对这个市场的恢复速度跟恢复的效果有可能不是那么大的。所以我是希望我们的政府应该更多的去关注尽快的促进我们的改善性需求的提升。因为只有把改善性需求提升，才有可能传导到我们的首置。我们一二线城市的改善和首置提高了，再波及到三线四线，整个市场就能得到恢复。

  如果说个具体的数据，3月份你看南京的市场，开了20个楼盘，这20个楼盘其中只有3个楼盘卖得很好，而这3个楼盘都是在城市里面3.5万以上均价的楼盘，就代表这个代表了城市的韧性和最底部的支撑力量，这些市场能够变好，能够扩散到对改善性需求的提升，才会把热度逐步传递到我们的首置的需求。

  所以我这里也想呼吁一下，改善性需求依然是客观而真实的需求。

  市场整个启动的节奏是什么样的呢？我觉得只要疫情结束了，整体的疫情的防控政策能够合理的调配到生活的日常的话，我认为6月底、7月初就会有一些启动的信号出来。到了年底，我觉得像二线市场能够恢复到七成左右的水平，这是我对整个全年市场走势的估计。

  主持人：对于整个下半年市场转好还是有一定积极的期待的。

  接下来有请永席总。

  杨永席：谢谢主持人，谢谢大家。应该说进入到2022年，过去了几个月，应该说4月比3月差，3月比2月差，但是5月份我们自己亲身体会，比4月份有好一点，但是也不排除有五一的假期的影响。从这个角度来讲，我谈谈自己的看法。

  第一，很多人说政策到底了，我觉得不见得。我觉得2008年的时候我自己买了一套房子，在重庆的时候，利率7折，今天4.4%、4.5%，跟7折差得很远。

  第二，对于很多热点城市，还有很多政策可以利用。

  第三，整个中国宏观经济确定性要增加，否则很多人说外部不确定性导致自己没有信心买房，这个来讲从今年下半年整个市场信心的恢复来讲，房地产自身的政策以及除了房地产以外的其他政策还要逐步打开。同时，在一二线城市特殊的有引导性城市的示范下，有可能今年下半年来讲，可能比一季度或者4、5月份好一些，我相信好一些是一定的，但是的确也面临着很多的不确定性，一个是疫情的问题，二是很多房企，一边是政策，一边是房企的债务危机带来交付的问题，很多复杂问题交织在一起来讲，实际上我觉得下半年挑战还是很大的，整体有信心，但是挑战还是很大。

  主持人：谢谢杨永席总。接下来聊有关物业的话题，前年整个物业上市公司的市值都有很高的评价，但是去年下半年以来，物业企业的股价也大跌，很多物业企业交的表也不顺畅，现在很多人说物业企业的红利期已经结束了，不知道长江总怎么看？

  李长江：我简单讲一下，物企上市的历史时间很短。

  第二，过去的两年资本市场对物企的评价很多来自于对房产的判断，也就是说过去对物企的评价包括估值有很大一部分是基于对房企的增长带来的预期。

  第三，究其本身，物企发生了什么样的变化呢？拿碧桂园服务来说，我们现在的服务面积、签约面积、营收、利润、业务的开展非常正常，甚至是向我们既定的路在走。那为什么我们由80多块现在跌到了27块左右呢？就因为现在的评估，过去把我们跟房产绑在一起，现在这个行业好像有问题，问题还不小，于是给我们评估的估值调低。我只是用我们碧桂园服务来举个例子。

  我们算一算账，我们到现在为止，7个多亿在管面积，合约面积16个亿，如果算收入的角度，假如没有新增了，就把这十几个亿的做完，还不算城市服务，那么我的营收物业服务这块也会超过500个亿，我的增值服务的发展同过去相比，现在是每一条线的进展都非常顺利、非常好，就像刚才发布报告一样所说的，我们的确走出了一条路子，那为什么要这样呢？实际上我觉得在未来我们包括资本市场对物企的价值的评估，以及股价的定位，会逐步回到物业本身的价值上去进行评估。

  因此，我对物业物企的上市的股票、股价的未来我还是看好的，每一天都有投资者，包括我在讲话之前的几分钟，都有不少股票的投资者问我依然是怎么看的，我没有改变过。当然，房企由于它的速度、它的增量减少了，对我的影响实际上是它本身的这一块对我的增量看起来是有影响的。我们很多的兄弟们、投资者并不了解我们物业这个行业，我们知道对于物企本身的比如物业管理费单价的调整可能不容易，对于这个问题我昨天在一个媒体交流的时候说了，我说终究会回到绝对市场化的角度，靠强压是不可能的。

  第二，我们通过比如城市服务，我也可以跟大家透露一下，我在一个小时之前收到过一个区域总裁发给我的消息，报告李总，我们今天中了一个年收入差不多超过接近3800万的项目，也就是说我们在新增量的角度同过去相比，只做住宅物业、只做商业写字楼那块相比，已经有业务的结构发生了改变。

  同时包括我本人对社会也是宣布的，在去年年报的时候，在今年3月份的时候，我说碧桂园服务大规模的收并购已经结束，由过去的规模要向质量型转变，这就是我们内部做的根本性的改变。

  主持人：谢谢长江总。接下来我们连线掌法总。您是否认为整个资本市场给物业上市公司的红利期已经终结了？你认可不认可？

  杨掌法：我认为不存在这个观点，现在物业行业的发展到了一个新的阶段，我们这个行业发展本来就在过一个一个的阶段，尤其是最近这几年疫情的原因也好，政府政策的一些出台也好，大家也看到各部委都在出台相关的政策，今年我们中国物业管理条例也会出台。我想这些内容都会进一步促进和推动我们行业的发展。

  关于资本市场的表现，刚才长江总也描述了他们碧桂园，碧桂园是龙头企业，最大的企业，他们股价的变化。我认为这些从我们绿城的角度来说都是正常，这是回归本原，资本市场对物业行业的认知也在逐步的清晰。所以我想这个行业我们会继续看好这个行业发展，这个行业应该来说已经进入了一个新的阶段。

  不管是从宏观政策面，还是从我们每一个大的企业的发展，自身战略的设定，各大公司在今年的年报发布当中，都发布了自己的很多战略和未来几年发展的工作的思路，绿城服务也一样。但是绿城服务跟人家不一样的还是进一步坚持自己的观点，我们经常在说在这个行业里面可能有一家叫绿城，另外不是绿城。因为从资本市场角度，绿城并不赞同通过收并购去扩大我们的规模，我们利用我们自身的市场能力去找到我们需要的目标客户，能够为业主提供更好的服务。当然这几年我们正在逐步的由园区的这些服务向城市服务转变，由物业服务向生活服务转变。

  因为绿城服务上市以后，主要的能力的提升在于生活服务能力的提升。我们把大量募集到的资金也用到生活服务的能力当中去，所以我们跟行业里其他企业不一样。在新的阶段里面，我们各行各业，包括资本市场，也包括我们的客户，都会对行业有新的认知，包括我们自己更加应该有清晰的认知，在现阶段我们应该怎么去做。当然每个公司都有每个公司不同的策略，我是不赞同刚才所说的红利期已经过了，我认为将进入一个新的阶段，甚至进入一个更好的阶段。谢谢。

  主持人：两位房企拉总对未来的市场总体偏谨慎，两位企业对整个市场哈向更乐观，甚至明确表达现在市场估值是不正确的。现在请中金的张宇总，您认为资本市场对这两个行业目前的评估状况您是怎么看的？是不是真的会有偏差呢？

  张宇：这是很有意思的一个话题。如果你看过去这一年左右的时间，资本市场发生的变化，不管是地产股也好，物管股也好，虽然整体上来讲都有一定的股价估值的下降，但是这里面也是有分化的。其实有些企业你仔细看，还创了股价的新高。我们不是去评论说短期谁对或者谁错，但这里面至少能反映出一件事，就是资本市场在看待地产企业、物管企业的逻辑可能在发生一些变化，或者大家的关注点可能在发生一些变化。

  简单来说，对于房企的关注点，从关心增长或者从只关心增长到更关心安全，是这么一个变化。如果从大家每天分析的财务数据来看，从关注损益表、关注土储的资源厚度，到关注现金流量表。这个变化我认为是对的，比如你看金融市场很多时候我们做投资所说的预期回报是基于风险调整的预期回报，实际上你看企业也是一样，也应当是基于安全增长的判断，所谓的稳稳的持续的幸福，这种增长才是真正能够拿到手里面是实实在在的。

  对于物企来讲，也是类似，过去物企的发展有这么五六年左右的历史，相当长的阶段里面，其实资本市场是一个简单粗暴只看增长、看增速的、看规模的。这个实际上是容易形成一些估值的泡沫的，或者这实际上是一种牛市思维的体现。你看到很多公司拟分拆物管上市，这其实也好，但其实也带来一些隐忧。我们之前看到快递公司在快速上市过程当中，也是堆积了资产泡沫，之后也看到的是一些股价的回归。当然回归到什么呢？对物企来说是回归到物企综合的服务能力本身，也就是说在房企的信用冲击之下，有一些物企你看到的是会受到一些直接的牵连，这是实实在在发生的。确实关联公司有联系，但是实际上经历这波冲击之后，大家会认识到，物企自身的综合服务能力才是核心。或者大家认识到房企本身是一个周期性行业，物企是不是周期性的呢？不是，是成长型的行业。阶段性的，它们俩之间产生了一些必须要面对的联系，在我们看来确实有阶段性。

  经过这波之后，物企会真正找到自身的核心竞争力，依靠这种核心竞争力能够再出发的物企，将来还会得到资本市场的充分认可和认知。房企也一样，有长增长逻辑的房企，基于安全的稳稳的幸福的增长的房企也是会享受到最终的资本市场的回馈。

  主持人：谢谢张宇总的评论。下面我们请教阳侃总和杨永席总。对房地产企业来说必须进行新的投资，必须拿地，这是我们行业活下去的根本，刚才丁总给我发了信息，6月份上海第一份土拍信息下来了，6月1号开拍，是在浦东。特别是对上海来说，还在疫情当中。毕竟日子还要过，对于房企来说，下一步拿地投资，包括城市布局，两位有什么样的思考？在目前这种大的环境还不确定的情况先，怎么做呢？

  杨永席：你刚刚问非常好，不确定性下怎么办。首先在今年这种情况下来讲，投资是首先投确定性，在特殊的时期来讲，为什么说确定性呢？首先就是城市确定，市场相对确定，未来的销售包括融资相对确定。在今天这个市场上来讲，很多房企可能经不起很多的折腾了，这是一个。

  第二，广义上讲，房企的发展和投资不仅仅是拿地，未来来讲，房企从发展的角度来讲，生产资料拿地是一方面，第二积极的向轻资产拓展，用自己的能力去赚钱，两条腿走路才是更好的。在不确定当中尽可能的去投资我们的确定性，这是我自己的观点。

  阳侃：我觉得今年整体来说，房地产公司的投资还是非常谨慎，所以我想谈的观点是，这种谨慎是一种被动的谨慎，因为大家本身的一些可能现金流都受到影响的时候，这种谨慎是一种被动的谨慎。对于接下来的投资，我觉得首先从心态来说，大家应该随着可能政策的一些扶持和放松之后，大家进入到一个有投资能力和投资实力的时候，依然还是要进入到主动谨慎的阶段。

  这里边核心的原因是，因为你能不能进行投资，还是要看三个东西，一是经济的中长期发展的方向怎么样，二是行业回暖跟稳定甚至于增长的环境怎么样，三是市场。所以这几个方面都还是存在对我们的政策的中长期的方向跟中长期的稳定要有所预判的情况下，我觉得我们的投资的主动性才可能会增加。

  但是不管你多谨慎的去投资，房地产企业要持续发展，还必须去投，这样的持续投资的质量，主要看两个方面。一个方面是实力和运气带来的，因为大家现在可能都会把投资放在一二线的一些核心城市，也会去投一些可能偏摇号的，就是收益跟现金流特别好的项目。要去投这些项目，可能一方面是跟你公司的资金实力有关，你摇不摇得到也是跟你的运气相关。所以我们接下来投资的差异一是靠实力和运气带来的。二是跟能力有关的，无论你参与的那些摇号和核心城市最好的地的竞拍之外，我们必然还会有很多公司会出现在不同的城市的选择、不同的项目的选择以及不同的投资时点的选择上，来体现出它投资能力跟投资质量的好与坏。

  我就谈三个看法。第一个看法，不管手头有多少钱，还是要注意有时候不投比投更重要。自己要去调整投资心态的问题。

  第二，不要去做同质化的投资，如果你做同质化的投资，最终有可能你只能获得一个同质化的水平，带来的结果也可能是跟系统性风险是一样的，所以不能同质化的投资。

  第三，不能做均衡投资，还是要对投资的整个时点的把握要做些充分的判断，毕竟是一年的投资周期里边，表现在不同季度、不同月度和不同时点的投资，差异还是蛮大的。

  我就投资方面就提这三点看法和建议。

  主持人：谢谢阳侃总的分享。接下来请教两位物业企业的老总，过去几年当中，资本市场对物业企业考量的标准就是看规模，规模可以不断增长，估值就可以不断提升。现在两位老总是否认为规模增长依然是物业企业的头等大事，如果是的话，规模扩张的问题在具体操作当中在2022年你们觉得会不会觉得有一些新的操作模式和新的玩法呢？

  李长江：物企如果没有规模，这毫无疑问是什么也做不了的，如果不把它作为头等大事，那至少它是大事，要实现这些规模，比如我们前两年通过收并购、股权合作去实现了规模的增长，从目前效果来看，包括投资者说融入会不会有问题、会不会有商誉的减值，这当然是每一个企业在进行决策的时候，自己把控的点是否到位，是不是为规模而规模。就目前而言，我刚才讲规模布局可以叫基本完成，而就住宅而言我们完成了，还有一些我们要去做的地方，包括商业写字楼等等方面，但这些是不是以股权合作收并购的形式去实现呢？不排除对优质的符合我们标准的会采取这种手段。

  其次，作为物企来讲，作为服务能力的构建，我们可能不仅仅是住宅商写的能力的构建，还包括增值服务，而增值服务，我在几年前就讲过，增值服务是上市物企决战的主战场。

  结论：上市物企没有规模，什么都是白搭，没用。有了规模，能不能注重质量，把它变成效果，而不是为规模而规模，这样的企业才有希望、才有机会。谢谢。

  杨掌法：我想规模扩张对于我们物业服务企业来说，依然是很重要的事情，但是能不能说是头等大事，我认为同等重要。关于规模扩张的同时，我们服务品质的提升，关于生活服务的融合等等，这些都是同等重要的。

  因为我们绿城是在头部企业里面最早市场化的公司，我们比其他的企业可能早走了15年，因为我们跟其他企业也有很多的区别，我们并没有强大的母公司的支持，所以我们只能去走市场化的道路。所以我们在市场化道路当中，也培育了我们自身市场化的能力，没有通过收并购，也继续每年以高速的速度在进行发展。

  所以我认为规模是相当重要的，因为在物业服务企业里面，规模化是我们市场化的一个前提。只有拥有强大的规模，大了以后，才能强，所以这是我们一直走市场化道路上的坚持。

  我们这几年因为跟其他企业之间的区别，刚才长江总说到的更多的有强大的母公司，有募集的资本，通过收并购的模式，而我们更多的是形成了大量的战略性的合作，我们现在85%的项目是来自于市场。85%里面的75%又来自于我们长期的战略合作伙伴，虽然并没有股权关系，我们并没有母公司，但是我们形成了这样战略性的合作伙伴，跟广大的央企、国企以及城市运营公司之间的合作，来扩大我们的规模。在扩大规模的同时，我们更加要注重我们的品质，因为规模大，带来的也是管理难度的大以及服务品质提升的一些难度，所以在这方面我们今年重点是加强了我们所谓的四保和四强的内容。

  同时我们进一步在创新，在物业服务的基础上融入我们的生活服务，我们这几年通过资本上市以后募集来的资金，也在培育一老一少一健康以及其他到家生活服务当中的能力，也培育了很多这方面的能力来为我们的业主提供更好的服务。

  所以我觉得规模包括两方面的规模，一个是物业服务基础的规模，另外一方面也代表着我们能够为业主提供更多服务的规模，所以同等重要。

  主持人：请教一下张宇总，这个问题跟投资人有关系，因为今天聊的是上市房企和物企，从投资角度来说，它的投资价值是不是已经具备了？房企和物企投资价值怎么去做评估？如果有人去做投资，你有什么建议？

  张宇：首先这两个应该分开来说。我们先讲房企。地产股来讲，之前其实大家看地产股更多像是一个短期做波段的这种操作，尤其是国内境内的投资人大家会说我对赌政策，市场不好，我对赌政策，我买，买完之后市场兑现，再卖。这是短线的，因为短线是不得已为之，因为买长线，因为杠杆相对低，增长会慢。我要买高的话，这些公司一定是带着杠杆的。这就是当时的逻辑。

  但时候2020年当时央行讲三条红线之后，有比较重要的判断，三条红线之后，实际上这个行业将越来越多的回归到房企本身的经营本质，就是经营本质实际上并不是杠杆，并不是房企的经营本事，应该是拿地的能力、管理的能力、财务的能力，这就意味着地产行业里长投资逻辑开始出现。所谓长投资逻辑就是大家从只看增长，回到看安全的增长，有保障的增长，稳稳的增长，这就意味着我需要把三张报表统一在一起去看。以前可能我过度关注的是损益表，现在至少我应该分阶段的把很多重心补回到现金流量表等等，还有人才管理能力等等。

  今天再看房企，就是长投资逻辑出现了，反而短炒的意义不大了，今天我们去短炒股票，对赌政策，大家也知道过去几个月，你对赌政策的结果是什么。但如果你稳稳的抱住一个长投资逻辑的股票，这种股票在长期来说，每年5、10%的增长，但要相信复利的力量，每年都是5%、10%的增长，你长期去看，值不值得投资。

  其实物管股有相类似的方面，它其实是一个成长型行业，是一个消费型的行业。它是一个轻资产的行业，它是一个品牌的管理能力的行业。所以它跟地产本质上来说，长期来说不是一回事。所以我们讲它可能只是阶段性的受到了地产的影响之后，呈现出了一些投资行为意义上的这种周期的感觉，但是这一轮调整过之后，实际上物管股投资的核心也回归到能力，什么能力？比如刚才长江总和杨掌法总都讲到了，我的理解比如基础物管的能力，增值服务的能力，广域空间管理的能力，人才梯队培养建设的能力，收并购之后整合的能力，光有收并购之后，能不能把它真正变成自己的，还有科技的能力，这些是铸就物管企业将来能不能做得又大又强。

  最大的公司我们说碧桂园服务，管理面积七个多亿，合约面积还要更大，将来不管七个多亿还是十几个亿，将来回头看可能都是一个阶段性不大的时候。未来还会大很多很多的。但是那个大，就是基于刚才说的能力建设的大，而不是基于背靠一个地产集团或者地产开发关联的大。这就是长投资逻辑，在物管上实际上也是非常明确的。真正回到了消费属性的成长股票的投资意义、投资逻辑。

  不管怎么说，今天来讲，投资价值应该说都是存在的，当这种投资价值我也提示投资人，不能把它的看出得很短，今天买了，必须半个月、一个月之内预期是多少，这个不管是看地产股还是物管股都是有问题的。

  主持人：现在到了长线发展的转折时期。后面一个总结性问题，2022年对于上市房企来说，我们发展的关键词会是什么？您觉得对于企业来说，2022年后面我们整个行业企业当中最大的风险是什么？大家做一个总结建议。

  阳侃：这个问题对我来说没有思考过一个年度的关键词，但是我就看在今天这个竞争逻辑下，房企应该把握的发展的关键是什么。我觉得是盈利能力、持续的投资质量、长期主义的价值观。

  盈利能力就是说同样的项目你能不能做得出来比别人盈利更好的结果，无论是收益水平还是它的周转效率。

  你的投资能力是不是一种持续性的投资能力，这是对房企考验特别关键的一个能力。因为这样的能力跟布局、投资组合和投资波段的把握是息息相关的。

  价值观，就是你的团队能不能从上到下都能够形成一个长期主义的文化，尤其是遇到一些客户利益跟我们的公司利益如何遇到你的短期利益和考核利益，股东给你的股东利益等等，这些东西，我们都应该在团队里边把这样长期主义的价值观落实到我们一系列的分歧冲突里面去形成共识，我相信这样的企业发展就会好的，不仅仅对2022年发展好，也会对未来的阶段发展好。

  主持人：持续性，长期主义，价值观。这其实还是企业最终管理的灵魂之问。

  杨永席：两个关键词，第一个关键词是安全增长，在这个时点上来讲，对企业来说，对于整个现金流的管理，团队包括现金流的管理、销售的量怎么上去、产品力怎么做、服务能力如何提升，以及团队整个的稳定性、整个能力的提升是非常重要的，还包括各种投资能力。这样来讲，这个时点上如果我们有一张安全增长的基础的能力和底蕴来讲，未来还是可以期待的。所以第一个是安全增长。

  第二个，对房企来讲要适当考虑很多很多的探索转变，在这个时点上讲未来，中国的房地产整个的发展逻辑会发生一些变化，在这个时点上我们怎么考虑在保持主业有一定竞争力的情况下，怎么样积极探索和转变，包括刚才讲过的，我们资产的管理能力，轻资产的运营能力。在我们来讲，我们的迪马股份，是我们物业上市公司的控股公司，物业自己的发展来讲，对上市公司的发展也是贡献。包括我们也在探索能不能做未来to C精装修的能力，对房企来说形成一个立体的综合性的能力，这样来讲是对未来市场变化、政策变化可能对于每一个房企来讲积极的去探索，对于2022年也好，2023年也好，是有帮助的。

  所以我的关键词是安全增长、探索和转变。

  主持人：谢谢杨永席总。最后长江总和杨掌法总，围绕整个行业发展有什么关键词分享给我们的同行？

  李长江：关键词两个，一个是服务，一个是价值。

  坚持专业的好服务，物企就会有未来。坚持对客户去做有价值的服务，物企就会有好未来。谢谢！

  杨掌法：从我们绿城服务的角度，我们还是长期坚持我们的稳健发展和转型升级作为我们的关键词，我也希望我们的行业能够稳健地发展，因为确实这几年发生了很大的变化，这些变化大起大落，来自于我们自身这个行业自己对这个行业的认知上出现了很多的问题。绿城长期坚持稳健的发展，并且在物业服务的基础上进一步来转型升级，将物业服务向生活服务的转型，从物业管理去向人提供服务，为人提供生活服务。这就是我对这个行业提的建议。

  主持人：张宇总来总结一下。

  张宇：我想讲两句话。一个叫坚持长期主义，一个是努力穿越周期。

  应该讲坚持长期主义，我觉得整个房地产行业大家能体会到这么多年来的调控政策，实际上确实是着眼于怎么让这个行业更平稳地、健康地发展，当然我们在摸索过程当中，可能会出现一些政策上的波折，也有情可原，但不管怎么样，其实朝着长期的这种所谓新发展模式更有效的、更合理的这种机制制度，其实我们是在朝这个方向走的，逐渐逼近的。所以对于企业来说，不管是房企还是物企，一定要坚信、要相信这一点，不要搞短期主义，不要再搞杠杆那一套了，这是坚决行不通的，一定要坚持走长期主义，哪怕它是难而正确的。

  第二是努力穿越周期，这句话我想讲给所有市场的人士，因为不管是房地产也好还是宏观经济也好，周期是你摆脱不掉的，这是固有的属性。所谓周期就是有好的时候也有不好的时候，有向上的时候，也有向下的时候。向上并不是一个常态，向下也不是一个终结。我们要做的事情实际上是什么？是努力的能够去穿越这种周期。穿越周期就是最终的胜者，有没有人能最终穿越周期，必须是有，即使你今天看到美国也好，日本也好，这些高度发达的经济体，房地产以及相关的服务行业，仍旧会占到经济相当大的比重以及相关的一些经济活动也能够看得到我们相关的一些行业的重要的贡献和影子。所以中国最终也是一样的，谁能够在那个时候仍然在这个市场里面、仍然享有品牌的这种影响力，这就是我们要争取去穿越周期。

  所以坚持长期主义，努力穿越周期。