过去一年是房地产市场值得铭刻的一年，从上半年市场火热到下半年骤然降温，房地产市场充满了诸多焦虑。虽然过去一年房地产销售面积与金额再创新高，但是房地产市场面临经济与金融环境深刻的变化，房地产行业的发展模式走到了一个十字路口。

  3月29日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的“2022中国房地产500强测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”在北京举行，来自房地产行业专家、学者等相关人士，共同探讨房波谲云诡的市场变幻下房地产市场面临的压力与挑战，以及寻找房地产下半场房企如何求变、创新与发展。

  中房协副会长兼秘书长陈宜明：行业应“卧薪尝胆”力促转型

  “当前，房地产行业面临着一些困难，是在行业转型发展过程中必然遇到的。”中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明在会上表示，究其原因是当前住房品质和居民的需求存在差异。

  具体表现在行业为广大居住者提供的住房的品质，和广大居住者对住房品质的要求间存在着差异，这也就是国家经济社会发展过程当中广大人民群众对美好生活的期望和行业同仁的工作、努力还有差距的一个具体表现。

  陈宜明表示，对于房地产行业出现的一些问题，有的企业持积极态度，有的企业持消极态度，他对这些问题的看法是，唯一的出路就在于卧薪尝胆，提高品质，促进房地产行业的转型发展。

  解决问题，主要概括为三个抓手：一是遵纪守法，包括政策规定和带有技术法规性的标准规范。二是依靠技术进步，在智能家居、智能生活方面提高技术含量。三是提高项目品质，包括房子的质量和功能。只有坚持老老实实的态度，秉持卧薪尝胆的基本精神，一步一个脚印解决自己行业在发展当中的问题，下大力气提高住宅的品质，这个行业才能健康发展。

  陈宜明指出，500强的企业都应该静下心来，努力解决当前困扰行业发展当中的问题，抓住主要矛盾，抓住提高自己产品的质量和功能这个最根本的问题下大力气。相信中国房地产一定会迈上一个新的台阶，进入新的发展阶段。

  申万宏源首席经济学家杨成长：从政府工作报告研判地产大势

  今年政府工作报告再提“爬坡过坎”，将GDP增长目标设定在5.5%左右，设定目标的背后有哪些动因，完成这一目标会有哪些挑战，宏观压力与房地产有什么关联？全国政协委员，上海政协常委、民建政协常委，申万宏源证券首席经济学家杨成长在大会上从政府工作报告视角解读了当前宏观经济面临的压力与问题。

  “过去两年经济增长的压力并不高，去年政府工作报告中经济增长目标设在6%以上，实际完成8.1%。但是今年为什么又提爬坡过坎？说明要完成今年的任务可不像去年那样容易。”杨成长表示今年完成5.5%左右的增长指标，需要各项政策动员，必须要有托底的工程，这跟房地产有很大关系。

  从当前国内外宏观形势来看，一方面由于国际形势的变化如俄罗斯和乌克兰战争，西方大国间的博弈，引起全球经济、金融、资本市场的动荡；另一方面我国疫情防控的严峻形势对经济和生活带来的冲击，还面临内需下降、结构性短缺及成本增加的现象，使得中国经济比去年下半年情况要变得复杂一些。

  杨成长指出，从政府工作报告来看，主要从四方面推动中国经济完成预期增长，宏观调控政策要保持宏观政策连续性，增强有效性；扩大消费和投资的需求保持在长期合理的增长轨道；通过制度改革、体制改革，推进经济增长；通过科技创新为经济增长提供新动力。

  结合政府工作报告中的重点方向，针对房地产行业今年的发展，杨成长表示，房地产投资依然是维持扩大投资的关键，今年三大要素改革对房地产极其重要，土地制度改革、人口流向改革、数字改革、技术改革，这些改革对房地产意义都是特别大。中国土地制度改革和城市化以及城市群的建设对房地产起着至关重要的方向作用，所以房地产很多问题不能从房地产自身去找。

  今年政府工作报告针对房地产提出，坚持“房住不炒”，降低房地产金融属性和资本属性，提高房地产实业属性；强化所有权，淡化实用权，由此导致的是房地产市场的重构。

  “中国房地产市场不管后面怎么变，从增量向存量，从数量向质量，从直接房地产消费到房地产联动消费的转变是不可改变的。”杨成长表示，不管现在政策松与紧，房地产企业的转型都是必然的。这个转型要侧重两个关键点：一是房地产未来仍然是中国最重要也是规模最大的产业之一，在老百姓消费比重中占第一位，而且将来这个趋势也不会改变。二是，行业正在从增量向存量，从出售向使用，从数量向结构进行转变。此外，房地产行业怎么样去科技创新、数字化、绿色转型，值得重视和关注。

  国务院发展研究中心许伟：把握宏观经济不确定性背后的政策逻辑

  从当前宏观经济形势来看，国内外面对“三重压力”，年初以来国务院部署了一系列政策，但是3月份又迎来俄乌战争冲击，大宗商品价格大幅波动等影响，今年宏观经济不确定性大增。

  “针对2022年宏观经济走势，需要关注内外部的不确定性的因素。”国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长许伟在“2022年中国宏观经济与政策展望”中表示，经济中不确定性因素很多，要“注入”确定性因素，就需要准确理解政策可能的变化和逻辑。

  第一个逻辑，中外宏观政策周期的差异。最近中美之间利差在不断缩窄，原来美国利率高一些，现在不断收窄，这一过程中中国政策不会受到制约。过去十年中国宏观调控一些大的变化，大多是很强自主性的调控。中国对全球经济的贡献将近10万亿美元，美国大概7万亿美元，其他所有经济体加起来不到2万亿美元。这种情况下自身经济的变化对全球经济就是自变量，需要自主性来调整。

  第二个逻辑，疫情发展和防控的差异。国外很多地方选择共存，我们坚持“动态清零”，经济复苏全球领先，但这一轮还需要完善防控政策。

  第三个逻辑，传统经济循环和新经济循环的切换。重化工业之前受基建和地产，城市化、工业化的带动快速增长。但是20年过去了，这些动能都在弱化，如果需要保持中高速增长，必须寻找新动能。同时，传统动能要继续提高质量、可持续性，新动能要不断激发，即推动科技、金融加速新的循环，如数字经济、“双碳”绿色转型经济。

  许伟表示，针对上述政策调控的逻辑，宏观政策需要加大落实力度，政策协调性要加强，用好减税降费退税组合措施，加大金融支持实体力度，有效缓解市场主体经营困难和促进重点群体。防疫精准性、科学性，坚持社会面“动态清零”的同时尽量减少对正常生产、生活秩序的干扰。

  许伟表示，在老经济循环和新经济循环方面，因城施策，促进房地产良性循环，新发展模式怎么破题；坚持依法、透明、可预期原则对资本行为进行规范，增强政策协调性和针对性，提振平台经济发展预期和信心；加强初级产品保供稳价，缓解输入性成本上涨压力，实现外贸外资稳定增长，这些都是政策变动的方向。

  “按照上述讲的政策逻辑来看今年经济演变，全年能不能呈现前低后高趋势？”许伟认为，可能性还是有的。

  易居董事局主席周忻：重构地产发展模式才有未来

  “从去年下半年开始，中国的房地产行业出现了巨大的震动，整个行业都非常的痛。”中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻在活动上表示，很多人都关注房地产行业的下一步，在他看来信心比黄金更重要，要相信中国房地产行业有未来，中国经济一定会向好。

  如何在疫情持续的环境中，克服房地产行业发展道路上遇到的困难，周忻提出三个建议：第一，对房地产市场的解困不要盯着项目，而是要去救企业。政策要给企业更多的宽松空间，让企业走出目前的困境。第二，对于风险防范，除了房地产金融风险，同时要重视上下游供应链风险，这涉及上下游无数个企业，小到一个工程队，大到建筑行业、装修业、材料行业，每个企业都是中国房地产行业整个行业的基石。第三，房地产行业当前最重要的是在建楼盘保质保量、按时交付，这是整个行业的使命、责任和义务，特别是百强房企，占了整个行业绝大多数销售量。

  周忻表示，行业阵痛过后，中国房地产开发模式会发生很大的变化，整个行业模式需要进行重构，应该思考如何在大开发过程中注重城市更新，城市改造，如何在未来开发模式中关注细分市场地产的开发，如何应对新模式中的房地产营销，包括新房、二手房，如何应用大数据、互联网、区块链等高科技去实现房地产的再次发展。

  “只要我们忍得住，扛得住，能担当，积极地去面对，相信中国房地产行业，优秀的企业一定会有明天。”周忻表示。

  旭辉集团CEO林峰：房企要关注客户坚持长期主义

  “房地产行业面临着20年来内外部最困难的形势，处在内外交困过程中。从俄乌战争到中美对抗，行业调控政策以及疫情的冲击。”旭辉集团CEO林峰表示。

  “当前的调控是行业正常的变化，20年来顺风顺水的发展总是会有调整。”林峰说，这轮调控如果能扛过去，凡是杀不死的，都将使我们更强大。行业要理解未来如何变化，适应这些变化才能在行业新陈代谢，才能在破旧立新中寻找到新的生存之路，发展之路。

  林峰认为未来房地产行业将会迎来五大变化：第一，行业进入历史拐点。经过持续的增长，行业在2021年到达峰值，从销售规模、投资规模、地价、总量来看都会进入历史的拐点，未来会缓慢下滑。第二，整个行业会进入缩表期。按照中央要求，三年完成降杠杆的目标，行业未来整体杠杆率平均三五年后应该降到50%，优秀企业未来降到30%。第三，房价和地价不会剧烈大起大落。一些研究机构测算上幅不超过5%，下跌不超过10%。第四，分化特征明显。未来在城市、企业，甚至同一个城市里的板块分化都会加剧，一二线城市会跟三四线拉开明显的距离。第五是，房企需要变革。由于内外部环境在变，企业要在战略上更稳健，经营上更精细，管理上更细致，特别在创新上都要做相应的调整，围绕高质提效展开。

  从外部形势和行业走势、变化分析，作为企业自身该做什么？林峰认为，一是，企业回归市场基本逻辑，尊重规律。不能靠土地拼搏，要做概率大的事，而不做赔率大的事。到有人去的地方盖好房子，盖有人住的产品。二是要关注客户，怎么为客户更好地创造价值，踏踏实实地把产品做好，服务做好，才是企业存在的根本价值。三是，旭辉要做强、做厚、做久。做强是把自身的投资能力、客户定位能力、产品能力、服务能力、资管能力等这些安身立命的组织能力夯实做强。做厚，资本做厚是相对的，做利润的同时持续降杠杆。旭辉长远目标是8年-10年把负债率降到30%。做久，坚持长期主义，坚持发展理念，把精细化的管理，把长久的经营放在根本面。

  “坚信行业会有未来，当前已是黎明即将到来的时刻，只要所有人努力把自己的事情做好，就能够迎来美好的明天。”林峰表示。