编者按

  1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

  30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

  这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

  站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

  不只是脱口而出的数据，与记者对话的整个过程，朱中一思路清晰，丝毫看不出眼前这位侃侃而谈的长者已年逾古稀。

  朱中一，曾任原建设部政策法规司副司长、办公厅主任；中国房地产业协会副会长兼秘书长，从参与起草《城市房地产管理法》，到倡导建立房地产中长期制度，几十年里，朱中一始终为推动房地产行业健康发展努力着。卸下协会职务后，对行业和市场的关注并没有减少。现在，他仍然非常重视房地产业发展，关心老百姓住房问题。闲暇之余，他还在研究房地产领域的相关政策、市场动向和企业经营发展，将新内容一条条摘抄在记事本上。

  “您现在最关心什么？”

  “稳定信心，完善房地产长效机制和促进行业平稳健康发展。”朱中一不假思索地答道，我认为，当前稳信心、稳预期比稳地价、稳房价更重要。从目前房地产市场表现来看，大概还需要一段时间才能使信心恢复到常态。

  2022年是中国房地产报创刊30周年，9月8日，作为行业发展见证者的朱中一应邀接受中国房地产报记者专访。眼前这位年近八旬、满头白发精神矍铄的长者带来了他对房地产行业的观察和思考。

  他认为，这30年是房地产业快速发展的30年，也是几经调控不断发展的30年。现在房地产行业发展已进入新时期，平稳健康、安居宜居始终是我们的目标，因此，政策的制定要有利于市场的平稳健康发展。房地产是一艘大船，大船急转弯是会翻船的。

  对于房地产行业未来发展，他说：“我们必须要用常态化心理看待房地产行业发展，将房地产行业定位于基础性民生行业，精耕细作依然有很大的市场，要对未来保持信心。”

  为房地产业平稳健康发展积极发声

  朱中一是住建系统的老专家，谈起房地产行业发展历程，滔滔不绝。他记忆中的1992年，最重要的事是原建设部接受了全国人大交给的起草《城市房地产管理法》的任务。

  “那是1992年年底，我随同原建设部副部长周干峙到全国人大常委会原副委员长田纪云处。他要求建设部加快组织起草房地产法的工作，并明确建设部着重研究如何规范市场行为，涉及与土地部门的职能由人大、国务院协调。”朱中一说。

  1992年，88岁高龄的邓小平发表“南方谈话”，宣布继续深化改革开放。

  “小平‘南方谈话’后，不少地方出现了房地产热、开发区热，海南、北海炒地、炒楼花问题严重。建设部接受任务后成立专门班子，我也积极参与其中，经过一年半左右时间，1994年7月5日，全国人大八届八次常委会通过了《城市房地产管理法》，1995年1月1日起正式施行。”朱中一说，这部法对规范房地产市场发挥了很大的作用，当时一些地方炒地现象很快得到了遏制。

  对这部法律的论证、审议，朱中一如数家珍。他说，重点对国有土地出让与划拨、房地产开发、房地产交易（含房地产转让与商品房预售）、房地产权属登记与发证等制度进行了论证。

  在政策法规司的工作，造就了他在面对房地产行业调整时的冷静思考，他看重的是政策制度的稳定性和长效性。

  “对于房地产中长期制度的建设我是较早提出建议的一个人。”朱中一说。

  2006年4月，朱中一去中国房地产业协会任职，当听到一些会员单位对房地产调控提出“头痛治头，脚痛治脚”的反映后，先后在宋春华、刘志峰会长的挂帅下，组织了多方面的专家，围绕“十二五”住房发展规划和房地产中长期制度建设两个主题，分若干专题进行了研究，最终形成两份报告，分别于2010年6月和2011年1月，上报给住建部、发改委、科技部。

  “2010年中央经济工作会议期间，我提出的《关于促进‘十二五’时期房地产平稳健康发展的建议》被有关领导批示给相关部门研究。”朱中一边说边从柜子里拿出了两份建议，清晰可见时任国务院副总理李克强的批示。

  在另一份《抓住调控时间窗口，建立房地产中长期制度的建议》上，记者看到了“住建部要进一步研究我国住房制度、政策和房地产调控长效机制问题”的批示，时间是2012年1月11日。

  “这说明，国务院在2012年1月就要求住建部研究房地产长效机制的问题了，这也是房地产长效机制第一次通过官方口径发出来。之后，住建部在2012年9月印发了《全国城镇住房发展规划（2011年-2015年）》。”对于这段记忆，朱中一在镜头前显露出了些许兴奋。

  纵观房地产发展的整个轴线，不难发现，朱中一考虑的一些问题带有前瞻性、系统性，他也总是在为房地产业的平稳健康发展积极发声。

  要理性评判房地产行业

  30年，不过是历史长河的一瞬间，但于中国房地产行业而言，从萌牙到发展，从变革到成熟，好似一根线，串起了中国经济发展的脉络。

  朱中一，作为长期参与房地产政策研究、制定的一员，见证了房地产行业逐渐发展壮大的过程。“我们要理性评判房地产行业，它的社会作用和价值是非常明显的，它给我国经济、社会、城市、居住都带来了很大的改变。”

  他开门见山地给记者抛出了几组数据：

  1978年，中国城镇常住人口人均住房建筑面积是6.7平方米，城镇化率是17.92%；到2019年，这两组数字分别增至39.8平方米和62.71%。这些数据是在城镇常住人口快速增加的基础上实现的。

  “这样的成长速度是非常快的。”朱中一说，房地产的发展得益于房改的推动和城镇化持续推进的时代背景。

  谈及对房地产行业这30年大历史最深的感受时，他用了一句话概括：房地产一头连着民生，一头连着经济，是影响国计民生的一个重要行业。

  参照《中国共产党简史》和住建部正在编写的《住房和城乡建设部简史》，朱中一介绍了房地产行业改革发展的四个阶段：

  从1978年9月，邓小平同志提出“解决住宅问题的路子能不能宽一点”起，至1992年为第一阶段，拉开了住房制度改革的序幕。

  1992年至2002年为第二阶段，由综合改革向深化改革推进，出台了《城市房地产管理法》等法律法规，1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了住房实物分配，建立了市场供应与住房保障两个体系，揭开了房地产市场化序幕。

  2002年至2012年为第三阶段，房地产市场快速发展。政府针对市场中出现的问题加大了调控，同时也加大了保障性住房的建设与供应。

  2012年至2022年为第四阶段，坚持“房住不炒”定位，建立房地产长效机制，提出经济发展不要过度依赖房地产这一理念。房地产调控政策也从过去的全国统一发文转向现行的因城施策。

  “任何事物的发展都有一个过程，都有它必经发展的阶段。每个阶段的调控理念也与当时领导人的执政理念有关。”朱中一说，1992年到2002年，房地产发展相对比较粗放；2002年到2012年，房地产是边调控边发展；2012年到2022年，房地产进入房住不炒的规范发展。“房住不炒”仍然是房地产调控政策的指导思想。建立金融、房地产同实体经济均衡发展的机制，是“十四五”时期的重要任务。

  稳信心稳预期更重要

  言谈间，朱中一想起了发生在4年前的一件事。

  2018年秋天，在同行们吹着冲锋号，仍高歌猛进奔赴征途时，万科发出了“活下去”的呐喊。当时有人说，万科只不过是在贩卖焦虑。但两年后，“三道红线”监管政策出台，给房地产行业融资加杠杆的时代画上了句号，逆势狂奔的一些房企，也大多都付出了惨痛的代价。

  “困难在所难免，但也有解决之道。”朱中一认为，这就是倒逼企业增长模式从财务杠杆驱动的规模扩张型向稳健发展的质量效益型转变。房地产企业要真切意识到行业发展面临的新形势和新思路，靠高负债、高杠杆发展的路被堵了，要向制造业学习向管理要效益。要习惯“过去赚大钱，未来赚小钱；过去赚快钱，未来赚慢钱”的改变。

  在降杠杆的过程中，房企经历了一轮流动性风险和信用危机的严峻考验。风声鹤唳背后，是整个行业负面情绪的集中爆发。对民营地产缺乏信心，进一步影响了本就低迷的市场。

  9月16日，国家统计局公布的房地产投资数据显示，前8月，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%。在商品房销售方面，前8月实现销售面积87890万平方米，同比下降23%；实现商品房销售额85870亿元，同比下降27.9%。8月份95.07的房地产开发景气指数创一年来新低，说明房地产市场还在继续降温。

  “当前，稳信心、稳预期比稳房价、稳地价更重要。把信心稳下来，把预期稳下来不容易。”数十年在住建系统的工作，让朱中一习惯以专业理性的思考洞察行业未来。

  他认为，去年，金融调控发力，方向是对的，但力度太猛。从房地产融资“三线四档”管理，到房地产贷款集中度管理，再到排查违规信贷进入房地产领域，多项政策垒加，使一些企业猛然感到还债压力和现金流危机，有的“躺平”，有的“暴雷”。

  “不管是‘打补丁’式补救调控，还是因城施策，最终都要保证房地产行业能够平稳健康发展，大起大落不行，硬着陆更不行。”透过镜头，朱中一的表情严肃且坚决。

  1992年至今的30年，中国房地产行业经历了从粗犷式扩张到精细化发展。每个时代的舞台都有着不同的注解。“未来房地产的发展空间仍然很大。”朱中一说，房地产长效机制的落地以及建立金融与房地产、金融与实体经济协调发展的机制，是“十四五”期间着力要解决的两件事。

  房地产这30年的大江大河、风起云涌，承载了半部改革开放发展史，也是一部民生改善史。“希望中国房地产报在房地产平稳健康发展中发挥好舆论引导与监督作用。”访谈结束，朱中一亲笔写下了对中国房地产报的寄语。

  对 话

  朱中一：诚信、品牌、社会责任是行业永恒发展的主题

  原建设部政策法规司副司长、办公厅主任，中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一

  中国房地产报：一路走来，您经历的最美好的事是什么？

  朱中一：从原建设部政策法规司到中房协，对房地产行业发展史上的重大事件，我经历过不少。体会最深的还是1992年随同建设部原副部长周干峙领下了全国人大交给的起草《城市房地产管理法》的任务，并积极参与其中。这部法对规范房地产市场发挥了很大的作用。

  中国房地产报：那您最遗憾的事情是什么？

  朱中一：房地产行业一些基础性的制度建设没有下决心完善和落地。比如，租购并举的住房制度及促进房地产平稳健康发展的长效机制能早些落地，房地产行业的发展可能会是另一番景象。

  中国房地产报：您对房地产行业当前及未来新阶段的发展如何判断？

  朱中一：当前稳信心、稳预期比稳地价、稳房价更重要。房地产行业一直在调控，只是调控的方式发生了很大转变。不同时期，国家的任务不同，行业的重要性也不一样。从长远来看，将房地产行业定位于基础性民生行业，仍然有很大的发展空间。平稳健康、安居宜居始终是我们的目标，因此要保证房地产软着陆，不要让房地产泡沫破裂。

  中国房地产报：您对房地产行业最大的期待是什么？

  朱中一：2006年，我到房协工作以后，举办了一场诚信企业表彰会，当时我就提出来房地产行业要把诚信、品牌、社会责任作为行业永恒发展的主题。住房为百姓安身立命之本，企业一定要把诚信放在首位，匠心铸造民生工程，为老百姓提供高品质，经得起检验的产品，这样的企业才是真正有社会责任的企业。我始终是希望房地产行业平稳健康发展，实现良性循环。

  中国房地产报：未来5年，您想对国家说些什么？

  朱中一：我希望国家越来越好，希望国富民强、国泰民安。