“风雨飘摇，万马齐喑。”2023年1月3日，身在香港尖沙咀办公室的中原集团主席施永青通过视频采访用这样一句话总结了过去的2022年。

  下午5点，施永青的工作依旧排的很满，但打开镜头的那一刻，看见这位长者身着V领灰色毛衫搭一条红色领带的装扮，温婉儒雅又颇具新年气息，施永青在谈任何问题时都保持着淡淡的微笑。

  “2022年市场环境很差，大家对前景失去了期盼。”施永青说，因为长期依赖“高杠杆、高周转、高风险”运作，大部分开发商现金流都出现了问题，房地产市场发展到了最坏的阶段。

  市场情况也在印证着他的判断：2022年百强房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%，其中近9成百强房企累计业绩负增长，千亿房企数量减少至20家。

  过去这一年，也是施永青做生意以来公司遭受损失最大的一年，数以10亿元计佣金未收回。他希望这种情况在2023年能够好转，生意还是要坚持做下去。

  “从中央定调来看，房地产在经济发展中扮演着很重要角色，且不容易被取代，也希望通过这一次调整让房地产市场重新活跃起来。”施永青说。

  岁末年初，多项利好政策同步覆盖需求端与供应端，“保交楼、保民生”成为监管施政重心。中央层面，房地产在国民经济中的支柱产业地位被再次强调，房企融资端政策利好不断释放，从“金融16条”到信贷、债券、股权融资“三箭齐发”支持房地产市场平稳健康发展，行业开始进入修复阶段。

  施永青认为，在政策发力下，市场转弯的机会会比之前好，但也不是所有开发商都有能力转弯，内地房地产市场很难恢复到过去规模，房地产整体开发量的萎缩很难支持开发商“高杠杆、高周转、高风险”运作，房企需要调整经营模式，一部分企业出局也是没有办法避免的，但在处理房地产问题上要慎重，否则它产生的“后遗症”会对经济造成严重的损害，对地方政府的财政来源也会造成严重损害。

  中国房地产报：对于2022年，如果用一句话总结您想说什么？

  施永青：风雨飘摇，万马齐喑。

  2022年市场环境很差，参与者都看不到前景，心态非常悲观，不敢有所作为，能“活下去”算好的了，认为度过这一关就很庆幸了。

  中国房地产报：2022年令您最难忘的事情是什么？

  施永青：对于我个人来说，我发现欠我们佣金的开发商一个跟着一个出事，10多亿元佣金都收不到，2022年是我做生意以来财政上受到损失最大的一年，希望2023年能够有所好转。

  中国房地产报：2022年算不算是房地产市场最差的一年，也是房企生死之战的一年？

  施永青：这段时间大部分开发商都出现了现金流问题，此前的发展模式是“高杠杆、高周转、高风险”运作，这不仅是一两家开发商的问题，而且是整个行业在都在用这一方法运转。房地产市场盛行的“高杠杆、高周转、高风险”运作模式，前提一定是房价不断上涨，新房出售量和速度都要维持在高水平才能运作下去。

  此前市场上有三股力量支持房地产市场，即刚需用家、投资者和投机者；现在因“房住不炒”买房的资金来源只剩下刚需用家，投资和投机资金因种种限制没办法流进房地产市场，开发商原来是靠这两种资金支持才可以生存，缺少了这些资金支持企业就没法快速回收资金。资金链断了，有些开发商连交楼都交不出，也还不起银行的利息以及此前所发行的债券、信托等，这就是房企遇到的问题。

  中国房地产报：您刚才提到的这些问题会不会在“金融16条”“三箭齐发”等纾困房企融资政策下得到缓解？

  施永青：在政策发力下，只能说企业转弯的机会比之前好，但也不是所有开发商都有能力转弯。

  开发商要房价不断上升才能收回成本，但现在房价明显回落，就算开发商把房子卖出去回笼的资金也不够还债，所以应该在房地产还没有开发过度时，政府要想办法把它冷却，比如卖少一点土地，不允许有这么多的开发量，就不会把房地产市场炒的过热，现在已经到了这个程度要救也不容易救了。另外。靠政府、靠银行来救房地产风险会变相地落到政府和银行身上，最好是用社会资本去救市，能量就会比较大；要三股力量一起去买房子，市场才可以支撑得住。

  中国房地产报：中央经济工作会议对于2023年的房地产业给予了定调，包括支持刚性和改善性需求，有效防范化解优质头部房企风险等，对于这次会议对于房地产行业的定调您如何看？

  施永青：首先，在中央经济工作会议中看到比较关键的一点是让民企得到更公平的待遇，要毫不动摇地支持民企在经济发展中起的作用，我认为这个提法很好，民企是新生力量，一些新的经济发展都是民企去进攻的。

  其次，从中央定调来看，房地产在经济发展中扮演很重要角色，这个角色是不容易被取代的。在发展中，不要只看到房地产发展过热的一面，也要全面地去看待它是一个支柱行业，这是对的。

  中国房地产报：2023年，您对于房地产市场有什么期待与建议？

  施永青：从“金融16条” “三箭齐发”等多项政策落地，到定调房地产是国民经济支柱产业，提出促进居住消费健康发展，都是希望通过这一次调整让房地产市场重新活跃起来。

  另外，除了支持刚需外，也要让人民有资产方面的收益，这既可以产生内需，也可以提升人民的投资能力，让民间的钱重新流到社会中去，这都是房地产在经济中所起的作用。