中房网讯 （记者 曲涛）低利率背景下，中资保险公司进军海外房地产市场的脚步在提速。

  4月27日， 中国人寿保险(集团)公司联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑成功收购伦敦金融区域的办公大楼-ALDGATE Tower, 初始回报收益率达到4.9%。据中房网了解，全球领先的房地产服务商-第一太平戴维斯与了本次收购过程，为中国人寿提供了相关交易服务。

  据第一太平戴维斯透露，目前该大厦出租率为94%，入驻的企业包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等诸多明星公司。

  近两年来，中国险资投资海外地产成为一种新常态。据第一太平戴维斯提供的数据显示，险资外流的趋势已经从2011年年底开始持续到现在。截止一季度，约有148亿美金从亚太流到其他除亚太以外的地区，而流入到亚太地区的资本仅为21亿，资金明显呈现净流出状态。在这其中，大概有64%资金来自于中国，高于去年同期22%的比例。

  从具体国家来看，美国、英国和澳大利亚成为这些资本追逐的前三位国家。一季度资本流入分别为103亿美金、32亿美金和10亿美金。据第一太平戴维斯透露，越来越多的险资在寻求海外投资的出路，而其中主要是以房地产投资为主，中国险企正在成为全球地产投资的主力军。据中房网了解，不仅中国平安、中国人寿等险企第一梯队出海置业，安邦保险、阳光保险等实力险企海外不动产投资手笔之大也赚足了眼球。

  在第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事王尧看来，中国资本外流有几个方面因素。首先，从宏观经济层面来看，中国已经不可能复制过十年来GDP高增长，包括以往在房地产投资方面的高回报。其次，人民币进入缓慢贬值通道，国内缺乏具有永久业权并且收益稳定的可投物业。再次，就是政策层面的鼓励。2012年底保监会出台的中国保险公司境外投资办法，鼓励更多的险资把他的资产配置在海外，这些因素构成了险资出海的大背景。

  在海外不动产投资回报率方面，据第一太平戴维斯透露，目前包括伦敦，纽约等海外城市中，投资核心区域运营稳定的办公物业基本上可以获得4.5%-5%的回报。此外，目前也有很多人在考虑投资日本房地产市场，因为它有银行负利率的的刺激，这也为资本套利创造了空间。

  反观国内投资物业市场，北京、上海、深圳三个城市中，虽然目前写字楼的空置率还可接受，但是租金上升势头已经不再持续。从北京市场租金回报率来看，整个年回报率不到4%，相比成熟市场回报率以及低利率的杠杆成本，已经算是相当低的回报。

  对此，第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事张航在接受媒体采访时表示，不论是从政府宏观经济层面的鼓励和刺激，还是从投资标的国当地的税务，法律的透明与完善程度来讲。中国资本流入境外发达国家市场，从交易保障和资金安全性上比较令人踏实和放心。

  此外，从投资回报角度来讲，张航表示，最近几年中国二三线城市甲级写字楼，包括商用物业供给远远大于实际需求，这就造成很多城市的大型的办公物业空置率增加，商场运营困难。但土地拍卖价格却不降反升，这都为更多投资资本流出创造了客观条件。

　　对于资本外流对中国的影响，王尧认为，中国外汇储备如果低于3万亿美金，会存在一些系统性的风险。但从今年政府的一些态度上来看，也在慢慢的控制资本外流，以防止出现经济上的系统性风险。