中房网讯（记者 曲涛）“房地产企业下一步要考虑的不是简单的创新，而是‘创变'，在商业模式上进行变化，聚焦客户，挖掘本质，创造性地变化，才能聚焦自己差异化的竞争力。”当代置业股份有限公司执行董事兼总裁张鹏日前接受中房网独家专访时的这个观点，让人耳目一新。

  接受采访那天，由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合开展的“2016中国房地产上市公司测评”也正好揭晓成果，当代置业荣膺2016中国房地产上市公司“综合实力100强”以及“经营绩效5强”双项荣誉。本以为正意气风发的张鹏，会大谈获奖感言，但没想到与记者一打开话匣子，却是对行业的深度思考，从城市布局到金融手段，从绿色人居到创业孵化，不经意间就透露出了当代置业正在构建的大生态画卷。

  根植北京 坚持绿色

  近两年，领先房企全面回归一线城市，导致一线地价大涨、地王频出。今年以来，部分热点二线城市也“重蹈覆辙”，在房企的扎堆进入后，地价、房价大涨。而另一方面，不少三四线城市还在去库存的泥沼里挣扎。对于市场的表现，张鹏简单总结为“一线城市阶段变化，二线城市不断分化，三线城市努力去化”。在中房网记者看来，这个判断，正是指导当代置业城市布局的行动纲领。

  张鹏认为，近期一些房企进入热点城市高价拿地还是存在一定风险。但每个企业判断风险和战略取向的不同，因此，企业分配到各个城市的投资比重也不同。由于每个企业对自己产品的理解以及对客户的粘性的不同，即便是在高风险的城市里面，有的企业仍然发展的很好，不能一概而论。

  对于当代置业而言，在选择城市方面，目前主要布局在西北、中南、东南、华东近十四个城市。张鹏表示，当代置业生于北京，是其立足之本，一定不会撤离，同时，当代置业一定会选择人口净流入较多，人均可支配收入较高的城市进入，会根据不同的城市来选择自己的拿地策略。

  二线城市方面，当代置业已经进入了苏州、佛山，未来也争取进入南京、杭州这样的城市。对于三线城市，当代置业的任务就是抓紧去库存，因为做绿色住宅，因此去化率非常高。

  正如大家所周知，当代置业是一家以绿色科技住宅见长的房地产公司。在张鹏看来，16年的绿色住宅经验，让当代置业对于建造绿色住宅已经完全行成产业化、标准化，并能充分利用绿色科技，根据客户的类型、所在的区域、气候和产品来匹配成本模型。绿色科技对于公众的吸引力，使得当代置业在苏州、合肥等城市项目的开盘表现非常出色，也给企业带来了完全不同的溢价。

  在指标总体平衡下做金融创新

  当代置业在香港资本市场上一直以来都有这么一个特点，即：规模不大，但毛利率一直保持在高位状态。即使近两年为了追求规模，毛利率略有下降，但仍高于行业的平均水平。这也让中房网对当代置业的房地产金融手腕很感兴趣。

  对于最近几年越来越多的房地产金融创新手段，张鹏认为，随着新金融时代的到来，包括经济去杠杆化，以往的中介融资、土地抵押确实不能满足房地产企业快速扩张的需要，这势必要不断地思考在哪些金融创新层面做工作。

  比如并购基金。张鹏认为并购基金对于开商来是一个基金支持，但对于金融机构来讲是项目支持，对于投资人有一个可持续的资金回报值。其次是要找差异化，比如当代置业做了一个供应链的私募股权投资基金。联合相关的上市公司、投资机构去投资绿色建筑，因为绿色已经成为共识和趋势。当代置业一方面把轻资产和重资产结合，另一方面把资本和资产结合，把地产和金融结合。第三个是众筹，尽管目前众筹、P2P这些手段受到一定的监管，但张鹏认为，从长远的角度来讲，它仍然是房地产先进的生产力之一。作为企业，应该要不断的去尝试，在不断的保证利润率、回款率、资产覆盖率、销售额等指标总体平衡的前提之下做好金融创新。

  创业项目实为辅助主业

  “创业”是最近几年的热词之一，据中房网了解，当代置业已经在内部孵化了一批创业公司，大有进军创投行业之势。张鹏对此解释称，当代置业一直做的就是绿色建筑开发，并没有拿出大额资金或精力去发展其它事业。

  张鹏向中房网表示，当代置业目前大概孵化了20多个创业项目，但在做这些事情的同时，一定是一手抓着金融，一手抓着互联网，其核心就是围绕客户需求，围绕绿色建筑价值链延伸。

  作为开发企业，张鹏认为以往开发商都在加速周转，赶快卖房。但如何呈现未来的生活场景却没有人去思考。因此，VR成了一个很重要的投资方向，当代置业孵化的无忧我房，能够将样板间、园林甚至区域规划全部的看房场景高质量VR化，而且已经有几十个落地项目，引发资本强烈关注。

  对于如何控制风险，当代置业在内部也成立了一个类似于风控委员会的部门，当提出创立一个项目的时候，就会通过一整套评估标准进行评判。通过的项目会提供一定空间上的支持和资金上的支持。据透露，当代置业所孵化的20多家创业公司目前已经全部找到了天使投资。

  "做的这些创业项目就是为了辅助主业，而且未来要慢慢地去当代化。一旦这些公司发展壮大后，就要开始反哺上市公司，这就是当代置业所构建的一个大的生态"，张鹏如是表示。