中房网讯 （记者 曲涛）不知不觉，"双十一"已经迈入了第10个年头。

  回顾十年前的2009年，一个原本普通的日子，从起初的"光棍节"逐步发展成为一场全民狂欢购物节。

  "双十一"的延续，记录了国内电商和零售行业快速发展的轨迹。而销售额的持续攀升，更是凸显了巨大的消费潜力，和中国经济的生机与活力。

  三大电商 "双十一"销售额近3900亿元

  今年的"双十一"期间，各家电商平台的销售额继续保持大幅增长。

  天猫方面，截11月11日24时，双11成交总额达到2135亿元，相比去年1682亿元再度实现大幅增长。

  京东方面，京东全球好物节从11月1日开始，截至11日24点，累计下单金额达1598亿。

  苏宁易购方面，双11期间全渠道销售额同比增长132%。尽管苏宁易购方面没有对外公布今年"双十一"期间的销售额，但根据去年的一份《2017年双十一研究报告》显示，2017年"双十一"期间全网销售总额2539.7亿，其中，苏宁易购占比4.34%。由此得出，苏宁易购2017年"双十一"期间实现销售额大约在110.22亿元左右。如果按照132%的增幅测算，今年"双十一"期间苏宁易购销售额大约在145.50亿元左右。

  据中房网（微信公众号：zhongfangwang）粗略测算，2018年"双十一"期间，包括天猫、京东、苏宁易购三家在内的电商平台销售额接近3900亿元。

  电商们的一个"双十一"，比部分龙头房企10个月的销售金额还要高出不少。

  根据克而瑞研究中心此前发布的《2018年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，共有24家房企销售金额超过1000亿元。而阿里和京东凭借"双十一"期间的表现，足以挺进房企销售排行前列。

  这也足以解释，为什么电商的成交额已经被视为观察中国经济的最佳窗口之一。

  物流地产成电商成长基石

  随着"双十一"交易金额的不断刷新，随之带来的是物流订单的急剧上升。

  "双十一"虽然是电商们的江湖，但也是房地产的一片蓝海。可以看到的是，最近10年中，在一个又一个"双十一"里，移动支付和物流地产已经成为电商成长的基石。

  据国家邮政局预计，今年"双11"期间（11月11日至16日）快件业务量将超18.7亿件，比去年同期增长25%。菜鸟网络最新公布的数据显示，截至昨晚24时，菜鸟物流总量为10.42亿件！从2009年第一年的26万件到2017年的8.12亿件，过去9年天猫双11的物流订单量增长了3100多倍。苏宁官方数据显示，苏宁物流全国有超过20万仓储、分拨、配送人员参与其中，"火箭哥"的足迹踏遍全国大江南北，总里程超过100万公里，相当于绕地球25圈。苏宁物流数据显示，11月11日，小件包裹用时不到7小时，大件商品不到6小时，仓库拣选作业量就超过去年双十一全天拣选作业量。

  在这高速成长过程中，物流地产已经成为了一个新风口。

  随着"房住不炒"的定位，传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大等问题。于是，房地产企业纷纷开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，而物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

  据中房网（微信公众号：zhongfangwang）不完全统计，国内包括万科、绿地、招商、海航、远洋、万通、合生、复星、华夏幸福、荣盛和碧桂园为代表的房企，早已加大了对物流地产的布局。

  房企布局物流地产的四种模式

  与商业地产和住宅地产相比，物流地产租期较长且回报稳定，一般在5-10年。据2017年初统计数据显示，我国一线城市物流地产基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地产的回报率可达8.0%，物流地产收益明显高于住宅地产和商业地产。

  根据戴德梁行测算，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万-6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米。

  较大的供应缺口带动了物流地产行业的火热，房企加码使得我国物流地产进入新的发展格局，也为房企转型发展带来新的思路。

  根据克而瑞研究中心年初发布的一份研究报告显示，目前国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为"房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作"这四种类型。
 

  01 房企主导运营：设立独立物流地产板块开发运营

  目前房企布局物流地产较为主流的模式是房企主导，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产，如万科、招商等。

  02 收购参股物流地产商：股权合作、多元化投资战略布局

  除了设立物流地产板块独立开发物流地产之外，房企还可以通过收购物流地产商股权、与国内的外资物流企业合作开发经营的模式布局物流地产。在目前中国物流地产的存量项目中，早期进入行业的物流地产商拥有绝对优势。对于传统房企而言，通过收购现有的物流地产商股权，结合双方的资源和优势，通过进一步合作开发布局物流地产并获得回报是最直接方式。

  03 与物流企业合作：资源互补、协同开发存量土地资源

  第三类是房企与物流企业战略合作的模式。这种模式并不涉及股权收购，房企所选择的合作企业一般是有较大规模物流地产储备，且布局优质的国内企业。在这种模式下，双方共同出资，共同承担风险，并且负责各自擅长领域。房企负责项目开发，项目建成后转租物流商，而物流企业租赁园区，负责运营和管理。合作过程中，结合房企本身在基础建设领域的经验与优势，通过开发存量工业物流土地及新获取土地的方式谋求共赢。目前已有碧桂园、绿地等房企通过这种战略合作的模式进军物流地产。

  04 与电商企业合作：品牌集聚、共建规模化产业园区

  第四类是房企与电商平台合作的模式。传统住宅开发企业在这类合作中可以发挥在园区投资建设、招商引资以及成本管控上的优势，电商平台则凭借其庞大的商户资源和良好的客户口碑，以达到园区招商及品牌集聚的效果。

  除了电商资源互补之外，目前在标准仓储设施市场外资开发商占据超半数份额，剩下的市场空间有限。部分房企选择通过具备专业性、差异性特点的冷链、医药等细分市场进入物流地产行业。