随着城镇化的进展，我国很多城市已从增量时代进入存量时代，而城市更新正成为城市发展的新增长点。

  近日，广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局正式公布实施《广州市南沙区大岗镇东流村城市更新片区控制性详细规划调整》（以下简称“规划调整”）。获批的更新规划显示，东流村更新片区的建设用地规划增加15740平方米，建筑量由21.39万平方米提高到24.98万平方米，同时将村庄建设用地、非建设用地调整为二类居住用地兼容商业用地，建筑高度由70米调整为50米~100米。

  本次规划调整可以说让合作企业未动工、先收利。

  东流村项目是继2019年7月，斩获广州里仁洞村旧改资格后，越秀拿下的又一更新改造项目。这两个旧改项目，累计投资额近217亿元。

  半年内先后两次落子旧改

  公开资料显示，东流村项目是南沙大岗第一个更新改造的旧村。另外，根据2017年3月获批的《广州南沙新区大岗先进制造业基地控制性详细规划》，大岗镇将定位为粤港澳大湾区重要的生产服务和先进制造业基地。

  乘大湾区的东风，越秀集团在广州频频落子旧改项目。

  2019年7月16日，越秀地产斩获了里仁洞村旧改资格，预计投入210亿元参与改造。

  里仁洞村位于番禺区南村镇，村户籍人口6079，常住人口超4万。村内聚集了600多家网店，从业人员超3万人，号称“中国淘宝第一村”。

  时隔不足半年，越秀地产再次拿下了南沙区大岗镇东流村项目。

  其实，2019年的越秀集团可以说是在负重进行旧改，越秀集团2019年半年报显示，上半年，公司负债总额为1556.55亿元，同比2018上半年的1156.65亿元增加34.57%。同时，截至报告期末，越秀地产资产负债率为74.74%。在此情况下，2019年下半年越秀集团仍然拿出210亿元进行旧改，其挺军旧改的决心可见一斑。

  越秀地产董事长林昭远对此表示：“里仁洞村项目预计未来可以贡献大概150万平方米的开发面积，而地价是基本上锁定的，项目未来的发展和盈利颇具想象空间。”

  据测算，入主里仁洞旧改项目将为越秀地产带来约150万平方米的优质土储、超过600亿元的总货值。旧改项目带来的红利，让越秀更加坚定了“掘金”的信心。

  越秀相关人员对中国新闻周刊表示“越秀看好广州城市的长期发展，日后会更加积极介入广州TOD、城市更新等投资。”据悉,2017年越秀地产专门成立城市更新集团,其中有一个50人的小组在积极推进和对接相关项目,根据城市更新的进展做出专门安排。

  虽然，越秀集团的旧改项目尚未开始，但是对比往期数据来看，大湾区给越秀带来的营收远高于其他地区。据2019年越秀集团中期财报显示，集团上半年录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币 369亿元，同比上升 31.9%，其中大湾区实现合同销售约人民币231.6亿元，约占本集团合同销售的 62.8%。

  2019年8月14日，广州市住房和城乡建设局对《广州市城中村改造专项规划(2019-2025年)》编制开始招标，划分旧村庄更新的片区统筹范围，并制定旧改项目的行动计划。这也意味着，基于粤港澳大湾区发展的城市旧改项目已经进入提速阶段。

  可以预见，拓展旧改资源，使旧改成为企业低成本获取优质土地的重要来源将会是房企之争的新一轮热点。业内专家对此分析认为，城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计这一市场在未来将有大量企业进入。

  不仅是越秀集团在2019年密集布局了广州的旧改项目，据搜狐焦点不完全统计，目前广州约有274个村正计划或正在开展或已完成改造，涵盖11区，且主要以外围区为主。其中，天河区19个、海珠区17个、荔湾区19个、越秀区3个、白云区29个、黄埔区36个、番禺区33个、南沙区41个、增城区40个、花都区24个、从化区13个。

  另保利、万科、富力、时代、新世界、佳兆业、珠光、方圆、勤诚达、奥园、融创、星河、华润、大华、升龙、星河湾、中铁建、碧桂园、合生创展、恒大、新力等房企均有所介入旧改。

  难以掌控的节奏和高负债隐忧

  旧改虽然很美好，但是房企承接这份美好也需要很大的压力。

  市场分析人士向中国新闻周刊坦言，相比一般的地产项目，旧改具有资金投入大、开发周期长等特点，涉及多方利益博弈，对开发企业的操盘能力也是一种考验。

  越秀地产董事长林昭远也曾表示，里仁洞项目开发时间预计需要8-10年。

  易居企业集团研究总监洪圣奇在一篇报告里指出，城市更新项目开发周期时间长，动迁不确定性因素大，最终结转的面积是否能占据公司未来营收的一定比例仍为未知之数。

  从之前时代中国参与的广州红卫村旧改项目来看，时间进度把空的难度可以说是企业旧改的第一道门槛。2010年末时代中国与红卫村签订了整体改造协议，但拆迁难度超出预期，直到2017年底才完成全部居民搬迁。

  2008年，云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，对环湖东路沿线4.18万亩的土地进行一级开发。但是，时隔三年之后，因政府变更用地性质，首批土地招拍挂却遭遇大比例流拍。此后，该地块一级开发陷入停滞。

  某港股分析师坦言“节奏难以掌控是旧改的致命弱点，虽然利润高，但是耗时长，企业所拿到的红利会随着时间的拖长而逐步淡化。”

  值得注意的是，2019年10月21日，越秀地产发布公告称，拟出售全资附属公司顶卓有限公司所持有的佛山市南海区越秀地产有限公司100%股权及其有关债务。越秀地产方面表示，预期潜在出售事项可提升集团资产周转率和提高现金回流，以及收购或投资其他土地或物业项目的能力。

  地产公司的资产腾挪十分常见，但是在旧改春风得意之时出售资产，越秀的动作也是引人深思。

  2019年12月，据上海清算所披露，广州越秀集团有限公司拟发行2019年度第七超短期融资券，发行规模为30亿元，而越秀集团在12月密集发债超180亿元。

  据越秀集团此前披露的三季度财务报告，截至2019年9月底，越秀集团短期借款累计293.31亿元，较年初增加65.68%；长期借款887.50亿元，较年初增加39.48%。总负债为5060.35亿元，资产负债率为83.59%。

  旧改虽然给越秀带来了丰富的土地储备，而越秀的资产负债率维持高位，也与越秀集团子公司越秀地产的跑马圈地有着密不可分的关系。

  克而瑞数据分析师孙杨对中国新闻周刊表示，“靠杠杆撬动销售的大时代不复存在了”。目前拿地成本和融资成本都处于较高水平，在地产调控政策的大环境下，如何实现稳步向前，比拼的就是开发商们的运营能力了。

  财经评论员严跃进向中国新闻周刊表示，“开发商做旧城改造和一级开发项目，关键得有耐心和科学的开发理念，落实每个利益攸关者的相关问题。而且要对项目未来的盈利有一个精准的预测，才能有的放矢。”