2月份以来，融资窗口的出现令不少房企获得了发行低息债券置换高息债务的良机。2月25日，来自上海证券交易所的信息显示，时代中国控股有限公司（股票代码01233.HK，以下简称“时代中国”）已成功发行2020年的第一期公司债，金额为13.15亿元。

  据了解，债券两个品种的定价都取了询价区间的中下限，五年期票面利率为5%。按计划，这笔债券将用于偿还今年一笔利率7.5%的到期债务。

  时代中国的有关人士表示，受疫情影响，近期债券市场上新产品的发行量不多，投资者配置资产时信用并未下沉，资质好的企业产品更受欢迎，成本有降低机会。“下半年也有部分公司债到期或者到行权期，我们会选择合适的发行时间来做旧债券的置换。”

  从2014年票面利率高达12.625%的5年期美元债，到如今5%利率的公司债，6年来，得益于规模增速与财务指标的良好平衡，时代中国逐渐摆脱了上市前期高息融资的影响。

  债市火爆 融资窗口期再现

  疫情虽然对地产行业2月份的销售造成了消极影响，但房企在融资端却表现得异常活跃，债市形势大好。据了解，时代中国本次发行的公司债有两个品种，品种一的期限为7年期，实际发行规模为5.75亿元，票面利率为6.2%，品种二是5年期，发行规模为7.4亿元，票面利率为5%。

  此前，品种一的票面利率询价区间为5.5%~7%，品种二的票面利率询价区间为5%~6.5%。由于申购覆盖倍数高，两个品种的最终定价都偏向了询价区间的中下限。可以对比的是，2019年1月，时代中国曾发行一笔3年期总额11亿元的公司债，当时的票面利率为7.5%。

  除了时代中国外，此前已有多家上市房企的债券被资本市场热捧。例如，阳光城集团股份有限公司（股票代码000671.SZ）发行的美元票据认购订单逾13倍，正荣地产控股股份有限公司（股票代码06158.HK）2亿美元短债获得超30亿美元的认购订单。美的置业集团有限公司（股票代码03990.HK）也透露其发行的4年期14.4亿元公司债，获得了108亿元的超额认购，票面利率低至4%，创下自己的历史新低。

  一位投行研究员对中国房地产报记者表示，近期债市火爆有几个原因：“市场供应相对有限，还是借新还旧为主。此外，全球都在放水，钱很多。而地产行业，特别是TOP100企业违约率极低，是除城投债外质量最高的信用债之一。高质量加上供小于需，就造成了超额认购和利率下行。”

  稳增速、控负债、升评级

  除了市场环境的影响，左右融资成本的关键还是企业基本面的变化。据时代中国的有关人士介绍，2019年该公司获得了中诚信、联合两家评级公司给予的主体信用AAA级别，投资者的覆盖范围扩大了很多，认可程度有所提高。因此，在产品发行时，投资者的关注也多了不少。

  对于希望打通国内低息融资渠道的时代中国而言，国内评级机构的认可至关重要。所以，时代中国董事会主席岑钊雄才会在2019年8月的投资者会议中，主动披露公司信用评级提升的消息，并强调这对该公司的融资成本会带来很大影响。他表示，以前时代中国在国内的发债成本不算低，但评级提升后，无论发资产支持证券ABS还是债，在时间及成本上都很有竞争力，这使得公司在资本市场能够有更灵活的安排和更低的融资成本。

  岑钊雄说公司努力了几年时间才有如今的评级提升。这话不假，要知道在上市的第二年，也就是2014年，时代中国发行的美元债利率高达12.625%，国内债的利率也要10.375%。与此同时，该公司的净负债率也在94%的相对高位。

  事实证明，岑钊雄骨子里依然保持着粤派商人的稳重做派，在随后的数年时间里，时代中国并没有走上以杠杆换规模的发展道路，反而着力于往投资者喜欢的标的方向蜕变。2015年至2018年，时代中国合同销售额复合增长率达45.9%，同期，该公司的资产负债率始终保持在70%以下。截至2019年6月30日，其净负债率为70.8%，低于同业83%，现金短债比达到了5.32倍。

  在融资成本方面，也有明显改善，从2014年的10.85%下降至2019年上半年的7.55%，但相较同行仍有一段差距。按照岑钊雄的预期，通过借新还旧，2020年时代中国的融资成本还有进一步下降的空间。

  据统计，2020年下半年时代中国还有4笔总额约60亿元的公司债到期，融资成本在7.5%~8.4%之间，另外一笔成本达10.95%的美元债也在替换的计划内。时代中国的有关人士表示，公司将选择合适的发行时间做旧债券的置换，希望发行成本可以降低一些。

  “今年房企的融资环境较为宽松，预计整体融资成本相较去年底会有25个基点的下调。”上述投行研究员认为，对于需要优化债务结构、降低融资成本的企业而言，2020年会是比较好的机会。