3月31日，上海北外滩迎来一宗纯住宅地块拍卖，对于寸土寸金的一线城市上海而言，这一核心地段优质地块已经非常稀缺。它的出让引来了中海、万科、华润、招商、绿城、平安6家企业参与。

  按照上海当时土地出让规则，通过资格审核的有效申请人数为3人及以上的，地块采用竞价招标方式出让。有效投标文件达到6-10份，则排名顺序前三位为入围竞标人。排名顺序则根据房企综合因素打分得出。

  按照此规则，中海、万科、华润为打分最高的3家企业分别为第一、第二、第三顺位竞标人。但巧合的是，在竞标环节3家企业报价均为地块底价，最终地块由第一顺位候选人中海竞得。

  一位熟悉上海土地市场的人士表示，“该地块拍出10%溢价率也可能是正常的，但零溢价成交肯定不正常。”

  4月9日晚，消息传出，上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅已被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，并已处于被调查阶段。外界猜测，崔帅被调查或与3月31日参与竞拍上海虹口一宗地块有关，最终竞得者中海则被曝涉嫌与同场竞标的万科、华润“围标”。

  截至目前，此事仍在调查阶段。据一财报道，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走配合调查。在上海土地市场网站上，该涉事地块当前交易状态仍显示为“交易中”。

  有业内人士认为，此次围标事件被曝出是当事人在错误的土地、错误的时机用错误的价格做了一件错误的事情。

  公开的“秘密”与出让方失落

  3月31日，中海发展、万科企业和华润置地就上述地块进行投标，3家企业均给出了起始价34.3亿元。按照出让规则，顺利通过中标候选人公示后，第一顺位人将成为中标人，也因此中海发展以底价摘得虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。4月9日，因一则通告，上述涉嫌“围标”事件被牵出。

  此次事件引出一个鲜少被公开提及的现象——“围标”。

  什么是“围标”？百度百科查询“围标”是这样解释的，即几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益。围标行为的发起者称为“围标人”，参与围标行为的投标人称为“陪标人”。

  中海、万科、华润3家涉事企业到底谁是围标人，谁又是陪标人，目前还未官宣不得而知。

  为何出现围标事件？这要从房企联合拿地说起。实际上，房企联合拿地由来已久，2016年-2018年，随着土地价格飙升，土地出让条件越来越严苛，单一房企拿地成本太高，因此行业内联合体拿地成为新的手段，既能节省成本又能分散风险，彼时业内人士就预计这种联合拿地在未来会成为常态。

  随着近两年房地产调控政策愈发严格，限价、限售等政策在房企头顶施压，土地价格升高使得房地产企业利润空间愈发受到挤压，房企为了保证持续稳定的盈利增长，无不花心思开源节流，有些联合拿地开始“变质”，围标也是在这样的背景下逐渐成为行业内公开秘密。

  值得注意的是，中海、华润、万科3家房企既是头部房企也是盈利能力较为出色的房企。2019年，中海依然蝉联规模50强房企中盈利能力最强企业名头，成为房企中的“利润王”，华润主营业务利润率是38.77%，在标杆房企中也名列前茅；万科作为龙头房企，盈利能力也有目共睹。

  最会赚钱的房企对于各项成本都会管控到极致，对土地成本也如此。

  有业内人士预测，如果此次事件没被曝出，那么中海拿下该地块后，后续万科、华润大概率将以股权形式参与其中。

  如果在房企中这种手法并不鲜见，为何此次却“失手”？

  原因还出在零溢价率方面。实际上，政府在这块土地出让上让出了很大诚意。这块地是虹口区近3年来首次推出的纯住宅用地，除了地理位置极具优势外，在配建条件上没有苛刻的15%租赁住房自持要求。

  本以为优质地块叠加宽松条件会有个不错的价格，但最终政府希望落空，底价成交。

  有业内人士认为，此次围标事件被曝出是当事人在错误的土地、错误的时机用错误的价格做了一件错误的事情。

  可能的处罚

  实际上，不少房地产人士都表示，“围标在业内并不是一件稀罕事。”

  据知情人士透露，去年广州某资产包地块出让前，参与的房企还曾开过闭门会议。而土地出让前一天觥筹交错、折冲口舌更是各地投资圈心照不宣的潜规则。

  虽然很多拿地事件并未被公开认定为“围标”事件，但在性质上有些相像之处。

  公开可追溯的类似事件是2016年旭辉在一次土地投标中因迟到失去招标资格，且被罚没收3.7亿元保证金。当时该事件并未被认定为围标事件，但旭辉却因此赔了夫人又折兵，不仅损失了保证金，其违约行为还被列入诚信档案，且3年内不得在上海拿地。

  据一位律师介绍，如果此次北外滩地块被确认为围标，那么不仅中标资格会失效，参与围标的个人甚至单位都要受到相应处罚。参考旭辉事件，则此次围标相关涉事方很可能也将面临保证金被没收的处罚，且极有可能在2-3年内无法在上海拿地。

  这对于中海、万科、华润意味着什么？

  中海这几年在上海加速布局有目共睹，2018年拿下红旗村旧改地块，今年年初以联合体形式拿下上海真如板块超40万平方米综合体项目，再加上此次涉事的北外滩地块，中海有意加大上海的投资力度。同样是不久前，华润华东大区才放出了长三角寻地的官宣海报，作为长三角最重要城市，华润在上海的发展之心众人皆知。上海之于万科的重要性更不言而喻。如若因为围标事件而丧失三年在上海拿地资格，对3家企业来说都是巨大打击。更何况，三年不能拿地意味着三家企业的城市公司将面临大调整。

  博弈

  土地出让是房企与房企之间的竞争，但何尝不是房企与政府间博弈？

  为了稳定地价，尤其是一线城市，土地出让条件严苛，能够满足条件的不是央企国企就是有实力的头部房企，中小型房企基本已丧失一线城市玩家资格，也正是这样，这些央企、国企乃至头部企业拥有了更多话语权和空间。为了自身利益最大化，围标事件自然而然就发生了。

  但是，围标串标本身就是一种违法违规行为。

  “这是一种很恶劣的表现。首先侵害了土地出让方利益，同时对于其他竞拍人也不公平，涉事方理应受到处罚。”上述人士表示。

  然而，一时的处罚并不能杜绝违规行为的发生。

  或许意识到这样的问题，上海土地出让规则已经悄然生变。在4月10日出让的两幅松江宅地中出让规则已经发生了变化。即：有效申请人数不足6人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为6人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。而此前的地块出让规则中，对于人数要求是以3人为界限划分。

  一位长期关注上海土地市场的分析师认为，此次规则改变将会给更多房企机会参与拿地，也将对围标行为有一定阻断作用。

  但同时其也指出，虽然规则改变可以让更多房企参与其中，但由于上海本身地价较高，中小房企入局门槛依旧存在，另一方面，如果出让规则放宽，则未来竞地可能愈发激烈，高溢价地块随时可能出现，如何维稳或许也是游戏规则制定者该思考的问题。