一直以来，高杠杆高负债重资产模式被房企视为冲规模利器，并由此成就了一大批激进房企。但潜在风险也在不断叠加，尤其在特殊时期现金流考验尤甚。随着上市房企2019年业绩发布会密集进行，房企高负债问题再度浮出水面。

  中国房地产报记者查阅50强房企中已发布2019年财报的40家房企数据发现，2019年末，资产负债率超过80%房企有19家，占比近一半；建业地产、中梁控股、融创中国等资产负债率均超过88%。行业三巨头中国恒大、碧桂园、万科总负债高达5万亿元。建业地产总负债同比大幅增加43.3%。

  短期偿债压力也在眼前。据中国房地产报记者统计，截至2019年年底，40家规模房企一年内须偿还负债总计1.53万亿元，手持货币现金共2.01万亿元，整体看，货币现金能够应对短期债务偿付。但个别房企短债偿还能力仍值得忧虑，如福晟国际、中国金茂、雅居乐、弘阳地产等，货币现金与一年内债务比值（现金短债比）均在1以下，显示出现有资金并不足以覆盖一年内短期负债。

  降低负债率、保证财务稳健、正向现金流成为上市房企业绩发布会上高频词汇。

  如恒大表示，未来三年内“降负债”将是重要战略目标之一，计划将通过“高增长”增加销售回款、“控规模”减少土地储备支出，控制总有息负债规模每年平均下降1500亿元，到2022年要把总有息负债规模降到4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。还有在融创中国，2020年融创要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。

  降负债已成企业共识。

  地产巨头们的高负债

  每一家高速扩张的房企都无法避开高负债。事实上，恰恰是规模最大的行业巨头们，负债最多。

  从负债总额看，截至2019年末，中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元，分别高达1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元；资产负债率分别高达83.75%、88.5%、84.36%。融创中国总负债8465.55亿元，资产负债率为88.12%。据中国房地产报记者统计，40家规模房企截至2019年底总负债规模共计13.83万亿元，前述4家巨头占了42%。

  去年11月，王石在新书《我的改变：个人的现代化40年》分享会上谈及万科业绩，“再过两个月，万科的年报就要出来了，根据我掌握的信息，公布的年报非常好”，但实际情况可能更为“骨感”。

  财报数据显示，2019年万科实现净利润388.7亿元，同比增长15.1%，低于市场预期的20%。万科总资产17329.93亿元，同比增长13.17%；负债总额14593.5亿元，同比增长12.87%，这一数字高于天津市2019年的GDP（14104亿元）。其中，有息负债合计 2578.5亿元，占总资产比例为 14.9%。有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。

  由于地产企业预售特性，销售期房时收到的房款在交付后方可确认收入，交付之前是以“预收账款”形式计入资产负债表的负债上，也叫合同负债。2019年万科的负债中合同负债6244亿元，占总负债的42%。2019年万科资产负债率84.36%，但其净负债率33.87%，行业整体平均水平高于40%，但相比2018年度的 30.89%有所提升。

  值得注意的是，2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿元，同比增加25.88%，其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿元，同比增加36.37%，这是万科历年来最大规模的年度还债金额。

  不过，像碧桂园、万科这类头部房企融资渠道相对较畅，短期偿债压力较小。财报数据显示，截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，高于一年内到期的流动负债总和960.11亿元。

  在碧桂园万亿元总负债中，有息负债总额3696亿元，其中需于一年以内偿还的短期有息债务约1163亿元，占总有息负债之31%。截至2019年年末，碧桂园账面拥有现金余额约2683.5亿元，此外另有3167.9亿元的银行授信额度未使用；公司现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到2.3倍。碧桂园2019年净借贷比率仅46.3%，同比下降3.3个百分点。

  从资产负债率看，在40家规模上市房企中，建业地产最高，达91.25%。截至2019年末，建业地产总负债同比增加43.3%至1313.65亿元。其中，流动负债共1103亿元，同比增加45.3%；非流动负债总额从157.59亿元增至210.67亿元，其中地产优先票据总额131.17亿元，同比增加3成。建业地产当期对外担保还从2018年末的295.23亿元增至2019年末的423.82亿元。

  截至2019年末，建业地产总借贷314.9亿元，同比增加58.6%；净借贷比率64.2%，同比上升9.2个百分点；手中包括受限资金的现金及现金等价物总值约307.85亿元，尚能覆盖其一年内到期债务248.32亿元。

  相比之下，中海地产财务情况较为稳健。截至2019年底，其总负债达4347.51亿元，但资产负债率仅60%，净负债率33.68%。持有现金954.5亿元，加上未动用银行授信额度人民币372.9亿元，可动用资金达1327.4亿元，其一年内到期的有息负债为320.8亿元，占有息负债总额的16.9%。整个2019年度，中海地产的加权平均借贷成本仅为4.21%，融资成本依然处于行业最低区间。

  福晟金茂等短债偿付压力大

  2020年一场突如其来的疫情打乱了房企的正常生产与销售计划。销售回款的大幅削减，令房企现金流压力更为凸显。特别是近年来冲刺规模的激进型房企，短期偿债压力更值得警惕。

  “特殊时期考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要‘天晴补屋顶’。龙湖在2019年下半年就开始注重现金流，2020年1月已完成了全年的基本融资。”龙湖董事长吴亚军说。

  以现金短债比衡量房企短期债务偿付能力，在中国房地产报记者统计的40家规模房企中，短债偿付能力最强的正是龙湖集团。截至2019年末，其一年内须偿还债务共139.27亿元，货币现金为607.82亿元，后者是前者的4.36倍。

  此外，老牌内房股中海地产、华润置地、远洋集团、越秀地产以及新秀房企龙光地产等，现金短债比均超过2.9倍，短期偿债能力均较强。

  但仍有9家现金短债比小于1，即手上货币资金难以覆盖一年期短期债务，存在偿付力不足压力，分别是融创中国、中国金茂、弘阳地产、中梁控股、雅居乐以及福晟国际等。

  3月31日，福晟国际控股集团发布了2019年度全年业绩公告，多项财务数据恶化。截至2019年末，福晟国际银行结余及现金约8.79亿元，同比减少31.84%，带息债务却从上年81.19亿元增至97.21亿元，同比增长19.73%。福晟国际一年内到期的借款30.49亿元，占借款总额比重从上年的12.53%上升至31.37%。现金短债比仅0.29，偿债压力较大。

  截至2019年末，福晟国际净负债率约122.6%，同比降低42.2个百分点，但净负债率仍高企。

  对于紧张的资金状况，2020年3月，福晟国际已延长3.8亿港元（约3.48亿元人民币）的贷款偿还期限12个月，目前正在就重续及延长将于2020年5月到期的12亿元贷款事项与一家信托公司进行磋商，希望将该贷款延长还款期限24个月，但截至报表披露日尚未谈妥。

  融创中国是房地产业的并购王。得益于大手笔的并购，融创中国迅速上位，但短期负债压力亦加大。截至2019年年底，融创借贷总额为3222.7亿元，增长40.5%，其中一年内到期借贷为1357亿元，长期借贷为1865亿元，公司现金为779亿元，现金覆盖短期债务的倍数为0.57，说明公司短期偿债压力较大。

  中国金茂的资产负债率从2018年的71%上升至2019年的74%。截至2019年末，中国金茂有计息银行贷款及其他借款合共人民币960.36亿元，同比上涨9%。现金和现金等价物人民币171.95亿元，而一年期偿还借款为266.63亿元，无法覆盖短期债务，或有偿债压力。

  截至2019年末，扣除受限制银行存款及以质押存款后，弘阳地产可支配货币现金仅86.92亿元，一年内到期计息贷款105.16亿元、一年内到期优先票据18.94亿元，合计约124.1亿元，现金短债比仅0.7。

  凭借高周转迅速跻身千亿房企阵营并于去年赴港上市中梁控股，财务压力较大。截至2019年末，中梁控股可支配货币现金149.56亿元，一年内应偿债务201亿元，两者之间有51亿元资金缺口。当期中梁控股因借贷产生的利息费用累计37.85亿元，同比增加55.2%。

  在借助融资做大规模时，高负债成为悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。在行业整体增速放缓、大规模偿债压力逼近下，高负债潜在危机更被放大。