销售乏力，债务承压。时隔数月，“股+债”戏码再次上演，主角双方依然是新湖中宝和绿城。

  4月19日，新湖中宝（600208.SH）发布公告称，将转让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国（03900.HK）。绿城中国需分别支付19亿元和3.79亿元，总交易对价合计22.79亿元。

  其中，上海中瀚35%股权转让价款为5.17亿元，另外13.83亿元为财务资助，浙江启丰35%股权的转让代价为1.86亿元，另外绿城提供财务资助约1.93亿元。双方将为共同开发沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目和“新湖美丽洲”项目系以及青蓝国际城项目二期（合称“目标项目”）。

  这是继2019年12月转让上海明珠城项目35%股权给绿城后，双方再度交易。接连“卖子”也引发业内对新湖中宝资金状况的猜测。

  对此，新湖中宝方面表示：“此次系新湖和绿城在地产领域战略合作的延续。有利于加快公司相关项目开发进度，提升经营效率，优化公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。”

  “将项目卖给谁不重要，重要的是这次横跨金融、地产两界的新湖中宝这次如何在战略上做好加减法。”上海金融投资研究院院长周君在接受记者采访时表示。

  债务压顶，二度“卖子”

  “资产好，流动性差。”是业内给新湖中宝最多的评价。

  作为较早进入旧城改造领域的地产企业，新湖中宝手中握有令人艳羡的旧改项目。资料显示，截至2019年6月底，其在上海手握五大旧改项目（玛宝、青蓝国际、天虹、新湖明珠城、亚龙）合计建筑面积达 180 万平方米，在上海内环内土地储备名列行业前茅，因此也被业内成为“上海内环旧改之王”。

  相比招拍挂，旧改项目存在低价拿地优势，然而对于新湖中宝来说，大量的旧改项目却成为难以言说的烦恼。

  以此次转让给绿城的青蓝国际城项目二期为例，据记者了解，青蓝国际位于上海闸北区内环线内，与虹口区相邻，占地100余亩，是上海新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，该项目占地100余亩，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，同时也是闸北区内环线以内较大的成片改造地块。

  2009年，新湖中宝通过多次并购全资控股上海中瀚置业有限公司（下称“中瀚置业”）获得该地块。2010年初完成对一期1200户的拆迁工作，2012年7月动工，但此后该项目进展缓慢，目前二期于2018年开工，目前尚在建设中，预计竣工时间在2023年。此外，新湖中宝目前在开发的27个项目中，有13个项目开发周期超过10年，占比近一半，个别项目开发周期在20年以上，平均开发周期在9年附近。

  过长的开发周期占用了企业大量资金，需要依靠不断融资来解决资金难题，这一点在新湖中宝的财报上明显体现出来。

  半年报数据显示，截至2019年9月底，公司总资产1415.46亿元，总负债1054.41亿元，总资产负债率74.49%，在134家A股上市房企中排名50；净负债率为166.5%，在134家A股上市房企中排名20。

  从偿债能力来看，截至2019年9月底，公司账面货币资金128.52亿元，经营活动现金流量净额为1.27亿元；带息债务729.5亿元，占全部投入资本比67%，短期债务225.8亿元，仅短期借款+一年内到期的非流动负债合计就达220.6亿元。除2016年、2017年之外，货币资金均不能覆盖短期债务，且自2016年，这个比值逐年下降。

  2020年3月17日，穆迪投资者服务公司将新湖中宝股份有限公司的企业家族评级从 B2 下调至B3，并将其所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从B3下调至Caa1，所有评级展望维持为负面。对于下调原因，穆迪助理副总裁杨昱颖表示：主要源于对新湖中宝再融资风险的担忧，该公司未来12-18个月将有大量债务到期。

  金融踩雷，地产求生

  尽管在新湖中宝的业务构成中，其房地产占到83.01%绝对主角地位，但在新湖系的版图中，投资和金融似乎才是其兴趣所在。

  资料显示，2015年新湖中宝先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等，是这些公司的重要股东。两年后，其将目光投向了新兴科创领域。2018年4月和7月公司分别增资趣链科技和浙江邦盛科技有限公司，一年后，趣链科技已成区块链独角兽，估值达到50亿元。

  此后，其培育孵化的互联网金融企业51信用卡也在香港上市，总市值约95亿港币，公司占其股份比例的21.83%。连续两笔成功的投资让新湖中宝尝到了甜头，在趣链科技和51信用卡之后，又相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业，其中，晶晨科技在2019年8月登陆了科创板。

  “通过投资参股金融公司以获取金融牌照，然后转向金融科技，抓住风口上的机遇。”上海一位风投机构创始人告诉记者。

  在他看来，新湖国际对资本运作的偏重与新湖系背后的大佬黄伟有关。上世纪90年代初，黄伟凭借温州人的胆识，在杭州国际大厦租下了几个柜台卖眼镜，并从中赚到了第一桶金。此后便开始游弋在国债期货和商品期货市场，凭借对资本天生的敏锐，积攒下雄厚的资本，随后转向刚刚兴起的房地产市场。尽管从不在媒体面前露面，但在新湖系的每一轮资本运作中，都可见其踪迹。

  然而再高超的资本运作能力，终究抵不过政策环境的角力。

  公司年报显示，2016年-2018年，公司向关联方取得的借款余额（含本金及利息）分别为22.40亿元、24.48亿元和82.60亿元，主要是向中信银行、温州银行和盛京银行取得的借款。

  尽管密集涉足金融、科技领域，金融牌照数量增多了，但其债务逐年攀升，大量旧改项目周转缓慢，造成营收弱化，现金流吃紧；金融方面投资带来一部分投资收益，但金融科技领域的不确定性及有限的收益额度，对于高杠杆的地产企业而言，远不及销售回款来得有效，数据显示，新湖中宝75%附近的所持股权遭质押，三分之一资产受限，整体再融资弹性非常有限，如何在2020年这个特殊环境下做好战略调整将是新湖中宝亟待解决问题。