曾经以超110亿元土地成交额创造全国总价“地王”的上海中兴路一号项目在5月13日正式开盘，再次引发关注。

  虽然当天成交数据并未公布，但可以肯定的是首批推出房源仍有不少待售，万科置业顾问忙前忙后地忙碌着。

  实际上，中兴路一号从认筹开始就有遇冷迹象。

  4月30日中午12点，备受关注的中兴路一号正式启动认筹。虽然操盘方万科并未公布认筹数据，但据知情人士透露，认筹期间虽然看房者众多但真正认筹数量并不乐观。

  有看房者向中国房地产报记者透露，就在项目开盘前两日，中兴路一号的销售人员仍在电话邀约意向购房者参与认筹，且网上公布的项目认筹金为50万元。但上述知情人士表示，由于认筹效果不达预期，该项目认筹金有所降低，20万元也可认筹。

  万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海在去年的媒体见面会上曾表示，中兴路一号的单价约13万元／平方米，直言这是“一个不赚钱的价格”。

  即使不赚钱，按照现在的市场环境购房者也不一定买账，“地王”项目要全身而退依然艰难。

  亏本入市

  中兴路一号从诞生到入市一波三折。

  2016年，全国楼市大热，各地涌现不少地王，但最瞩目的要属融信击败万科、融创、龙湖等17家房企，以110.1亿元竞得的上海静安中兴社区地块。这块地当时相较于起始价46亿元，溢价率达139%，楼面价高达10.03万元／平方米，一举打破全国“单价地王”纪录。

  虽然是融信拿的地，但没过多久万科便以53.95亿元入股该项目，持股49%。

  “这块地万科当时也有参与竞拍，原因是这块地旁边有万科的项目雅宾利，拿下以后万科想做成片开发，但不料最终这块地被融信收入囊中，万科又非常想要，所以就去找融信合作。”一位上海房企人士称。

  让业界意外的是，自万科参与该项目后就成为操盘方，此后这个项目的一切似乎就与融信无关了，融信在其中扮演的角色更像是财务投资人。

  也许万科的初心是好的，但让两家房企都没想到的是房地产开始进入政府限价时代。一时间，包括中兴路地块在内，2016年的地王们都被泼了一盆冷水。

  一直到2019年，这个项目确定了案名——中兴路一号，销售单价12.98万元／平方米。这个单价让业界唏嘘，因为早在2016年就有业内人士测算，中兴路一号可售部分实际楼板价达到14.59万元／平方米，并预计该项目未来销售单价至少在15万元／平方米。

  “限价的情况下，要达到单价15万元／平方米是不太可能的。”上述房企人士表示。

  在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，中兴路一号13万元／平方米售价并不低，对比绿地董家渡项目首批房源均价为13.8万元/平方米，中兴路一号项目含金量不及董家渡项目，因此中兴路一号想要提高预售价格空间不大。

  “13万元/平方米左右开盘价在目前限价的大背景下已经偏高了，或许相关部门也已经充分考虑到项目楼板价高企的前提。但对于开发企业来说这个价格仍不足以平抑成本，因为考虑到资金利息和产品开发成本、营销成本等，中兴路一号的花费甚至都是高于其他楼盘的。至于后期限价是否能放开，这是国家政策层面的要求，无法随意猜测，只是说就算放开了限价，产品竞争力能否留得住客户也是一个挑战。”第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华曾在接受其他媒体采访时表示。

  设计定位等“水土不服”

  销售单价不及业内预期与政府限价相关，但在销售单价低于实际楼板价情况下，认筹和开盘不达预期则与项目自身定位、设计等方面息息相关。

  限价之下“面粉贵过面包”已是不争事实，为了让“地王”项目尽快解套，开发商们也是绞尽脑汁。

  在中兴路一号的打造上，万科从设计之初就打出一张王牌，请来世界著名建筑大师罗杰斯担纲项目设计。

  据公开资料显示，罗杰斯是建筑界的诺贝尔奖之称的普利兹克奖获得者。伦敦千年穹顶、全球最贵公寓伦敦海德公园一号、巴黎蓬皮杜艺术中心等闻名世界的地标建筑均出自罗杰斯之手。中兴路一号则是罗杰斯为数不多的住宅作品之一。

  或许也正是如此，罗杰斯此次为中兴路一号做出的住宅设计似乎有些“水土不服”。

  首先，中兴路一号几乎所有户型结构中都未设置阳台，而是以环绕式落地窗代替。

  “这种设计在西方很流行，更适合类似海归人群，但对上海本地人而言缺少阳台就等于要改变洗晒习惯，这一点不容易接受。”一位购房者向记者表示，虽然国内有些院墅产品也没有阳台，但大落地窗外有景观可以欣赏，中兴路一号所处的地理位置周边基本都是老旧小区，在景观上也没有可观赏性。

  中国房地产报记者实地走访项目后发现，中兴路一号所处地理位置虽然是上海内环，但项目周边目前还未发展起来，附近多以老旧小区为主。

  “对比董家渡项目还能看到江景，周边有后续改造空间，中兴路一号周边基本已经定型了。”卢文曦表示。

  除了设计、景观存在问题，中兴路一号遇冷的原因还包括豪宅横向竞争较为激烈。

  据公开数据显示，中兴路一号项目首批推出房源面积在约50平方米——210平方米。按照目前约13万元／平方米单价计算，最小户型总价也超过600万元，大面积户型总价基本都在千万元之上。有购房者表示，同样的价格更情愿买在黄浦区，因为黄浦区项目无论是景观、地段和增值潜力都更大。

  一盘大棋

  实际上，不少熟悉上海市场的人士对万科接盘地王项目表示不理解，认为当时参与获取这块地的投拓专员或许对上海发展情况并不是特别了解。因为熟悉上海发展的人都知道，整个闸北除了大宁板块发展相对成熟，老闸北包括中兴路一号周边区域发展都较差。

  总结一句话，就是“老破小”区域发展不容易带动。那么作为房地产行业龙头企业万科会在拿地这个专业领域栽跟头？

  或许不然。之所以参与拿下这块地，万科似乎是在下一盘大棋。

  随着房地产进入存量时代，房企们都在花心思进行存量开发探索，发力旧改就是其中之一。

  据公开资料显示，万科此前针对中兴路片区的旧改制订了一个“静安中兴城五年计划”。中兴路一号只是其中一个住宅项目，包括万科收购更名的翡翠雅宾利项目也都包含在这个5年计划中。

  未来，万科还要参与修复商务印书馆第五印刷所都项目的更新改造，希望将中兴城片区打造成集社区场所、艺术场所相呼应的美好生活共同体。等到未来这一片区旧改完成，该区块能级预计将获得提升。

  为了实现此愿景，有知情人士透露，万科也在积极与片区政府协商，能够在片区内拿更多地进行协同开发。