自3月中旬以来，房企海外发债跌至冰点，CRIC监测的95家典型房企4月无任何境外美元债发行，这是自2017年房企海外发债潮以来，首次出现单月清零。

  4月底，时代中国控股发布拟发行2亿美元优先票据的公告，自5月6日起息并实现上市买卖，标志着中资美元债的重新启动。至此，房企美元债发行“断档”已超过50天。

  房企海外发债正在逐渐恢复。自5月6日至5月25日，已有4家房企成功发行境外美元债，发债总额达到10.94亿美元。并且，整体认购需求强劲，其中碧桂园新发债认购倍数近13倍，正荣地产总认购也超过7倍。

  结合目前房企中资美元债具体发行情况，本文将结合房企海外债到期偿还情况分析市场下一步走向。

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  房企美元债“断档”超50天

  迫于偿债压力，2020年伊始，房企便掀起了海外发债潮。1月份95家房企发行合计约1106亿元人民币海外债，为房企发行海外债以来发行数额最高的月份。

  经历过1月的发债井喷，受疫情影响，外资对中国市场未来恢复较为悲观，导致2月海外发债急速缩水，发行量环比下降72.4%，同比下降51.9%。

  随着疫情在全球扩散，境外资本市场波动较大，由美股熔断等危机引发的债券市场抛售，使得中资美元债发行受到较大的影响，3月中旬后房企海外债发行量跌至冰点，95家典型房企境外发债208.58亿元，环比下降27.6%。

  自3月12日至5月5日，CRIC监测的95家典型房企无美元债发行，房企美元债发行“断档”超过50天，4月更是出现的单月清零的情况，是2017年房企海外发债潮以来首次。

  随着国内疫情逐步控制，国内外出台了多项稳经济的措施，短期内市场经济流动性得到部分恢复，4月底中资房企美元债发行开始有了“破冰”之势。

  时代中国于4月27号公布计划发行364天的海外短债2亿美元，融资利率6%，并于5月6日起息并实现上市买卖，这标志着中资美元债的重新启动，实现破冰。

  迫于资金压力，房企迅速重启美元债进行融资，自5月6日至5月25日，已有4家房企成功发行境外美元债，分别为时代中国控股、正荣地产、碧桂园以及力高集团，这4家房企美元债发债总额达到10.94亿美元。

  从认购情况来看，一级认购比较火爆，碧桂园新债认购倍数近13倍，因认购需求强劲，新债上市后也带动碧桂园存量旧债整体走强。高收益板块正荣地产新发也受市场追捧，总认购超7倍。

  02

  规模房企发行成本略有下降

  综合对比4家发债房企，从发债用途来看，时代中国发行的是364天的短债，主要用于公司的一般用途。碧桂园、正荣、力高三家企业今年陆续有美元债到期，资金用途均拟用于将于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。

  从融资成本的角度，对比房企历史同年限或规模相等美元债，碧桂园和正荣地产融资成本略有下降。其中，碧桂园本次发行的美元债相较于2019年的3月发行的5.5亿美元的5年期美元债利率下降1.1个百分点，而力高集团则相较于其计划替换的2020年11.0%票据成本高出了2个百分点。

  整体来看，由于龙头房企在偿债能力方面体现出优势，目前在经济短期流动性宽松下，龙头房企融资成本相较于中小房企成本更优，较以往的降幅更大。

  03

  更多房企尝试恢复发行美元债

  房企的融资压力正在加大。

  疫情使得房企的销售端受到了较大的影响，而房企的资金来源很大一部分来自销售回款。2020年1-4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%，排名靠后的房企销售受到的影响更大。

  除了销售端回款下降带来的压力，近两年进入境外债偿债高峰，也给房企融资提出了更高的要求。

  自2016年三季度末，房企的境内融资环境多渠道受阻，从2017年开始，房企转战海外发债，掀起海外发债潮，当年海外发债总额约达到2459亿元，增量接近2千亿元。接下来的几年，海外债一直是房企补充公司运营资金的重要渠道，年增量均超过800亿元人民币。

  由于大部分海外债的年限普遍为2-5年，因此，近两年房企达到偿债高峰期。从95家房企美元债到期情况来看，2019年全年到期额约达1700亿元人民币，2020年房企的境外债到期额持续高位，上半年到期约1020亿元人民币，下半年虽稍有下降但仍在高位约有937亿元人民币。2021年，房企将进入第二偿债高峰，其中上半年房企到期境外债有1782亿元，高过2019年全年到期额。

  单从2020年二季度到期情况来看，截至4月26日，有12家房企发行的13笔美元债将在6月30日之前到期，待偿还美元债金额总计为34.67亿美元，约合人民币248亿元。

  疫情爆发后，对房企的现金流提出了挑战，加上房企中长债发行用途的限制，海外短债发行也受到房企青睐。

  随着二级估值和市场需求的修复与企稳，房企美元债融资开始逐渐恢复。

  近两年房企海外债集中兑付，叠加疫情全球扩散带来的负面影响，房企的销售和再融资压力都比较大。从2020年一季度开始，多数需要偿还债务的房企通过提前布局，对于未来一年内即将到期的美元债，已做好了偿还债务的准备，安全边际比较高。

  部分面临偿债高峰、又缺乏资金渠道的房企，将背负较大的偿债压力，接下来，对自有资金的筹措和销售回款的要求也会更高。作为债券投资人，也需要密切关注此类公司的短期风险。

  未来一段时间，海外发债仍将处于不稳定阶段，但迫于融资需求，将会有更多的房企开始恢复发行海外债。