近日，摩根士丹利（“大摩”）发布报告，表示合景泰富目前股价未完全反映其在城市更新方面的可观收益。在当前波动明显的市场环境中，合景泰富盈利增长前景可期。大摩认为,合景泰富是该行中小型开发商中首选，给予“增持”评级，目标股价为港元17.0。

  2020－2022年强劲盈利增长可见性高

  大摩预计，合景泰富2020-2022年的核心利润增长强劲，原因包括，一是受益于合景泰富优质丰富的土地储备，以及90％位于一二线城市的布局，2016-2019年合同销售增长强劲，年复合增长率达35％，公司亦计划未来几年销售规模继续增长；二是得益于合理的土地成本及自2019年以来公司谨慎的土地购置策略，毛利率有望稳定维持在行业较高水平；三是未来城市更新项目带来的潜在盈利贡献。

  城市更新作为土储补充和未来增长的关键引擎 

  大摩认为，合景泰富的城市更新业务将为集团带来巨大增长潜力，保守估计其城市更新业务将使净资产值增长54％。

  凭借合景泰富在广州市区超过10年的旧改成功经验，以及与广东本地市场的紧密联系和口碑，大摩相信在广州当前有利的政策环境下，合景泰富是城市更新的主要受益者。合景泰富现已签约26个城市更新项目，可售货值预计为人民币5,850亿元，其中87％位于广州，预计2020年部分项目可转化为土地储备。

  今年内物管板块分拆上市成市值提升另一助推器

  大摩认为，2019年合景泰富物管收入增长79%至人民币10.1亿，预计其2020－2022年物管收入年增长约40%。根据物管行业平均净利润率15%及2021年行业平均市盈率18－24倍计算，大摩估计合景泰富物业管理板块估值预期人民币54－75亿。

  优质的土地储备将带动销售增长

  大摩认为，合景泰富较强的可售资源来源于城市分布及合理成本。可售货值中约有86％位于城市群中，其中大湾区占53％，长三角占11％，环渤海占13％，中西部占10％。截至2019年底，大摩计算合景泰富的平均土地成本为每平方米人民币4,997元（不包括香港项目），仅占其2019年合约销售均价的29％，从而确保其盈利能力。大摩相信，合景泰富丰富优质的可售货值可以为未来的合同销售增长提供有力的支持。

  估值具吸引力 为大摩中小型开发商的首选

  大摩估计，合景泰富2020年市盈率为4.9倍，2020年底的资产净值折让61％，估值较其他中小型开发商吸引。在销售增长目标、城市更新业务、优质土储及物业管理板块分拆的推动下，合景泰富增长潜力庞大，认为合景泰富是该行中小型开发商中首选并给予“增持”评级，目标股价为港元17.0。