祥生上市在意料之中。

  6月3日晚间，港交所披露了祥生地产IPO招股书。

  作为TOP30房企中唯一一家未上市的企业，祥生早在2018年销售额就成功突破千亿，在业界看来，祥生上市是“迟早的事”。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，祥生选择此时赴港上市是较好时机。

  “为了应对经济整体下行和疫情影响，财政与货币政策双宽松，以及各国央行为应对疫情向市场注入极大的流动性，通胀预期压力之下，股市因为实体经济不振缺乏支撑，大宗商品也因为实体经济停滞而失去投资价值，而包含有较多可以对抗通胀的硬资产的房企股票和债券，此时的投资价值相对显现，成为投资组合的优选对象。”

  可以看到，今年以来不少房企赴港上市，其中以小规模房企居多，但资本市场门槛依然存在，“蝇企”上市大多“雷声大雨点小”，成功上市的房企甚少。

  在目前港交所排队上市的房企中，祥生地产无论从规模还是经营实力来看，含金量相对较高。如若成功，祥生有望成为今年最大的IPO内房股。

  但是，从其招股书中也可发现，与众多刚上市房企一样，祥生地产在高速增长的同时也带来一些后遗症，盈利和负债问题有待其上市后进一步解决。

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  年复合增长率超100%

  与其他中型房企一样，祥生招股书中透露出其最大特点就是高增长。

  据招股书数据显示，2017年-2019年祥生收入从62.93亿元增加至355.2亿元，年复合增长率为137.6%。

  同时，公司已确认建筑面积由2017年约83.83万平方米增加至2018年约142.26万平方米，并进一步增加至2019年约348.84万平方米，年复合增长率也超过100%。

  在祥生的收入构成中，房地产开发销售是其目前最主要的业务。主业近3年录得收入分别为61.66亿元、140.77亿元、353.72亿元，业绩贡献率均在98%以上。

  在利润表现上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分别为8.34亿元、30.0亿元、84.8亿元，净利润为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元，从利润项的绝对数值变化趋势来看，祥生的利润每年均在成倍增长。

  但从毛利率指标来看，祥生近3年毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9%，虽然在不断改善，但目前其毛利率水平仍低于行业标杆房企。

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  “1+1+X”战略深度布局

  实际上，祥生近几年所取得成绩最终还要归功于战略。

  无论是营业收入还是利润的逐年增加，均源于其近几年销售规模的跨越增长。销售额增长则离不开其前瞻布局。

  前几年，祥生抓住了三四线城市发展机遇，趁势而上；近两年，随着三四线城市红利褪去，祥生也开始转变拿地方向，偏重于一二线城市获取土地。

  但唯一不变的，是祥生坚持的 “1+1+X”的全国布局策略，即以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。

  目前，祥生已在大本营浙江建立起稳固的业务基础，截至2020年3月31日祥生于浙江省的土储面积达1156.24万平方米，占祥生总土储50.2%，每平方米平均售价13592元。3月至今，祥生先后在杭州、宁波、合肥等地揽获土地，持续加大在浙江省及长三角地区深耕力度。

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  负债问题亟待解决

  新上市的房企最终绕不开的问题就是负债。

  祥生的招股书数据显示，公司近3年净资产负债比率分别为13.8、7.4、3.6。

  显然，祥生目前的负债比率相对较高。祥生在招股书中对此也作出解释，称以往净资产负债比率较高，是由于借款金额相对较大，加之先前累积的亏损而导致总股本相对较小。

  为了降低负债比率，从2018年开始祥生开始进行财务结构优化，包括增权益、降低负债率、增强现金储备、加强流动性管理等。

  尤其是针对招股书中提到的借款金额，祥生重点做了优化。祥生近3年借款总额分别为258.7亿元、290.6亿元和285.3亿元，从数据上看，祥生在2019年有意降低了借款金额。

  实际上，负债问题是如今所有房企面临的共性问题，但对于未上市或刚上市的房企而言，负债问题表现的更加突出。

  原因就是缺乏融资渠道。

  在柏文喜看来，房企上市除了可以迅速增加公司的可用现金、改善公司的财务状况和提升公司的流动性，还赋予了公司更加丰富的融资手段和工具。

  预计上市打通融资渠道之后，祥生的负债状况会有一定改善。