文/乐居财经研究院 杨倩

  2019年底上市，仅7个月就配股抽水，时代邻里似乎急着用钱。

  刚刚，时代邻里完成了7700万股配售，募集净额约7.796亿港元，成为2020年通过配股募资的第七家上市物企，募资规模仅次于绿城服务和永升生活服务。

  与其他物企不同，时代邻里对募资用途的规划更加具体：拟将认购事项所得款项净额中，所得款项净额约90%用作潜在战略投资及收购机会；及所得款项净额约10%用作集团一般营运资金。而上市之时，时代邻里拟将上市募资所得净额，约65%或约4.598亿元用于战略性收购及投资。

  资本市场两次“供血”，目标直指收并购，时代邻里的“胃口”有多大？

  今年3月，时代邻里行政总裁王萌曾在业绩会上透露，未来将加大并购，并考虑向上下游延伸。2020年至2022年的三年内，计划收购4家或8家物管公司，收购4家提供电梯相关服务的公司、1家提供清洁服务的公司及2家提供市政环卫服务的公司。

  烧钱的收并购

  2020年，时代中国正按计划推进。截至7月20日，时代邻里年内发生3笔收购。其中规模最大的一笔是收购上海科箭物业服务有限公司51%股权，交易对价高达2.34亿元。

  科箭物业成立于2009年，总部位于上海，是工业物流地产物业管理领域的标杆企业，在2018年和2019年连续两年被评为“中国物业服务百强企业”。截至2019年末，该公司在管项目217个，在管面积约1600万平方米，分布于18个省和直辖市，约70%在管项目位于江浙沪等区域。

  为了获取优质资产，时代邻里花了大价钱。公告显示，上海科箭物业净资产为3750万元，按此计算，收购溢价已超过5倍。这笔高溢价收购，究竟划不划算？收购完成后，时代邻里补强了华东、华中及西南的区域布局、增加市场占有率，更重要的是，实现了进军工业物流地产物业管理领域，和现有业态充分互补，借此提高本身估值。

  高溢价带来高风险，为对冲业绩风险，卖方、担保人及少数股东向时代邻里作出承诺，上海科箭物业于2020年、2021年和2022年将取得除税后净溢利分别为3133.9万港元、3447.29万港元和3792.02万港元。

  另外两笔收购，时代邻里吞掉了两家广州小型物管公司。5月11日，公告收购广州市耀城物业管理有限公司100%股权，总代价约1486.81万元。截至 2019年12月底，耀城物业在管项目27个，在管面积大约243万平方米，其中约94%在管面积为供电系统单位；3月24日，公告收购广州市浩晴物业管理有限公司100%股权及200万元股东贷款，总代价为3272.30万元。截至2019年底，净资产值约1107.75万元，收购的溢价率近200%。

  在时代邻里上半年的收购之路上，出现过一个小插曲，跑马圈地差点“出圈”。4月9日，时代邻里公告拟收购时代中国控股旗下的小贷公司70%股权，代价为1.42亿元。这家公司主要向广州市从事向中小微型企业或个人提供小额信贷的业务。2018-2019两个年度，该公司各年经审核净资产值分别约为2.22亿元及2.03亿元。但两周之后，时代邻里突然宣布终止收购。公告称，“公司会继续积极寻求适当的收购机会，扩大本集团的主营业务规模，从而为股东创造更大的价值。”

  这笔计划外的收购虽未成行，但可以看出，除传统物管服务之外，时代邻里还有“涉金”野心。如果这笔收购没有终止，时代邻里收购将花费4.24亿元，几乎是上市募资中拟用于收购的全部金额。

  想做2020上市物企并购王？

  体量不大的时代邻里，好像“胃口”不小。上半年，时代邻里已经烧了2.82亿元用于收购，而从此次配股募资用途来看，募资净额约90%或7.02亿港元拟用作潜在战略投资及收购，这笔“收购备用金”远大于前者。这是否意味着，下半年时代邻里的收购还会加速？

  从目前已公开披露的收并购情况来看，时代邻里的收购数量已达3家，在上市物企中位列第一。其中，上海科箭物业和广州耀城物业合计贡献在管面积1843万平方米。而截至2019年底，时代邻里物业管理项目（不包括市政环卫项目）在管面积约3840万平方米。不算未披露数据的广州浩晴物业，2020年上半年，时代邻里物业管理项目在管面积已较2019年底增长近50%。

  时代邻里预计，2020年将会新增管理面积2800万平方米，其中500万平方米来自其兄弟公司时代中国，这意味着今年将有2300万平方米管理面积来自于第三方拓展及收并购。

  冲规模的代价

  收并购只是第一步，整合资源、提升运营效率，借此实现业绩增长才是目的。但从经营数据来看，冲规模过程中，时代邻里付出了一点代价。

  2019年，时代邻里收购了广州东康物业、清远荣泰及佛山宜信3家公司，获得1386.4万平方米建筑面积。随着规模扩张，2019年营收、毛利润均有超过50%的增长，但盈利能力大幅下滑。2019年净资产收益率（摊薄）骤降约50个百分点至10.75%，在上市物企中排名第24位；2019年净利率下滑至8.81%，在上市物企中排名第21位。

  时代邻里有明确的目标，2020年，保持去年的增长速度，即合约建筑面积翻倍；2021年，管理规模过亿平方米。但需要思考的是，如何能够保质保量的实现规模扩张？

  截至2019年底，时代邻里在管项目共229个，总合约建筑面积5800万平方米，较去年同期的2770万平方米大幅增长109.4%。总在管建筑面积达到4650万平方米，其中，有223个在管物业管理服务项目，物业管理在管总建筑面积逾3840万平方米，以及6个在管建筑面积约810万平方米的市政环卫项目。