善于经营的他，眼光一直很独到，穿梭在买与卖之间，融创中国(01918.HK)仍有充裕现金。

  分拆物业上市，最初并不在孙宏斌的计划中。2015年他曾表示是，现在还看不到转型需要，仍看好房地产行业，分拆物业上市很荒唐。

  不过，此一时彼一时，物业已不是之前房产企业的“鸡肋”，而成了“香饽饽”

  风来了，想不飞都难。物业股受到资本青睐，头部房企分拆物业上市早已不是新鲜事，今年更是扎堆涌入港股。

  今年5月，融创中国的股东大会上，汪孟德透露，融创服务今年有安排上市的计划。接下来的两个月内，传闻融创服与机构对接，准备上市的消息便不断。

  8月6日晚的一纸招股书，算是给传闻一个官方回应。不到3个月的时间，融创服务已做好进入港交所的前期准备。

  孙宏斌没有忘记跟随自己的功勋老将。据招股书，上市后，融创执行董事汪孟德、曹鸿玲，独立非执行董事王励弘将拥有一定数额的融创服务股权，但具体持股比例尚未公布。

  增值服务占比过半

  增长快，是融创服务分拆上市的底气。

  “超16年的发展，获认为中国增长最快的大型领先物业管理服务商。”招股书中这样形容融创服务。根据中指院的统计，融创服务2019年的整体增长率为104.5%，排名行业第一。

  放眼近三年，融创服务增长的确迅猛。

  2017年—2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%；利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。

  融创的物业服务最早可追溯到2004年，先后在天津、重庆成立物业管理公司，开始提供物业管理服务。

  最开始的功能仅仅是作为融创地产业务的配套服务，随着融创中国地产业务的快速进阶，融创物业的规模随之快速扩大。

  招股书中提到，融创物业形成全国八大区域、五大（京、津、沪、渝、杭）核心城市的战略布局，并启动集团化的管理模式。

  截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积增至2.27亿平方米，物业项目达635处，包括 405处住宅物业及230处非住宅物业，在管建筑面积总量1亿平方米，覆盖中国26 个省、自治区及直辖市的78个城市。

  “融创物业的规模、这两年提升的能力和水平都做得非常扎实。”正如此前融创中国行政总裁汪孟德所说，融创服务的在管建面中，86.2%位于中国的一线及二线城市。

  据介绍，融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块。

  三大业务同频增长，增值服务增长尤为亮眼，已露出赶超物业管理服务，担纲收入主力的苗头。

  非业主增值服务比重从2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，以15.72亿元成为2019年收入的重头；社区增值服务虽占比不足4%，但近三年也是一路飞涨，从不足1亿元，增至2019年的1.07亿元。

  增值服务瓜分了物管服务的比重。2017年—2019年物业管理服务比重持续下降，从2017年的51.7%减少至2019年的40.6%，以11.48亿元居于2019收入亚军之位。

  相较而言，增值服务的毛利率远远高于物管服务，2019年非业主增值服务、社区增值服务的毛利率达到34.8%、34.6%，物业管理服务的毛利率虽从2017年的1.6%一路增至2019年的11.8%，但仍落后于增值服务。

  也正是高毛利率增值服务比重的加大，推高了融创服务的毛利率整体水平。数据显示，2017年至2019年，毛利率分别为21%、23%及25.5%。

  清空借款

  与大多数从地产分拆出的物业相似，融创服务的在管面积主要来源于融创集团。

  截至2019年末，超九成收入都由融创集团开发的物业所供给，外拓项目收入贡献尚不足1%。

  招股书中提到，目前，融创中国拥有融创服务100%权益。待建议分拆及上市完成后，融创中国预期将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务将仍为融创中国的附属公司。

  这意味着，未来，融创中国仍将会继续给融创服务输送面积。

  不过，融创服务有意拓展第三方项目。

  2019年11月，整合成都环球世纪；2020年5月，收购开元物业管理，使得合约建面增加超1亿平方米，从3月31的的1.69亿平方米增至5月31日的2.27亿平方米。

  这从提前锁定未来收入的合约负债也可以看出来。2017年—2019年，来自第三方的合约负债比重一直在九成以上，分别为1.81亿元、2.75亿元、5.22亿元，2020年前三个月，第三方已达4.95亿元，几乎逼近去年全年。

  收并购方面，孙宏斌很会权衡全盘资金的流动。

  今年6月15日，融创服务向一家银行借入770万元的款项，用作一般营运资金。不过，15天之后，融创服务就将此笔借款归还。截至递表之前，融创服务无任何银行融资、未偿还借贷资本。

  然而，归还贷款并没有影响现金的充裕度。

  截至2019年底，融创服务在手现金10.9亿元，同比大增193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。

  乐居财经了解，现金流大增主要源自股东注资。2020年一季度末，股东注资12.26亿元，融资现金流净额回正并大增至12.2亿元。同时，经营现金流及投资现金流净额分别为-3.1亿元、-1.9亿元，三大现金流合计净增7.25亿元。

  上市筹谋

  融创分拆物业上市的声音，早在2019年就开始了。

  传言起于融创的一则人事变动。2019年9月，融创将老将曹鸿玲推上融创服务集团总裁的位子，熟谙财务的她进入融创服务，业内纷纷猜测，融创在为分拆物业上市准备了。

  根据官网介绍，融创服务业态涵盖高端住宅（别墅及城市豪宅）、普通住宅、商业、写字楼和城市综合体。

  进入2020年，融创服务的调整还在继续。1月，融创服务法定代表人由汪孟德变更为曹鸿玲；3月，融创对内再强调，执行总裁兼服务集团总裁曹鸿玲，不再分管财务管理中心、审计监察中心，精力将更多集中到物业板块。

  从物业更名到派重臣管理，再到新近的重新排兵布阵，再度引发业内对融创物业分拆上市的猜想。

  今年5月的股东大会，孙宏斌没有出现，不过，会上，管理层松口：今年物业有安排上市的计划，砸实了上市的猜测。

  当时虽说没有一个刚性的上市时间安排，但对融创物业抱有很大信心。“物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率有很大支持。”汪孟德在会上解释了物业上市的价值。

  递交的招股书中，汪孟德、曹鸿玲出现在了融创服务高管层，一个主管战略，一个负责经营决策。

  汪孟德任融创服务的董事会主席兼执行董事，负责指导集团的整体发展及制定业务战略，曹鸿玲任执行董事兼行政总裁，负责集团的日常管理、整体战略制定、业务规划及运营决策。

  从去年开始，至递表之前，融创服务的业务扩充、人事调整，透露着融创强化物业之心，也足见对于物业上市，融创也是做足了准备的。