房地产又风声鹤唳起来了。

  近期，市场先是传出房企发债“借新还旧”受限，随后又有消息称，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台“345新规”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，还设置了“三道红线”。若“三线”均超出阈值为红色档，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

  中国房地产报记者从多个信源处获悉，房地产融资新规确有其事，但具体文件尚未见到。“这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击，要尽快按照指示调整自身的负债结构。”一位开发商人士直言。

  如果“三线”新规落实，意味着超半数房企举债将被银行拒之门外，这对于短债偿还压力大的房企而言，将是灾难性的打击。届时，降价跑量恐成为最后的救命稻草。

  不论最终下达的政策如何，考虑到7月下旬召开的房地产工作会议精神，房地产融资端收紧几是板上钉钉的事。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示，7月底中央政治局会议强调，确保宏观政策落地见效，资金要直达实体，防止资金“跑冒滴漏”。疫情后整个房地产恢复较快，领导层也知道房地产对资金的吸附能力很强，特别是疫情后整个消费面还是比较差，民间投资下降较快，这个时候必须从行政手段上对资金流向房地产做规制，否则资金都进入房地产，实体经济的恢复难度就更大了。这种情况下外部环境如有风吹草动，房地产泡沫就会很难控制。

  不是空穴来风

  风险应对要走在市场曲线前面，房地产融资收紧并不算意外。

  今年以来，疫情重创实体经济，但房企高息密集融资似乎比往年更盛。机构数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%，恒大、碧桂园、首开分别以531亿元、242.6亿元、241亿元的发债规模位居前三名。其中7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，环比上升41%，同比上升6%。

  贝壳研究院预计，随着下半年到期债务高峰的到来，预计房企融资需求将持续增加，2020全年房企融资规模或将超越2019年水平。

  另一方面，居民中长期贷款亦创历史同期新高。

  央行数据显示，7月份我国社会融资规模增量为1.69万亿元，比上年同期多4068亿元，环比下降五成。7月人民币贷款增加9927亿元，同比少增631亿元，环比下降45%。

  从居民部门来看，7月居民部门贷款增加7578亿元，同比多增2466亿元，短期贷款和中长期贷款分别为历史同期次高和新高。其中短期贷款增加1510亿元，同比多增815亿元；中长期贷款增加6067亿元，连续第二个月维持6000亿元以上规模，同比多增1650亿元。在时隔近10个月后，住户部门贷款再次成为信贷主力。

  也就是说，在7月份9927亿元新增人民币贷款中，有7578亿元来自住户部门，且其中以按揭贷款为主的中长期贷款占了61%。

  资金过度流向房地产，而非实体经济，这显然是监管层不愿看到的情况。要管住资金流向，则需要使出雷霆之力。

  据知情人士称，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，已有多家房企收到通知，并将赴京与监管部门进行沟通。这次约谈的内容，很可能就是围绕市场热议的房地产融资新规。

  据媒体报道及业内人士证实，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%，二是净负债率大于100%，三是现金短债比小于1。

  根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

  如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

  这次新规的目标明确指向长短期债务压力相对较高的开发商，意味着房地产企业扩张进一步承压。

  “为保证国内经济的顺畅运行，就势必要控制房价和地价，这也是监管部门设置三道红线的主要原因所在。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，央行与住建部约谈的房企大多是今年拿地与融资偏激进的，预计融资的三道红线管理，只是在个别房企进行试点，暂时还不会全面铺开。

  虽然新规文件尚未正式下发，但多家银行已对房企融资设定更高要求。据一位国有商业银行信贷部门人士称，已收到监管指导，控制房企有息负债规模，涉房业务规模只减不增，主要还是为了引导资金流入实体经济，控制流向房地产。

  6成房企恐被银行拒之门外

  如果“345新规”落实，对高负债房企而言无疑是一场重击。若仅从上市房企数据考量，超越红线的房企占据半数以上，未来需要降低有息负债。若连未上市中小房企亦考虑在内，将有三分之二以上的房企超过3项红线，恐无法再举新债。

  平安证券研究结果显示，根据50强上市房企2019年财务数据，其中11家房企已超出3条红线，10家房企超出2条，19家房企超出1条。更进一步，50强房企中有22家房企有息负债增速超出监管所规定档位的增速限制，面临压降压力。

  将范围再扩大一些，从发布年报的224家上市房企看，仅有68家房企三项红线均未超过；有多达56家房企已踩了三条红线，如泰禾、华夏幸福、融创、绿地、新湖中宝、云南城投、新华联等。这部分红色档企业，未来的融资必然会受损。

  此外，金茂、阳光城、格力、雅居乐、珠江等房企，都或多或少的触碰到了1~2道红线。

  李宇嘉表示，若按照3项指标控制负债增长，超半数上市房企都越过了红线，未来需要降低债务增长。整个2019年，上市房企债务增长平均值是7%，超过2项红线的房企负债增长值为12%，超过1项红线的房企负债增长值为14%，3项红线都未超过的房企债务增长值为15%。2017年起，监管层就在控制资金进入房地产，高杠杆房企的资金杠杆率还是呈下降趋势的。

  除银行信贷外，房企信用债等融资渠道也有所收紧。据一位券商人士透露，现在房企发债不能按照全额度发新还旧，而是统一按拟还旧债的85%的规模给批文。这个没有具体文件，只是窗口指导。

  在资金来源中，约占60%的销售回款将成为下半年房企的救命符。

  多位开发商人士称，政策若严格执行，没多少房企敢拿地投资了，下半年肯定会围绕加速回款展开一些动作，包括降价促销、转让项目等。有条件的，还会更多选择像分拆物业上市这样的变通方法，去拓展资金来源。

  雅居乐副总裁潘智勇则表示，出台这些政策也很正常。做好自己的管控，做好经营，这是应对这些融资环境的政策变化最有利的办法。