许久不曾露面于上海土拍市场的融信近期拿地“凶猛”。

  8月17日，融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔JDC2-0203单元2幅宅地，溢价率35.53%；8月6日，融信+旭辉联合体则以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块，溢价率约40.55%。

  10天左右，融信在沪竞得土地“2.5”宗，总价近94亿元，拿地动作活跃。在此之前，融信还曾于7月底参与竞拍上海浦东新区黄浦江南延伸段前滩地，不过最终惜败陆家嘴。

  被誉为“地王收割机”的融信一度重仓上海，于2016年拍得上海静安中心等高溢价地块，平均楼面价高达10万元/平方米。数年下来，曾经的“地王”深陷“回本”泥潭，突破千亿销售额大关的融信也在剥离“激进”人设，公开强调降负债、谨慎拿地的“平衡之道”。

  4年过后在上海再度重磅拿地，背负“降负债”使命的融信这次预备分羹多少？

  “地王收割机”归来

  融信还是那个看重“面粉”的融信。

  8月17日，融信旗下全资子公司苏州融廷置业参与上海嘉定地块南翔的JDC2-0203单元18-02和20-01两宗宅地竞拍。地块临近轨道交通11号线与南翔印象城商圈，总出让面积5.29万平方米，建筑面积12.57万平方米，综合容积率2.37，需配建公共服务设施，但无自持要求。新城隽朗联合体、保利、卓越等皆是参与竞拍对象。

  历经80余轮竞价，融信与新城隽朗联合体迎来两两对决，最终融信以48.71亿元总价斩获两宗地块，楼面价38763元/平方米，溢价率35.53%。

  8月6日，位于闵行区七宝镇的古美北社区的一宗地块，打响了上海本月的重磅土拍开局。该地块出让面积约3.75万平方米，容积率2.2。尽管七宝地块已接近外环，但因多年未有商品房入市，该板块升值空间较高，吸引保利、融创、龙湖、金茂、龙光、上实及旭辉+融信联合体 7家竞拍方。最终融信+旭辉联合体以45.23亿元竞得该宗地块，楼面价54811元/平方米，溢价率40.55%。

  在中原地产上海首席分析师卢文曦看来，面临上海趋严的楼市调环境，融信最新入手的嘉定南翔地块多少有些“不够讨巧”:“近10年来，与很多大型房企开始回归一线、加快相应土储的动作一样，融信也在上海以及周边长三角城市拿地频繁。这些地块融信单独开发的其实不多，基本上都是跟别人合作，进而降低成本。融信前一轮拿得的一些‘地王’项目是痛苦的，之前拿得的上海中兴路项目至今还是亏损状态。”

  “这次抢购一波高价地的节奏依旧很热，如果后续相关的调控政策落地，那背后的企业就不够走运了。现在上海嘉定房价大概5万元/平方米出头，按现在楼板价看单价至少要卖到5.6万元/平方米才能保本，所以融信这次拿得嘉定南翔地块依然面临回本压力。” 卢文曦告诉中国房地产报记者。

  融信上一轮在沪公开拍地还是4年前。在楼市火热的2016年，公司实现香港联交所上市，同年将总部由福建迁至上海，竞得上海新江湾城、静安中心、青浦等3宗地块，成交总价超过150亿元，一时名噪上海。

  其中，印证其“地王收割机”人设的正是位于上海静安区中兴社区N070202单元的332-01-A、333-01-A地块。融信与18家房企激战400多轮，最终以110.1亿元总价斩获，楼面单价10.03万元/平方米，刨除自持、保障房等建筑后可售楼面价达14.59元/平方米，刷新了当时全国纪录。按照最初市场预估，这一项目售价将达到18万元/平方米。

  不过，伴随2016年底国内楼市调控持续收紧，一线城市加码限购限贷，“去库存”成为主基调，曾经的上海中兴路“地王”成了融信不愿多提的项目。公司后续引进万科操盘并给予对方49%的项目权益，项目被命名为“中兴路壹号”。

  据了解，搁置多年的中兴路壹号已于今年5月开盘，对外披露均价为12.98万元/平方米，预计2021年6月竣工。

  高喊“审慎拿地”多年

  但如果不是此次在沪重仓，融信已经淡出上海土地市场多日。2003年发端福建，2016年总部迁至上海，十余年来融信的业务板块与总部坐标一致，由海峡西岸城市群扩展到长三角，并在近年开启全国化布局。

  不过，面对攀高的负债率，“审慎拿地”逐渐成为其近两年基本动作。

  梳理发现，2016年—2019年，融信新增土储数量分别为：21块、78块、24块、46块；应占权益建筑面积为261.23万平方米、745.81万平方米、195.55万平方米、341.75万平方米；平均土地成本为：12963元、4814元、5183元、6649元。集团新增土地储备在2017年前后达到峰值，近年已整体呈下降趋势。

  为控制成本，融信一直以合作开发项目居多。2016年—2019年，融信在其购得土地的应占总成本比例分别为50.82%、47.88%、37.41%和44.36%。万科、绿地、保利、融创等头部房企皆是其合作对象。

  “买买买”态势收敛的背后，离不开融信近年来整体战略布局的转调。

  2015年—2019年，融信实现签约销售金额分别为119.17亿元、246.39亿元、703.11亿元、1218.84亿元和1413.17亿元——从百亿销售规模跨进千亿门槛，融信用了不过三年。与激进扩张相伴随的还有高负债，几年间融信负债率依次为247%、98%、159%、105%、70%。

  在跨进千亿销售门槛的2018年，融信开始退而求稳，提出在“平衡发展”基础上降杠杆、减负债的谨慎理财之道，对外明确表示 “要以其要以降低杠杆为首要目标，实现有质量的增长和稳健发展。”

  今年3月份业绩发布会上，融信中国董事局主席欧宗洪给公司划出两条线，一是净负债目标保持去年的70%—90%，二是将回款金额的30%-50%用来拿地。他同时谈到：“去年拿的比较少，是因为价格一直偏高，如果地价下降，会多拿一点，贵会少拿一点，不刻意追求多少量。”

  今年前7个月，融信中国合计获取20个项目，有12个项目位于长三角地区——尽管拓储节奏整体放缓，但长三角区域始终是融信的关键粮仓。在克而瑞发布的《2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30》中，融信土储货值为1932亿元，位列TOP17，当中的“面粉”储备不乏南京仙林湖、浙江杭州萧山2017-1号等多个高溢价地块。

  对融信而言，同处长三角板块的上海，贡献值历来举足轻重。2015年—2019年，上海地区在融信的年度签约销售面积占比依次为7.07%、4.75%、5.52%、9.63%、3.73%，对应贡献的年度签约销售额占比依次为11.4%、9.19%、10.79%、17.98%、6.62%。当地销售额占比始终较高，但近一年下降趋势明显。

  梳理发现，目前融信在上海可售住宅项目所剩不多，除了今年入市的中兴路壹号，另外两宗在售的上海铂湾、上海世纪江湾项目早已进入尾盘清理阶段。淡出上海多日的近期屡屡抢滩补仓，对沪地的渴求度可见一斑。

  在卢文曦看来，囿于曾经在上海陷入的“地王”泥潭，融信接下来仍需密切注意市场监管动向。

  事实上，近期上海住宅用地市场交易状况已引发业界关注。Wind数据显示，截至8月15日，上海成交土地221宗地，卖地收入1903亿元，仅此于杭州排名第2；今年以来上海成交土地溢价率超过20%的有17幅，主要分布在金山、闵行、嘉定、青浦、杨浦和浦东新区。

  8月12日，面对住宅用地市场过热现象，上海市规划和自然资源局召开土地市场管理工作专题会，对前期异常交易地块或土地成交价与周边房价不匹配的区进行约谈，并要求会后提交书面整改材料。

  “最近上海土地市场走热明显，类似虹口等几宗地块溢价率达到40%、50%。溢价率和楼板价过度攀升，对整个市场预期不算利好。7月份已有多座城市出台调控政策，如果因为土地热导致楼市交易价格难以把控，上海的后续调控政策也会落地。”卢文曦表示，“融信应汲取上一轮拿地经验，密切关注市场监管动向。”