文/乐居财经研究院 杨倩

  恒大保持了三年的习惯，就这么打破了。过去三年，恒大每年在8月28日披露中报，今年却选择在最后期限，压轴儿出场，透着小心谨慎。

  先有疫情冲击，后有“三道红线”，今年房企是真难。上半年的 “黑色2月”，百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下了近年来单月销售的最低记录。进入二季度后，业绩逐步恢复，6月百强房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%。

  经历了一番“探底回升”后，房企各维度排名重新洗牌，乐居财经推出“2020上半年中国上市房企榜单”系列，以半年报数据为基准，横向对比各房企经营成果。

  利润表中，营收是最大的“基数”，是计算毛利润、经营利润、净利润及利润率等盈利指标的重要前提。

  十强座次洗牌

  2020年上半年，中国上市房企营收TOP100总额达到2.53万亿，同比增长8.7%。营收榜TOP10房企合计实现营收1.32万亿，占比超过一半。

  “营收王”依然花落恒大，上半年，恒大实现营收2666.3亿元,同比增17.5%，日均营收高达14.6亿元。更重要的是，恒大与TOP2正逐渐拉开差距。2019上半年，恒大与TOP2营收差值为251亿元，今年该差值已扩至568亿元。

  与去年同期相比，除恒大之外，营收TOP5的另4家房企排名全部发生变化。绿地与碧桂园、建发与万科，互换位置，但营收均保持在千亿规模之上。中海、融创、保利、世茂位列第6-9位，龙湖排名上升3位，跻身TOP10。

  综合来看，第二梯队增速更快。今年营收TOP10门槛为511.4亿元，同比增长3.86%；营收TOP30门槛为228.66亿元，同比增长21.28%；营收TOP50门槛为103.07亿元，同比下滑1.9%，营收TOP100门槛为25.54，同比增长15.3%。

  “黑马”三盛营收增近29倍

  本次营收榜，跑出了一匹“黑马”，三盛控股上半年营收15.95亿元,同比增长近29倍。由于房企的营收额仅代表当期的结转收入，营收往往滞后于销售业绩。2019年三盛实现已订约但未确认销售的金额为113.22亿元，同比增长近9倍，而2020上半年营收暴增，主要是由于前两年销售金额的集中结转导致。

  营收增幅榜显示，2020上半年，共20家房企营收增幅超过1倍，其中有三家新晋上市房企。德信、天保集团于2019年登陆资本市场，港龙上市不足2个月。新股上市后，最怕业绩变脸，对于上市后还能保持高速增长的房企，此处可以点个赞。

  2019至今，共7家房企上市，分别是：德信、中梁、新力、景业名邦、银城、天保集团、港龙，新上市房企上半年营收平均增速为70.38%。其中，港龙营收增幅达到190%，德信、天保集团营收增幅在100%-120%之间，新力、银城等营收增幅在15%-25%之间。

  新城、滨江“大象起舞”

  营收增幅榜TOP20多为中小房企，新城算是其中的另类，上半年营收增幅翻倍，排在第18位。去年中期，新城的营收增幅只有10%左右，排在第72位。

  千亿房企实现营收翻倍，难度很高。从财报数据来看，这与新城“住宅+商业”双轮驱动的战略不无关系。上半年，吾悦广场在其商业板块中表现亮眼，出租率维持在96.1%的行业高位。

  截至目前，新城已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座，到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

  据统计，目前已上市的34家千亿房企，平均营收增幅为15.68%。其中26家房企营收同比增长，8家营收同比下滑。新城营收增幅翻倍，位居第一，滨江集团以95.74%增幅位列第二，美的置业、招商蛇口、建业地产营收增幅在40%之上。

  仅6家千亿房企营收增幅跑赢成本增幅

  利润表中，与营业收入相对应的是营业成本，通常，营收增长会伴随营业成本的同步增长。当营收增幅较快时，只能说成功了一半，当营收增幅大于营业成本增幅时，才能为利润预留出更多空间。

  我们通过营收增幅与营业成本增幅的差值，来看房企营收增长的“含金量”。千亿房企中，营收增幅跑赢成本增幅的只有6家，分别是雅居乐集团、远洋集团、滨江集团、荣盛发展、佳兆业集团、世茂集团。绝大部分房企在营收扩张的同时，其营业成本增幅反超营收。

  2020上半年，千亿房企平均营业成本为383.1亿元，较去年同期的334.8亿元，同比增长约14.3%。

  业内人士认为，2020年结算的是2018年销售货源，这批货源的土地主要来源于2016和2017年，彼时正是地价的高点时段，营业成本被直接推高。此外，上半年受疫情影响，房企至少停工1个月以上，约20%的工期不能施工，但施工费用等营业成本仍需支付，这也是造成营业成本增速较快的原因。