如果说房地产企业是一艘行驶在海上的船，那这份《2020上半年房地产企业土地储备面积TOP50榜》透露的变化便是罗盘。9月2日，中国房地产报记者以截至当前已发布年报并披露土地储备面积的房地产企业为数据池，绘制出《2020上半年房地产企业土地储备面积TOP50榜》。

  总体来看，TOP50房地产企业2020上半年土地储备总面积超26亿平方米，与2019年基本持平。其中，土地储备面积超1亿平方米企业有4家，在5000万平方米至1亿平方米之间有15家，在1000万平方米至5000万平方米之间有29家，在1000万平方米以下的只有2家。

  可以发现，一方面TOP50房企土地储备门槛已经进一步提升至1000万平方米；另一方面，上述分类中房地产企业所形成的数量倒梯形结构与其对应土地储备面积正梯形结构，已经基本固定。

  因此，在变局中找到土地储备布局策略才更有价值。用一位房地产企业负责人的话说就是，行业标杆企业动向往往很能说明问题，“因为这些企业不乏精兵强将，如果他们都往左走了，我一个人往右，肯定是我错了。”

  龙头减负 未来利润待释放

  总体来看，占据《2020上半年房地产企业土地储备面积TOP50榜》TOP10席位的龙头房地产企业分为两大“阵营”：一是融创中国、中国恒大、万科、新城控股这样土地储备“过亿”平方米的房地产企业，二是中国金茂、中海地产、世贸房地产、金科集团、龙湖集团、华润置地土地储备“奔亿”的地产企业。

  具体来看，土地储备“过亿”平方米地产企业中，融创中国土地储备面积已达2.5亿平方米，中国恒大2.4亿平方米，万科1.6亿平方米，新城控股1.37亿平方米；土地储备“奔亿”房地产企业中，中国金茂9068万平方米，中海地产9006万平方米，世茂房地产8393万平方米，金科7400万平方米，龙湖7354万平方米，华润置地7109万平方米。

  2020上半年TOP10梯队成员与2019年TOP10梯队成员出入并不明显。只有少数截至目前未发布2020半年报或未披露具体土地储备面积的房地产企业未纳入2020上半年TOP10梯队。

  不过，中国房地产报记者从上述TOP50强房地产企业名单中抽样测算并绘制的另一份榜单《2019年~2020年TOP30房地产企业土地储备增速榜》来看，中国金茂、中国恒大、中海地产、保利发展这几家龙头房地产企业土地储备面积都开始下降。其中，中国金茂土地储备面积同比2019年上半年减少51.51%，中国恒大同比减少24.76%，中海地产同比减少1.84%，保利发展同比减少11.7%。

  在《2019年~2020年TOP30房地产企业土地储备增速榜》中，共有7家房地产企业土地储备面积出现下降，其中龙头房地产企业占据4席。另外3家房地产企业分别是富力集团、旭辉集团、荣盛发展。

  早在今年3月31日年度业绩会上，恒大集团副主席、总裁夏海钧就表示，“以前是每年新增6000万到8000万平方米，今后3年每年新增土地储备约4000万平方米，通过土地储备逐渐减少实现规模控制”。背后原因是，中国恒大过去数十年作为追赶者的高增长同时也伴随着高负债。因此，中国恒大自2017年由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”转向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”，控制土地储备是其中一步。

  “可以预计，如果这些减速龙头企业目标顺利达成，那么几年之后它们定会享受到销售增加带来利润提升，以及有息负债下降也将释放大量利润，资本市场对这些房地产企业的估值将又是另一番景象。”一位资本市场人士分析称。

  黑马加速 长三角大湾区红利显现

  总体来看，房地产企业土地储备面积增速处于平稳上升状态，《2019年~2020年TOP30房地产企业土地储备增速榜》显示，TOP30房地产企业土地储备面积平均增速12.07%，与2019年持平。

  不过，《2019年~2020年TOP30房地产企业土地储备增速榜》同时也透露出另一个信息，即近年来频频布局长三角和粤港澳大湾区的海派房地产企业和粤派房地产企业在土地储备上开始加足马力。

  其中，占据《2019年~2020年TOP30房地产企业土地储备增速榜》TOP10席位分别是：时代中国、绿城中国、首创置业、雅居乐、世茂房地产、金地集团、融创中国、奥园集团、中梁控股、宝龙地产。

  具体来看，土地储备面积同比增速排在前3位的：时代中国2020上半年土地储备面积较2019年同期大幅增长125.4%，目前土地储备面积5200万平方米；绿城中国2020上半年土地储备面积较2019年同期大幅增长40.71%，目前土地储备面积4801万平方米；首创置业2020上半年土地储备面积较2019年同期大幅增长36.85%，目前土地储备面积1790万平方米。

  事实上，时代中国拿地节奏在经历2017年、2018两年下降后，2019年和2020年上半年大幅提高了拿地强度。截至2020年6月30日，时代中国整体土地储备主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区土地储备占比近90%。另外，目前时代中国城市更新项目总数超150个，多数位于大湾区经济发达城市，潜在总建筑面积约5200万平方米。这成为时代中国未来新的利润增长点。

  绿城中国也在2020年上半年加大了投资力度，新增土地储备总建筑面积1097万平方米，对应新增货值达1756亿元，较去年同期大幅增加181%；其中，一二线城市可售货值占比75%，进一步扩充在长三角及环渤海等核心区域的土地储备。

  强化土地储备，是这些追赶型房地产企业谋求规模扩张的重要方式。公开数据显示，疫情后政府供地节奏加快，土地市场热度回升明显，2020年上半年土地供求面积均高于2019年上半年水平，成交楼面价走势平稳，溢价率低位回调，处于合理区间。因此也是这些追赶型房地产企业补仓的好机会。