一日出售两项目里有何秘密？

  粤系老牌房企珠江实业（600684.SH），近些年在房地产行业的规模竞逐中，显得有些沉寂。不仅如此，它对资金、负债等方面的把控，也显得有些乏力。如今，它在一日之内发布两则出售资产的公告，引人注意。

  9月23日，珠江实业宣布，拟通过非公开协议转让的方式，向控股股东珠实集团（持有珠江实业31.1%股权），转让颐德大厦所有权，转让价16.22亿元（含增值税）。

  颐德大厦为珠江实业在2017年建成的甲级商务写字楼，总成本约为9.89亿元，该大厦位于广州越秀区东风中路362号，分为地上32层，地下4层，总测绘建筑面积约5.84万平方米，证载面积4.36万平方米。

  另外，珠江实业还拟通过广州产权交易所，公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司（简称“天晨公司”）49%股权，挂牌底价不低于2.13亿元。受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款。

  由于股权转让尚无确定交易对象，无法确定是否构成关联交易。目前，天晨公司由珠江实业持股49%，港中旅及广州名懋房地产分别持股26%及25%。交易完成后，珠江实业将不再持有天晨公司股权。

  两笔交易，珠江实业都把目光聚焦在资金、周转层面。它于公告中表示， 交易有利于加快盘活公司存量资产、提高资产周转率、加快资金回笼，并优化资产结构、改善财务状况、降低负债率。

  珠江实业作为广州首家上市房企，20余年来操盘了许多地标式建筑，一度与越秀地产并列广州房企“双子星”，名声在外；但直至2019年，它的营收规模却仍只为30亿元左右，不及越秀地产的十分之一。

  2020年上半年，珠江实业实现营业收入14.59亿元，同比增长14.89%；其中房地产开发业务营收13.35亿元，占当期营业收入的91.55%，也较上年同期增长37.07%。

  不过，期内其实现签约备案销售面积40,661.06平方米，同比下降32.26%；销售金额7.31亿元，同比下降13.82%，两项指标双双下降。

  整体而言，期内珠江实业归母净利润转亏，为-2562.44万元，同比下降149.98%；货币资金19.94亿元，同比也稍有减少。除此之外，其资产负债率也由去年同期的75.75%上升至85.16%；流动比率分别由3.23、1.53降至1.43、0.28。

  即使面对利润、现金量下降，负债水平提升的情况，珠江实业仍须维持自身的运转节奏。

  上半年，它新开工面积388,030.2平方米，占本年度计划目标的62.29%，主要包括广州塔岗项目和长沙珠江悦界商业中心商业项目；新增竣工面积141,222.12平方米，占本年计划的57.23%。换言之，下半年还有大量的开工、施工的指标等待珠江实业去完成。

  为了获取更多的真金白银，珠江实业无疑在融资路途上加快了节奏。

  仅在8月份中下旬一周的时间内，它就宣布拟发行18亿元超短期融资券，后完成了一笔8亿元利率1.89%的超短期融资券发行；于此同时，它还牵手广州农商行，拿到了100亿元的意向额度。

  不仅如此，珠江实业还向珠实集团求援。此前，该公司就曾向珠实集团或其指定的全资下属公司借款额度不超过10亿元；近日，它又向珠实集团借款不超过25亿元，单笔借款期限不超过3年，借款利率不超过6.5%。

  对外融资虽然能够解渴，但毕竟都是有息债务；对于珠江实业来说，出售资产或许才是其解决资金难题、减去负担的有效途径。

  此次抛售颐德大厦与天晨公司的总价为18.35亿元，体量已接近它半年度的在手资金。不过，珠江实业之所以会剥离天晨公司，跟天晨公司的“累赘”性质也有关系。

  “股权+债权”的模式，是珠江实业多年来基于业务发展制定的策略，天晨公司就是它以该模式获得的合作项目。公司对应的项目为珠江天晨，位于广州海珠区昌岗中路100号橡胶新村懂不，由四栋建筑物组成，主要业态为住宅、酒店（公寓）、地下车位。

  据资产评估报告显示，截至今年5月31日，天晨公司的资产总额为21.03亿元，负债总额为21.01亿元，由此计算，该标的的资产负债率接近100%。

  2018年、2019年和今年前5月，天晨公司的利润总额为-399.92万元、-396.5万元、-124.08亿元，经营活动现金流为-4714.36万元、-19411万元、-2213.37万元。从数据来看，它一直处于亏损的状态。

  今年5月，上交所对珠江实业发出问询函表示，珠江实业对天晨公司的2.28亿元拆借资金2020年7月到期，而天晨公司2019年底账面现金仅687.96万元，其他几家公司到期日大多在2021年，账面现金也不容乐观。巨额拆借资金及资金占用费能否顺利收回？

  以此看来，如果顺利将天晨公司从上市公司剥离出去，或许能让意在增现金、降负债的珠江实业，长舒一口气。