近日，万科南方区域媒体会上，万科董事会主席郁亮在表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革，“三道红线”之后所有的企业发展上再次来到了同一起跑线，一切都归零，原来所有的优势、所有的做法可能都不成立了。

  郁亮将房地产行业分为三个阶段，分别是：

  1、2002年前的土地红利阶段，谁能拿到地，谁就赚钱；

  2、2002年后的金融红利阶段，从资本市场获得越多的支持，金融手段用得越充分，就能买越多土地；

  3、“三道红线”开始，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

  据我们对比30强房企和“三道红线”踩线情况发现，TOP30强中，目前有7家房企一条线都没有踩，5家房企全部踩线，优秀品牌房企踩线较少，这主要是由于在“三道红线”出来以前，就已经有很多房企开始着手降负债。

  9月26日，媒体有消息称，监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。我们认为，目前还有一个适应和调整的过程，相信随着下半年各大房企战略调整，明年发布年报之时，这三项指标便会有比较大的改善。

  随着“三道红线”的落地实施，部分房企也将面临融资难题，这将对行业产生较大影响：如土地市场降温，新房销售加速等。

  尤其是那些触碰红线的房企，更要加紧供货、积极营销、抢收业绩，通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表。

  “三道红线”下，未来高增长将一去不复返。

  01

  “三道红线”下

  房企对资金使用将更加审慎

  “三道红线”来自8月20日住建部和央行召开的重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

  随后便传出“三道红线”标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

  根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

  9月26日财联社消息称，从知情人士处独家获悉，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。同时提及今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。 

  自房企融资“三条红线”门槛放出后，8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。

  开发投资额增速增长放缓主要原因是房企融资环境预期收紧下，新开工与土地购置投资削减，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点，土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。

  受房企融资“三道红线”预期影响，房企对自身资金使用将更加审慎，预计后续将继续缩减土地投资。

  同时，随着融资环境再度收紧，融资“三道红线”势必将倒逼房企去杠杆、降负债。短期内，不少房企将通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表。

  02

  核心一二线市场需求坚挺

  三四线仍旧面临较大下行压力

  事实上，受疫情影响，今年各大企业一直都在抢销售、抓回款。易居百城代理项目显示，在疫情影响下，多省市售楼处一度“停摆”，2月百城首开项目平均大定签约率跌至6%的历史低位。疫后随着各行各业复工、复产有序推进，房地产市场同步转暖，2020年8月百城首开项目平均大定签约率达47%，同比增长14个百分点，较2018年以来月均也增长12个百分点。

  图：2018年1月-2020年8月

  数据来源：易居

  百城首开项目当天平均大定签约率

  图：2019年1月-2020年8月

  数据来源：易居

  具体城市来看，一线城市北上广深市场延续高活跃度，同比涨幅皆超30%，广州更是创近年来单月新高，在供应明显放量的作用下，深圳单月成交创年内新高，同比大增56%，首开便告售罄的项目仍不在少数。

  重点二三线城市中，济南单月同比增长最为突出，疫后济南房地产市场持续复苏，成交逐月回升，并创近年来单月新高，同比增长超两倍。成都环比涨幅最为突出，涨幅达到64%，单月热度进一步上升。

  调控政策进一步升级后，东莞、杭州、南京和宁波等市场短期影响不明显，成交持续高位运行，同比涨幅皆超50%。尤其是杭州，在政策加码后市场热度未减，潜在置业客群认购依旧踊跃，近半项目首开当天即售罄。

  表：2020年7、8月27个重点监测城市

  首开当天便售罄项目（套、元/平方米）

  数据来源：CRIC

  表：8月重点监测的30个

  一二线城市新房成交数据（万平方米）

  数据来源：CRIC

  与此同时，不少城市成交仍然处于低迷状态。大连、福州和海口等市场则整体低迷，成交同、环比双降，同比跌幅都在20%以上。此外，中西部地区重庆郑州成交明显走弱，同比跌幅也在20%左右。

  综合来看，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。 

  虽然核心一二线城市市场依旧火热，但受疫情影响，2020年上半年房企整体偿债指标都在走弱，偿债压力和融资成本加大。

  在“三道红线”压力下，部分触线房企为了促销售、抓回款、降负债，或将开始回归购买力更为强劲的一二线城市。

  03

  盈利指标持续下行

  “高增长”一去不复返

  总体来看，“三道红线”有利于行业趋稳向好发展，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业来说将是较大考验。

  2020年受疫情影响，市场销售节奏整体后移，房企项目竣工及交付结转进度普遍延缓，收入无法如期确认，营业收入增速较去年同期进一步明显放缓。从利润率指标来看，2020年上半年房企整体的毛利率、净利率及归母净利率水平均延续近年来的下行趋势，且降幅进一步扩大。

  我们通过对归母净利润以及净利率、归母净利率等指标进行横向与纵向比较发现，在盈利下行趋势下，不少历年盈利能力较强的房企也遭遇滑铁卢，利润增长上，上半年招商蛇口、禹洲集团、金融街、国瑞置业、瑞安房地产等房企归母净利润增长均失速，增速下滑严重。

  部分典型房企利润率表现

  数据来源：企业年报、CRIC

  行业盈利指标的持续下行受多重因素影响，首先是土地成本因素影响，自2018年以来，2016、2017年高地价项目进入结转期，推高营业成本，部分房企盈利开始承压，今年受疫情影响，问题更加集中和突出。

  其次，在部分城市的政策调控上，售价受限价管制，在备案销售制度下，房企难以通过提高项目售价提高利润空间，导致土地预期增值无法实现。

  在产品定位上，刚需刚改项目的产品定价和产品溢价都会较低，因此这类项目所占比例和结转，也会影响到项目盈利。今年上半年受疫情影响，许多房企采取折价让利策略推动销售，也在某种程度上拉低了项目的利润空间。

  与此同时，一些扩张型房企为加速去化，采取以价换量的销售策略，也是导致毛利下降的原因之一。

  我们认为，未来市场在“三道红线”压力下，原本“三高”模式销售策略难以为继，高增长也将一去不复返，未来如何提升盈利能力将会成为企业核心命题。

  综合来看，“三道红线”对房企融资规模的直接限制，可谓是对房地产行业融资模式的一种颠覆。对于一些扩张型房企来说，“以价换量”的销售策略是否具有可持续性，企业要做好风险评估。

  随着盈利能力成为企业的核心价值之一，未来开发商们也应更加关注如何提升自身的产品打造能力，以提升项目的产品溢价。

  与此同时，就像郁亮在万科南方区域媒体会上说的那样，未来行业对企业管理和运营能力也提出了更高的要求，随着整体行业盈利指标的持续下行，做好成本压缩和管控也将成为企业必修课之一。