前三季度仍是物企跑马圈地的关键时期，规模扩张仍然是物企发展的核心，从规模发展增速来看，从24家披露数据的上市物企平均增速为33.58%，其中13家物企增速高于平均值。规模的增长带来业绩的上扬，但物企之间的分化日益明显。

  上市潮是前三季度物企资本市场关键词，截至三季度末，上市物企已达30家，本年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中，此外，恒大物业、建发物业等相继递交招股书。结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。

  01

  多途径扩张，跑马圈地动力不减

  规模是物业企业发展的基础，当前规模扩张依然是物业企业发展的核心，自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，物管行业不断发展，上市物企规模不断增加。

  截至2020年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米，较2019年增加了3.66亿平方米。

  图：2020年上半年上市物业服务企业

  在管面积情况

  图：2020年上半年上市物业服务企业

  在管规模同比增长情况

  数据来源：企业财报，克而瑞物管

  从规模发展增速来看，上述24家披露数据的上市物企平均增速为33.58%，其中13家物企增速高于平均值，增速最大的为建业新生活，增速达到67.8%。

  除了开发增量的辅助，物业服务企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身管理体量。2019年以来包括2020年新递表的物企，都将上市募资中的大部分比例用于收并购等方式实现战略扩张。

  当下，物业服务企业的管理方向已从住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院、军营后勤等各类非住领域，物业服务企业自身的管理规模结构将发生变化，而逐渐涉足城市服务等新兴领域，将会极大增加企业的管理体量。

  规模的增长带来业绩的上扬，但企业开始分化。从营业收入来看，2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元，平均营收为13.3亿元。碧桂园服务营收最高，为62.7亿元，全年业绩在上市企业中有望成为首家破百亿的物业公司。从30家物企整体表现来看，碧桂园服务、绿城服务等8家物企高于均值，11家物企营收在5亿元以下。虽然物企上市热潮不断，但已上市的物企分化情况较为明显。

  图：2020H1上市物业服务企业

  营业收入情况

  图：2020H1上市物业服务企业

  营收同比增长情况

  数据来源：企业财报，克而瑞物管

  除了横向规模扩张外，物企也在做深服务内容。物企在增值服务领域持续加码，多家物企营收结构已发生改变，增值服务营收占比不断提升。其中，佳兆业美好及新城悦服务两家物企增值服务营收已过半，该两家物企利润率最高的业务均为社区增值服务。增值服务有助于企业优化利润结构，在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。

  图：2020H1上市物业服务企业

  非基础物业服务营收占比

  数据来源：企业财报，克而瑞物管

  备注：华金国际资本、南都物业、浦江中国、祈福生活服务、新大正、招商积余及中奥到家未披露其增值服务营收

  02

  资本市场认可度高，市盈率超过房企母公司

  2020年，受新冠疫情的影响，虽然资本市场整体表现不尽人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。从市值方面看，截止到2020年9月30日，30家上市物业市值总额4307亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

  30家上市物业当前市盈率及母公司市盈率

  数据来源：企业财报，克而瑞物管

  资本市场对物业股的认可度高，原因主要在于，首先，物业股具备较强的防御特性。2020年以来，受疫情、中美关系的角逐、全球经济的波动等外部宏观环境影响，对国内各行各业都造成了不同程度的影响，也扰动了资本市场。而物业行业是极少数“机”大于“危”的行业。在战“疫”的关键时刻，物业服务企业迎来新的一轮价值突破。进入二月第一周以来，同期已上市的物业服务企业整体止跌上扬，平均涨幅均值在13%左右，远超同期大盘表现。

  武汉封城时期物管板块平均涨跌幅走势

  数据来源：企业财报，克而瑞物管

  其次，物业行业可预期性较强。从收入端来看，物业服务本身具有轻资产运营的特性，营收可预测、现金流稳定。从规模增长潜力来看，统计局的数据显示，目前中国的城镇化率虽然突破60%，但离发达国家还有很大的提升空间。根据国家统计局的数据，2020年上半年全国住宅施工面积是55.9亿平方米，办公楼3.3亿平方米，商业营业用房8.2亿平方米，按照1～2年建设周期假设，每月每平方米2元的物管单价推算，未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量。此外，随着物业管理社会化的不断深入，一些原本“封闭”的领域，如“三供一业”、军队营区物业管理等，也正在向行业层面开放。

  03

  服务力是企业未来发展核心

  物业管理行业的本质是以“服务”为核心的商业活动，必然要以专业的服务价值来体现。过去传统的、粗犷的服务一去不复返，数字化时代，借助人工智能、大数据、互联网与物联网的结合，在新理念、新技术和新思维的改造之下，将实现服务专业度和服务质量的提升。

  未来，科技不再仅是一种技术手段，而是成为提升物业服务质量的“驱动力”，让物业服务更简单、更专业、更有价值。

  未来行业发展一大重要待解决的问题在于能否行稳致远，这取决于能够吸纳人才的数量、层次，并且企业能够有效留下人才。今年头部物企新招聘人员数约为现有规模的20%，除了传统的物业安保、客服外，更多引进财务、投资、市场及营销、数字化产品开发等人才。跨界、多元人才涌入，塑造了物业服务企业面向未来的竞争力。

  一些企业正在尝试创新组织架构和“以经营为导向”的配置，并逐渐出现了新的变化，包括后台支持人员整合、传统岗位职能扩展、多经人员垂直切入等。仅仅通过短期激励，快速形成人才积累，还是远远不够，如何吸引并留下人才，如何搭建涵盖选用育留的优秀“人才组织力”，我们认为是四季度以后行业需要共同思考的问题。

  截至三季度末，已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中，预计四季度有望继续新增多家物业公司递表，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。

  目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。

  2020年前三季度已递交招股书

  尚未上市交易企业

数据来源：克而瑞物管