房企存销比处低位，央企拿地最为积极，民企相对谨慎

  上海易居房地产研究院09月23日发布《2020年2季度上市房企存货研究报告》。该报告显示:

  二季度，20家房企存货同比增速和存销比均小幅增长，预计三季度基本保持当前水平。一季度受疫情影响，存货同比增速明显收窄，二季度小幅反弹。按照克而瑞数据，TOP100房企1-8月累计合约销售额同比增长4.7%，预计下半年房企整体以价换量的动力也较大，销售增长具有一定韧性。但进入三季度以来，各类调控政策频繁出台，下半年市场也会更加平稳，预计三季度预收账款缓慢增长。存货方面，在“三条红线”限制下，补库存将更加平稳，预计同比增速基本保持稳定，存销比也将基本保持在二季度水平。

  二季度，大型、超大型房企，央企和国企存货同比增长较明显；中型房企，民企存货同比增速则继续收窄，呈现明显的分化。上半年受疫情影响，房企经营受到较大挑战，在行业集中度不断提高的背景下，头部房企或央企、国企具有更大的资金和资源优势，有更强的补库存能力；而中小房企则面临融资端成本高企，同时因限价而利润有限的尴尬境地，显得更加被动，行业集中度不断提高。

  易居院研究员王若辰表示：中型房企或民企，与大型房企或央企在资金成本和资源优势方面存在一定差距，使得其拿地模式偏向顺周期，在市场不景气时偏向于收缩而非进一步扩张。

  正文如下：

  本报告选取A股上市的20家房企。报告所指存货为房企未售的存货，而非报表中的账面存货，因此需要剔除账面存货中的已售部分，以更好地反映房企真实未售的土地储备。

  一、概念与指标

  指标计算：

  存货（未售）=存货（账面价值）-（预收账款-毛利润）

  存销比= (存货-（预收账款-毛利润）)/预收账款

  二、20家房企概况

  1、二季度存货环比增速小幅扩大

  截至2020年二季度末，20家房企存货规模达31204亿元，环比增长3%，同比增长15%。房企存货规模受到拿地补库存规模和成本变化的综合影响，目前房企存货同比增速处于历史低位，未来存货增速快速提高的可能性不大，预计将基本保持目前的平稳水平。因为在“房住不炒”和以“稳”为主的政策调控下，楼市周期性波动性明显减弱，新试点的“三条红线”也使得房企融资拿地扩张受到严格限制，土地市场将更加平稳。

  2、二季度存销比小幅增长

  2020年二季度，20家房企存货存销比为1.19，环比增长1%，同比增长0.5%。2019年二季度以来，房企存货存销比停止下行趋势，进入平稳阶段。

  三、20家房企分类

  1、按规模分类

  2020年二季度，超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为19.2%、12.6%、-1.2%；超大房企和大型房企存货同比增速均有所扩大，而中型房企则由正转负，存货开始减少。上半年受疫情影响，房企经营受到较大挑战，在行业集中度不断提高的背景下，头部房企具有更大的优势，也有更强的补库存能力；而中小房企则面临融资端成本高企，同时因限价而利润有限的尴尬境地，显得更加被动。一季度，三类房企存货下降都较明显，主要是受疫情影响拿地减少。

  从存销比来看，2020年二季度，大型房企存货存销比较明显增长，超大和中型房企则小幅下降，分别为1.51、1.00和3.29，环比增长4.7%、-0.6%和-2.5%。

  2、按性质分类

  2020年二季度，央企、地方国企和民企存货同比增速分别为21.8%、19%和8%，央企存货增速仍为最高，但相比一季度有所收窄；国企增速明显扩张，接近央企；民企增速则继续处于收窄趋势中。2019年四季度融资面较紧，相比民企，央企、国企可以凭借较低的资金成本优势逆势扩张，在2020年上半年的艰难经营环境中也同样保持不低的存货同比增速。

  2020年二季度，央企、地方国企和民企存货存销比分别为1.52、1.06和1.17,央企增长较明显，地方国企略有增长，民企继续小幅下降。央企存销比于2018年四季度开始见底回升，国企于2019年二季度见底后基本保持平稳，民企存销比则仍处于下降趋势中。在销售下滑，融资拿地收紧的背景下，民企更多考虑的是存货的去化压力。

  四、20房企排名

  截至2020年二季度末，20家房企中存货规模位列前三的是万科集团、保利地产、绿地控股，排在末三位的是华远地产、信达地产和世茂股份。

  从存货同比增速来看，蓝光发展增速最高，为37%，继续保持很高的存货同比增速，拿地补库存的意愿强烈；万科、招商蛇口、保利地产也增速较高，分别为33%、27%、24%，说明大型央企、国企补库存意图明显。

  存销比较短的是新城控股、中南建设和绿地控股；存销比较长的是世茂股份、光明地产和华远地产。

  从存销比的同比增速来看，华夏幸福、荣盛发展、万科和保利地产存销比同比增长较明显，分别为39%、23%、23%和18%。新城控股、泰禾集团、华远地产、金科地产和招商蛇口存销比同比下降较明显，分别为-54%、-34%、-22%、-20%和-12%。

  五、结论与趋势

  二季度，房企存货方面：1、超大和大型房企存货同比增速扩大；央企和地方国企存货增速保持较高水平。2、中型房企存货增速继续收窄；民企存货增速继续收窄。存销比方面：1、超大房企存销比较短，中型房企其次，大型房企最长。2、地方国企存销比较短，民企其次，央企最长。

  销售方面，按照克而瑞数据，TOP100房企1-7月累计合约销售额年内首次同比转正，1-8月同比增长4.7%，中国恒大打出全国7折的口号，预计下半年房企整体以价换量的动力也较大，销售增长具有一定韧性。但进入三季度以来，各类调控政策频繁出台，下半年市场会更加平稳，预计三季度预收账款缓慢增长。存货方面，在“三条红线”限制下，补库存将更加平稳，预计同比增速基本保持稳定，存销比也将基本保持在二季度水平。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰

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