过去十年，万科一直在思考如何能实现万科物业在甲A写字楼上标注“向全球招租”。

  万科物业利用互联网公司的方式，找到了适合自己的路。

  “Airbnb不拥有房间、滴滴不拥有汽车，但是他们分别成了最大的酒店、出租车公司。我们与戴德梁行，我们选择了我们在中国市场相对擅长的领域——物业管理，与其成立合资公司。”朱保全说。

  于是，2019年年底，万物梁行诞生了。

  10月17日，万科集团北方区域媒体交流会在深圳召开，商写领域万科物业与戴德梁行的合资公司——万物梁行透露：目前其业务已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米，商写物业领域规模在大中华区处于绝对领先地位且还在扩大。

  万科为何要与戴德梁行合作？万物梁行要做什么？在此次媒体交流会上，从万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全，万科集团物业BG合伙人、万物梁行董事长李庆平的精彩演讲中，答案并不难寻。

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  万物梁行的成立可以看作是万科商写物业的加速发展。

  在入股戴德梁行之前，2018年10月15日，万科物业对外公布“住宅商企 两翼齐飞”战略，并推出“万物商企”子品牌。2018年底，万物商企服务的商企项目有635个；而截至今年9月底，这一数字增长到了1140个。

  据悉，2018年7月，万科物业入股戴德梁行，成为后者的基石投资者，并在在戴德梁行的全球总部投资了4.9%股权，成为了戴德梁行重要的产业股东。2019年12月，双方宣布成立合资公司，将双方的商写物业及综合设施管理业务与团队都融合至这家合资公司。2020年1月，这家公司正式投入运营；7月，万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万物梁行”；10月，万物梁行公布正式品牌标识。

  “两家公司成立了合资公司，在商写物业板块是一个合资平台，这个合资平台在万科物业体系内来运营，所以构建了万科物业住宅空间、商写空间和城市空间，同时中国物业管理公司最不擅长的租赁、评估、买卖这些领域，也就是原来戴德梁行最擅长的领域。”

  在朱保全看来，“在万科物业这一端牵出在国内的客户优势、在戴德梁行这一端牵出国际的客户优势；同时把万科物业过去的服务优势注入这家合资公司里，把戴德梁行最擅长的资产交易的能力以合资公司的形式嫁接起来。”

  朱保全表示，1981年，中国出现第一家物业公司至今发展39年，戴德梁行有236年。中国物业市场刚刚开始，若未来房地产走向存量，物业管理要走的路刚刚开始。

  世邦魏理仕、仲量联行这些国际物业公司从18世纪成立以来，已有接近两百五十年的发展史，并且从立足本国到实现全球化扩张，经过并购、上市、私有化、重组等一系列过程，本身具备很强的管理能力和应对手段。

  中国的物业公司只有几十年的历史，物业成为行业内外关注的风口也不过是这一两年的事情，“比如做租赁，写字楼如何租给更多企业客户，比如他们会做大宗资产交易、工程管理、城市开发咨询、城市房地产研究报告，这些都是目前中国物业公司还不具备的能力。”

  朱保全举例说：“以后我的物业客户，我帮你做办公室租赁、帮你买办公楼，操作这件事的人其实是戴德梁行，我们在双方在物业管理、设施管理里形成一个实体合资公司，在万科物业这一端牵出在国内的客户优势、在戴德梁行这一端牵出国际的客户优势，同时把万科物业过去的服务优势注入这家合资公司里，把戴德梁行最擅长的资产交易的能力以合资公司的形式嫁接起来。”

  万物梁行做什么？

  李庆平介绍自己是万科与戴德梁行项目交易负责人、投后整合的牵头人。据他透露，万物梁行的CEO由戴德梁行推荐，万科物业控股并表。

  万物梁行主要业务为商业物业及资产管理(Property and Asset Management)与综合设施管理(Integrated Facility Management)，目前在重点拓展超高层综合体、头部企业总部和海外市场版块。今年新签约的合作中包括美团、饿了么、快手、海康威视、爱尔眼科等企业总部项目，以及武汉恒隆广场、长春海容广场、重庆陆海天地等超高层综合体。

  根据第三方咨询机构反馈，目前仅就商写物业而言，万物梁行是国内领先的。

  李庆平说，“在科技板块方面，万物粱行为阿里巴巴51个项目提供服务，是阿里巴巴行政品类最丰富、BU服务最全的供应商；腾讯在深圳的滨海总部、广州的微信总部都是由万物梁行提供服务；此外，还包括小米、海康威视、字节跳动等。外资客户中，为比如爱马仕、保时捷、香奈儿在中国的旗舰店办公区提供管理；拜耳中国区总部包括工厂、高盛在中国投资的写字楼、沃尔玛在中国的冷链物流也由万物梁行提供服务。其他在银行、地产公司方面，也为国内很多主流机构提供服务。”

  除此，万物梁行还以科技赋能服务，提升客户效益。李庆平介绍北京凤凰中心：万物梁行根据客户需求与大厦特点，在综合设施管理过程中融入数字化运营理念，搭建IoT（物联网）收集设备运营数据，打通IoT与工单管理系统的连接，以使用量触发工单代替常规人工巡检。此举在提升客户体验感的同时实现了降本增效，使北京凤凰中心夏季能耗降低50%，并助力凤凰中心高分获得LEED EB铂金级认证。

  关于万物梁行事业的三观，李庆平介绍到，首先是全球观，经济全球化是客观事实和大势所趋，万物梁行为国内外很多顶级机构提供服务，可以是走出去、走进来的一个桥梁。在未来进一步全球化过程，希望通过自己的服务去建立更大的沟通。

  第二是未来观，在中国当下，用AIOT、用互联网、用区块链技术去改造传统服务业特别是不动产服务业，其实是有广阔的前景的。我们是劳动密集型行业，劳动密集型都是苦行业，这是事实，但是苦行业也有大企业，大家去看顺丰、海底捞和未来的万科物业。在这个大趋势下，我们要做自己的变革。

  第三是产业观，知晓大局之下在产业里面的价值链的位置，然后才会清楚如何进行延伸，从而去服务更多的客户、更好地服务客户，以及服务客户的更多方面。

  朱保全说，“万物梁行这家公司面对的是一个极其广阔的市场。”

  借助和戴德梁行的合作，万科商办物业条线进入快速发展轨道，万科董事长郁亮所言亦或所盼的那个“万科物业上市的好时机”，或许也指日可待。