头顶“旭辉”光环的晨曦基金，内部有一个“避嫌”的明文规定：不投旭辉操盘的项目。

  在晨曦基金总裁周昕宇看来，“因为我们是一个地产基金管理人，所以与大股东之间产生利益冲突的时候，投资人的利益和大股东的利益，在没有办法取舍的时候，我们会选择投资人的利益。”

  虽然晨曦基金不愿意“沾染”旭辉项目，但并不代表它与旭辉没有交集，甚至依靠于旭辉和林氏三兄弟的强大朋友圈，其做到了中国房地产私募基金领军者的宝座位置。

  私募基金“撤退”

  10月15日，晨曦基金退出北京永昌安泰贸易有限公司，由浙江旭辉企业管理有限公司100%接盘。后者由旭辉（00884.HK）全资子公司旭辉集团股份有限公司（简称“旭辉中国”）和共青城常盛投资管理合伙企业（有限合伙）分别持股99%和1%。

  晨曦基金将旗下子公司股权腾挪至旭辉，并非首次。

  8月28日，晨曦基金将其持有上海延瞰企业管理有限公司（简称“上海延瞰”）的100%股权转让予苏州旭辉盛昌企业管理有限公司；更早之前的5月18日，晨曦基金还将其持上海间空商务咨询有限公司（简称“上海间空”）的100%股权转让予重庆和彰企业管理咨询有限公司。

  穿透可知，苏州旭辉盛昌和重庆和彰均由旭辉中国持股超过99%。

  此举目的究竟是什么？IP Global 中国区首席经济学家柏文喜分析道，私募基金负责项目前期风险较高的孵化，项目相对成熟后再交给上市公司来收购，私募基金在溢价退出的过程中获得较高收益，上市公司则获得比较成熟且稳定的项目，两者各得其所，并不是所谓的“表外融资，并表收益”。

  以晨曦基金与上海延瞰为例。2018年，上海延瞰旗下子公司苏州昌哲商务咨询有限公司（简称“苏州昌哲”）一举竞得江阴成交4宗地块，成交面积12.63万方，成交金额15.66亿元。

  随后，由晨曦基金设立爱建共赢·旭辉江阴府股权投资集合资金信托计划，规模4.95亿元，基金以股+资本公积的形式投资上海延瞰，上海延瞰以股+股东借款的形式，与旭辉集团同比例投资至苏州昌哲，后续投资到江阴昌锋置业有限公司。

  历时两年多，待项目成熟后，晨曦基金将上海延瞰交由上市公司旭辉，成功实现退出，形成完整的闭环。

  换而言之，地产私募基金挣的是从土地到房子的钱，土地成本加上建安成本，包括费用、税金、财务费用减去未来的售价。

  30家地产伙伴是谁？

  在地产圈，晨曦基金（全称“上海晨曦股权投资基金管理有限公司”）是一支自带网红光环的地产系基金管理人，成立于2016年10月28日，注册资本1亿元，次年便完成私募基金管理人备案登记（登记号P1062335）。

  穿透可知，晨曦基金由林峰和上海旭辉企业发展有限公司分别持股51%和49%，后者又由林中、林峰和林伟三兄弟分别持股50%、25%和25%。

  尽管股权关系上与旭辉集团毫无关联，但背靠林氏兄弟，晨曦基金与旭辉集团的关系天然地密切。同时，在林氏兄弟和旭辉集团资源加持下，晨曦基金在短短4年里发展了不少知名地产“朋友”。

  截止今年8月，周昕宇透露，晨曦基金整个规模达400亿，已在全国28座城市有投资，覆盖长三角、华南、华北、中西部各个区域，主要合作的房企达30家。

  在这些合作伙伴中，近两年往来相对较频繁的是正荣地产。

  2019年4月，正荣地产旗下南京正荣正升置业发展有限公司，将其全资子公司南京正浦置业发展有限公司（简称“南京正浦”）49%股权转让给了晨曦基金。同时，其自身所持有的南京正浦部分股权也被出质给晨曦基金。不过今年5月，晨曦基金已退出该公司的投资。

  南京项目之后，这一模式被复制在正荣天津项目上。2019年6月，正荣（天津）房地产开发有限公司将旗下荣基（天津）置业发展有限公司70%股权转让给晨曦基金。两个月后，它又将自己持有的30%股权质押给晨曦基金，并获得了1500万元资金。与之前不同的是，这次为了融资，正荣让出了项目公司大股东的地位。

  2020年2月，正荣旗下正升（广州）置业发展有限公司的股东序列，再次出现晨曦基金。变更后，晨曦基金拥有该公司45.5%股权。同样，其原股东正荣（广州）置业发展有限公司和平潭汇和投资发展有限公司也向晨曦基金出质了部分股权。

  此外，公开资料显示，晨曦基金目前对外投资36家企业，其中地产类企业背后不乏融创、新力、弘阳、花样年、大唐地产等房企的身影。

  这与晨曦基金的投资策略有关。周昕宇此前透露，晨曦基金主要投资Top50企业开发的一二线城市土地。其逻辑在于中国的城镇化率尚有值得期待的空间，“我们坚定看好未来10年中国增量市场，一二线城市的城镇化率在60%-85%之间，还有一个黄金周期，我们可以分享其中的利润。”

  目前，晨曦基金的房企朋友圈作用已初步显现。2019年12月以来，晨曦基金已退出多个地产项目投资，这些项目均分布在上海、杭州、南京等长三角区域，背后股东包括绿城、中南建设、宋都、银城地产等。

  周昕宇的说法也印证了这一点，“从投资的房企表现来看，长三角区域是相对最好的，其次是华南，再是华北，最后是中西部部分节点性城市。”