存量时代下，城市更新是房企绕不开的课题。

  克而瑞研究中心最新数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40%左右，超六成百强上市房企有参与城市更新改造的经历。

  基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，房企涉及城市更新的规模差距非常大，通过城市更新获取的建面跨度也逐渐拉开。从房企布局城市更新的规模来看，规模最小的房企只参与了1个项目，建面不到10万平方米，规模最大的房企涉及了100多个项目，总建面可达1亿平方米，释放后货值达数千亿。

  整体来看，随着行业由增量市场向存量时代过渡，城市更新市场规模将持续扩大。

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  规模最高已达1亿平方米

  在土地资源日益短缺的当下，通过城市更新获取的土地楼板价往往低于周边的招拍挂土地，房企能用较低的拿地成本撬动更高的利润，加之一二线城市的土地日趋紧缺，而一些老旧建筑需要拆除重建，城市更新便成为房企拓宽拿地渠道的有效手段。

  城市更新为企业发展带来新的业绩增长点，布局这一领域的房企不断增加，已成规模的房企比例不断上升。

  根据房企2020年半年报及公开信息，已有超六成百强上市房企参与城市更新改造，其中约有40%的企业已经达到超百万方的规模。

  TOP50上市房企参与度更高，其中78%的房企参与城市更新，形成规模的房企占比则达到了51%。究其原因，主要是因为TOP50房企有更充足的资金和更强的运营能力。

  从企业参与规模来看，基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，房企涉及城市更新的规模差距非常大。以企业城市更新业务获取、但未转化成土地储备的那部分建面，即“城市更新潜在建筑总建面”来衡量企业参与城市更新的程度，规模小的只参与了1个项目，建面不到10万平方米，但规模大的涉及100多个项目，总建面可达1亿平方米，释放后货值达数千亿。

  整体来看，一是由于越来越多的房企进入城市更新赛道，行业即将进入“分蛋糕”状态，二是由于每家房企在不断获取城市更新项目且这部分土储转化缓慢，行业整体规模持续扩大。

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  三大梯队房企规模差距拉大

  近期，东莞、广州、深圳等地城市更新项目陆续公布进展，明确未来改造计划，存量时代下，城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极，但由于参与时间长短、企业运营实力等多种原因影响，入局的房企逐渐发展成三大梯队。

  以房企城市更新潜在建筑总建面来衡量企业参与城市更新的程度，可以把房企分为三个梯队，佳兆业、富力、恒大城市更新规模遥遥领先。

图：2020H1百强上市房企城市更新规模梯队分布

  具体来看，佳兆业、恒大、富力、融创、时代这5家房企均位于第一梯队，他们或资本雄厚，或经验丰富，获取项目的能力强。2020年上半年新签约项目未来可释放建面达百万级别，城市更新板块潜在总建面均大于5000万平方米。

  以佳兆业为例，2020年上半年新增20个旧改项目，截止2020年中总储备项目达167个，土储占地面积达4200万平方米，预计转化后提供建面逾一亿平方米。但鉴于城市开发更新周期长、周转慢，转化能力才能真正决定业绩。自佳兆业成立以来，共成功转化了32个旧改项目，转化面积逾1360万平方米。上半年面临疫情的影响，仍成功转化了5个位于香港、深圳和广州的项目，提供了超81万平方米的土储建面，全年来看预计能转化10个项目达160万平方米。

  从效果来看，通过城市更新改造上市的项目均取得了良好的销售业绩，相比土地成本实现了较高的利润率。比如，佳兆业在深圳的主要旧改项目平均成本（包含地价和回迁房建安成本）为14100元/平方米，但销售均价可达40000-70000元/平方米。

  不过，佳兆业99%的城市更新占地面积都位于大湾区，如何实现异地复制仍是企业亟需面对的问题。

表：截止2020年中佳兆业未纳入土储的旧改项目情况（万平方米）

  第二梯队房企城市更新建筑面积段为1000-5000万平方米，既有碧桂园、保利、中海这样的全国性规模房企，也有龙光、奥园、合景泰富这样的粤系房企凭借地缘优势高歌猛进。

  比较典型的是奥园，从入局时间来看，奥园2015年才开始布局旧改，但无论是拓展速度还是转化速度都较为突出。今年上半年，奥园通过城市更新渠道获得1633万平方米土储建面的净增长，总规划建面达3058万平方米，涵盖超50个项目，上半年共实现了4个项目的转化，释放了64万平方米的土储建面。粤港澳大湾区仍是城市更新重点布局区域，可售资源占比达95%，下半年通过城市更新渠道拿地建面占比从7%调整到15%左右。

  第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于1000万平方米，其中大于百万规模的有10余家，绝大多数房企只涉及了零星一两个项目。他们暂时可能没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种有效的拿地手段。

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  市场将迎10万亿元大赛道

  事实上，城市更新对房企来说已是一片广阔的蓝海。

  住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

  据测算，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

  今年4月国务院常务会议上，确定加大城镇老旧小区改造力度，其中，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。

表：2020年各省市城市更新计划情况