罗韶颖最近很忙。举办“2020开发者大会”，谋划“迪马产发”平台，筹备物业分拆上市。

  “一直有在做这方面的准备。”今年9月份，罗韶颖亲口承认，东原将分拆物业上市，“但具体时间和进程目前还未确定。”

  罗韶颖所言非虚。

  最近一段时间，重庆东原澄方实业有限公司（以下简称东原澄方）股东频繁变更以及增资，或是在做上市前的股权梳理和重组。东原澄方即是东原物业的母公司。

  早在今年上半年，东原物业总经理衡清达就曾透露，东原物业正在积极筹备赴港股上市。

  这个一向以“小而美”示人的东原物业，离香港资本市场越来越近。

  核心层13人“潜伏”

  东原物业伴随着东原房地产开发业务，成立于2003年9月24日，而东原地产是A股上市公司迪马股份(SH600565)的全资子公司。

  2019年12月26日，迪马股份发布公告，旗下子公司东原澄方拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案，首次引发物业分拆上市猜想。

  东原澄方成立于2015年，持有重庆新东原物业管理有限公司（简称：东原物业）100%股权。而东原澄方也成为了“东原物业”品牌的发展平台。

  此次股权激励对象为东原澄方及其下属子公司的董事、高管及对发展有较大贡献和影响的核心人员，共13人。激励人员通过出资199.47万元入伙持股平台——天津盛益合企业管理咨询合伙企业（有限合伙），间接持有东原澄方16.63%的股权，形成对东原澄方的增资。

  自此，东原澄方开始了上市前的股权大腾挪。

  股权大腾挪

  2020年3月7日，东原地产对东原澄方进行增资，持股比例从83.37%上升到83.64%，天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持股比例从16.63%下降到16.36%。

  2020年4月18日，迪马股份的全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司（简称：天津澄方）注资东原澄方，持股39.01%，东原澄方注册资本从“1219.47万元人民币”增加到“1999.47万元人民币”。

  相应的东原地产持股比例从83.64%下降到51.01%，天津盛益合企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持股比例从16.36%下降到9.98%。

  2020年10月14日，东原澄方引入香港公司栢天有限公司，持股25.4102%，东原地产持股比例从51.0135%下降到25.6033%。

  11月1日，东原地产退出对东原澄方的全部持股，天津澄方对东原澄方的持股比例从原有的39.0103%上升到51.0435%；此外，新增股东嘉实物业管理投资有限公司，持股13.5701%。

  值得注意的是，嘉实物业管理投资有限公司刚刚在香港注册成立的公司，注册时间是2020年10月份。

  “小而美”的挑战

  虽与龙湖、金科有着“渝中三杰”的美誉，但相比前两者，东原物业的规模则稍显逊色。

  过去一年，东原物业新增外拓项目超过40个，新增签约面积近1000万平方米，外拓收入同比增长超过800%。

  截止2020年上半年，东原物业在管项目接近200个，合约及管理面积3000余万平方米，和上半年统计的上市物企平均在管面积9800万平方米相比，差距较大。

  不过，罗韶颖曾对乐居财经表示，东原物业外接物业占比越来越高，到今年年底应该会超过50%。

  据此前公布的东原物业财务信息来看，截至2019年9月30日，东原澄方总资产7.98亿元，净资产1.29亿元；2018年和2019年前三季度分别实现营业收入5.13亿元和4.27亿元，净利润分别为8638万元和4636万元，净利率分别为16.85%、10.86%，呈现下降趋势。

  据迪马股份2020年中报显示，上半年，公司实现营业收入42.82亿元，同比增长20.59%，房地产开发（含物业）和专用车制造的收入占比分别为88.65%和7.99%。

  尽管营收有所增长，但利润和利润率却出现了大幅下滑，其中，房地产业及物业服务毛利率为21%，较2019年同期下降11.32个百分点。

  截止2020年上半年，迪马股份剔除预收款后的资产负债率为74%，超出监管红线要求的70%；此外，现金短债比为0.51倍，亦超出监管要求的不得小于1倍。受制于“三道红线”，迪马股份面临较大的融资压力。

  此外，财报显示迪马股份总担保额（包括对子公司的担保）156.15亿元，占公司净资产总额的102.51%。

  据此前发布的2020年预计担保额度公告显示，全年将为公司及控股子公司预计提供334亿元的担保金额，其中绝大部分为房地产业务。担保金额远超公司净资产，存在一定的金融风险。

  若能借助物业股的东风，成功上市融资，将有效缓解母公司融资压力。

  然而，在物业股开始出现破发的当下，小而美的东原物业能否赢得资本市场的青睐，还有待时间验证。