11月9日，富力地产（HK：02777）宣布，就转让广州国际机场富力综合物流园的物业权益，订立合并协议。据此，它拟将该物业的70%股权，出售予黑石旗下基金。

  按照63亿元物业价值计算，此次交易价为44.1亿元。

  出售标的位于广州市花都区华东县，占地1470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成。

  富力地产表示，将手上的物业转让出去，董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债，及拨作集团的一般营运资金。

  资产盘活术

  早在9月29日，富力地产就发布了《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告，宣布公司已与黑石集团，就广州富力国际空港综合物流园70%权益转让事宜，取得进展。

  如今时隔一月有余，富力终于敲响了交易的鼓点。

  在交易的具体操作中，富力成立傲迅有限公司（下称“傲迅”），作为本次交易的目标公司；并将其全资附属公司鼎富、华维、空港物流，划归到傲迅的旗下。

  富力于国际空港综合物流园，所拥有总面积约1，276亩土地，这部分拥有权，将转让予鼎富作为重组事项的资产；除此之外，华维拥有总面积约238亩土地、空港物流拥有面积约157亩土地。

  重组事项完成后，目标公司傲迅，将间接持有鼎富、华维及空港物流各自全部权益，并间接持有该等物业，价值为63亿元。

  目标集团公司将成为该等物业的若干设施，及相关土地使用权的注册拥有人；而且，目标公司将与附属公司合并，并将由买方（Blackstone）拥有70%股权，由卖方（富力）拥有30%股权。

  据此，富力按比例，将收到约41.2亿元的现金付款，并估计录得按资产公允值计算的出售收益约15亿元。

  富力于公告中表示，交易事项将使集团投资该等物业累计的投资价值，得以货币化，由此降低资产负债比率，增加集团财务灵活性，并增强把握未来发展及投资机遇的能力。

  此外，合并事项后，富力将保留存续公司30%股份，并分享存续公司利润。

  它续称，预期这将为集团带来战略利益，由于集团预期与知名投资者Blackstone建立长期合作关系，以投资及管理该等物业，从而增强企业形象并支援该等物业的增长及发展。

  这是富力盘活资产、回笼资金的举措之一。近来，该公司还以近20亿的资产价格，对手中广州CBD某写字楼的权益进行转让。

  此次接下富力项目的买家，是号称“地产PE之王”的黑石集团。有消息称，它刚于10月份，以12亿元的总价，收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。在“三条红线”加持的大背景下，黑石正以私募基金的形式，不断寻求战机。

  富力与黑石的合作，或许早在计划之中。今年8月份，富力管理层就曾在业绩会上，对投资者表示，年内拟通过出售一些投资性物业和地产项目，来筹集资金，以应对未来9个月的到期债务。

  通过此次的出售、盘活资产，富力寻得“金主”，将对自身现金流“护城河”的构筑，起到一定程度的作用。

  流动性与内控

  增强流动性，是房企在竞争丛林中，搏得一席之地的生存法则。

  富力采取的应对之法，体现在多个方面。比如10月5日，它发布公告称，完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元，将用于偿还公司境外债务。

  在此次配售完成后，富力扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%，净负债率预计将下降7个百分点，较好地补充储备现金和降低杠杆。

  而不久前，富力集团董事长李思廉，在与乐居财经的访谈中，说出了红线变“绿”的三种方法。除了以上提及的“卖投资性物业”“找人合作开发项目、卖一些项目股权”之外，加快销售节奏，也是基本的方式。

  向数字化营销靠拢的过程中，富力意在借助线上，为销售加把力。因此，它投入了500亿现房货值的体量，第一个加入了天猫、易居、乐居、苏宁合作建立的“好房双十一”平台。

  除了在拓宽现金回流渠道之外，“内控”也成为富力的重中之重。

  最明显的一个信号是，富力在招拍挂市场拿地的步伐，放缓了许多。地价高企、竞争激烈的因素，促使它对拿地扩储保持着审慎的态度。

  显然，如今要在收紧的金融政策之下，建立庞大的土地储备，已经成为了一种奢望。富力在这种情况下，转而专攻城市更新领域。

  旧村改造的拿地成本相对较低，其总成本大约为招拍挂的70%；而且，买地相当于是一次性付款，旧改是分期付款；这能够提高资金运用效率，安全性也随之会高一些。

  虽然旧改也要考虑到周期长、沉淀的人财物等问题，须从各种因素之间找到平衡。但在目前的环境下，对于富力来说，旧改无疑是更为理想的扩储方式。

  乐居财经了解，未来的富力旧城改造的土储比例会超过七成。近期其希望现在手上的旧村改造项目，转化目标超900万平方米。

  对于“三条红线”，李思廉表示，富力的目标是克服现金短债比、剔除预售款之后的资产负债率这两项指标；此外，净资产负债率需要有一个长期的执行计划，攻进100%，这是公司的内控目标。

  三季报显示，2020年1-9月，富力集团实现营业收入500.38亿元，经营利润54.92亿元，净利润42.3亿元。截至三季度末，它的有息负债规模较2020年一季度下降了约242亿元。

  与此同时，期末，富力的净负债率已同比下降至166%；资产负债率下降至约80.37%；若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，率先翻绿。

  另外，尽管目前现金短债比踩在了红线上，但富力的经营活动产生的现金流较去年同期大幅增加，不仅回正，还进一步涨至188.45亿元。

  这是富力在实施开源节流的种种举措之后，所获得的经营成果。而通过后续的一系列跟进操作，它或许还将朝着“降负债”的目标继续前行。