2020中期业绩发布会结束后，李长江忙里偷闲，发了一条朋友圈，他写道：“如果走向成功要10000步，我们也许还差9000步。”

  尽管碧桂园服务（6098.HK）已成为第一家市值过千亿的物管巨头，但总裁李长江依然谨慎。李长江认为，物管行业的天花板还很高。他说，碧桂园服务也只是处于高速发展阶段的开端，“未来要一步一个台阶往上走。”

  李长江言出必行。进入2020年以来，碧桂园服务已经完成了5笔收购，包括文津国际保险经纪、城市纵横文化传媒、山东满国康洁环卫集团、福建东飞环境集团，以及华南知名房产代理机构合富辉煌的部分股权。

  除了收并购，李长江还马不停蹄地游走在多个城市之间，与其洽谈或签订关于城市服务业务的协议。

  事实上，与碧桂园服务一样，很多上市物企借助资本之力，加大了收并购的力度，甚至在行业内形成了一股收并购热潮。

  与房企动辄十亿、百亿的收购相比，物企的收购规模并不算大。但是在集中度较低的物业领域，收并购是扩大地盘的“捷径”。随着物企的规模竞速，物业行业从原本的大鱼吃小鱼，到如今的大鱼吃大鱼，竞争日益激烈。

  物业江湖，波澜再起。

  并购总金额超百亿 碧桂园服务成“并购王”

  据乐居财经不完全统计，从1月1日至11月10日，上市物企的收并购就达到57宗，总金额近百亿元。其中，碧桂园服务更是豪掷四十多亿，成为物业领域当之无愧的“并购王”。

  截至2020年6月30日，碧桂园服务合约管理面积7.46亿平方米，为上市物企规模之最。在收购事项上，大多是为增值服务做准备，如收购传媒业的城市纵横和保险业的文津国际。

  比起碧桂园服务的大手笔，蓝光嘉宝服务和世茂服务则显得温和许多。

  根据蓝光嘉宝服务上市募集用途显示，募集资金中的77%将用来扩大物业管理服务规模，今年的13笔签约刚刚用去5.3亿。截至11月13日，这部分资金余额为6.25亿。根据此前预定的2020年增长目标，蓝光嘉宝全年通过收并购获取规模不低于4200万平方米，据此今年目标完成率约60%。

  世茂服务在上市前突击第三方物业，完成10起收购，花费9.4亿多人民币。截至2020年6月30日，世茂服务来自第三方物业管理面积的占比已经上升到37.9%，贡献的收入占比高达70.5%。

  上市物企的竞争就像在打擂台，站在台下的物企也都跃跃欲试。

  今年5月，融创服务在上市前突击扩张，花费14.88亿将开元物业收入囊中。11月9日，开启香港IPO路演，拟于11月19日上市。

  尚无分拆消息的龙湖集团，收购步伐也未停歇。2019年，以10.76亿港元收购绿城服务5%股权。今年4月，再次认购绿城服务5%的新股，代价为13亿港元。

  先有龙湖集团入股绿城服务，后有绿城服务入股中奥到家，物企间的收并购变得扑朔迷离。大物企与小物企的界限变得模糊，上市与未上市或许只是临门一脚。

  并购集中于四大区域 四川变“热土”

  搭上资本顺风车的物企，不再拘于自己的地盘，纷纷向外扩张。

  乐居财经统计发现，物企收并购的区域，主要分布于中国三大城市群——京津冀、长三角和大湾区以及四川区域。

  中国三大城市群，是大多数全国性房企的战略布局重心。这从一个侧面反映出，物业与房地产开发行业之间是两大关联行业，且关联度很高。

  此外，值得一提的是，在三大城市群的物业收并购交易，大多不在核心城市。

  乐居财经统计，上市物企中，以北京为中心的华北地区今年共有7起收购，仅2起在核心城市北京，另外5起在周边城市；华东地区17起收购，2起在核心城市上海，其余15起都在周边城市；华南地区的10起收购中，有6起在周边城市。

  也就是说，在三大城市群中，分布于核心城市的收并购仅有8宗，占比仅23.5%；其余26宗均分布于三大城市群中的二三四线城市，占比高达76.5%。

  （说明：华北地区包括：北京市、天津市、河北省、山东省；华东地区包括：上海市、江苏省、浙江省、安徽省；华南地区包括：广州市、广东省除广州市的其他城市、福建省；四川地区包括：四川省、贵州省、重庆市；标红文字为该地区的核心区域，其余为辐射区域；本表单仅包括上市物企，最终解释权归乐居财经所有。）

  出人意料的是，四川成为2020年物业收并购的一片“热土”。

  乐居财经统计，今年年内，已上市的新大正、新城悦服务、和泓服务，分别在四川地区完成一次收购（和泓服务收购的公司位于贵州省）。拟上市的融创服务，上市前夜突袭四川，拿下成都环球世纪95%股份。此前传得沸沸扬扬的万物云（原“万科物业”）收购协信天骄事件，虽未实锤，但也发生在四川地区（辐射区域重庆）。

  发源于四川的蓝光嘉宝服务，年初提出“1+1+N”战略，即“巩固西南领域，战略聚焦华东，沿京九线和长江黄金水道全面拓展布局高价值区域”。于是在加速布局四川以外地区的同时，也不忘巩固其本土物企的优势。13起收购中，有5起来自本土，另外8起分别来自上海、江苏、广东和宁夏。

  四川为何成了物企收并购的热土？对此，有业内人士认为，随着长江经济带的不断发展，位于长江中上游的四川，承接了部分来自东部城市的产业转移，一时间企业争相进驻，产业集聚和经济发展带来的机遇，物企自然也不想错过。