重庆朝天门码头，来福士洲际酒店内人群熙攘。

  时钟指向9点30分，重庆市副市长陆克华、金科集团创始人与实控人黄红云、金科智慧服务董事长夏绍飞、中国物业管理协会会长沈建忠4位敲锣人一起拿起鼓槌，在一众见证人的瞩目和倒计时声中，一声锣响，宣告金科智慧服务（9666.HK）正式在港交所挂牌。

  递表140天后，金科股份（000656）旗下物业正式踏入国际资本市场。11月17日，云敲锣仪式在来福士洲际酒店举行。

  黄红云成为重庆首个坐拥A股和H股上市双平台的民营企业家。

  11月16日，金科智慧服务公布全球配售结果，最终每股发售定价为44.7港元，预计募得资金净额为57.38亿港元。若超额配股权获得行使，金科服务将因额外发行1993.67万股H股，并获得额外款项净额约3.75亿港元。

  乐居财经据悉，这在渝企IPO历史中募资额处在第三规模。此前，仅渝农商行2019年A股上市募资99亿元，龙湖集团2009年H股上市募资70亿元港币。

  首日开盘后，金科智慧服务（9666.HK）报47.00港元，总市值297.47亿港元。

  按招股书披露，上市后，金科智慧服务实际控制人仍为金科集团董事局主席黄红云。其母公司金科股份将持股约53.97%，恒业美好持股7.98%、金恒鸿鑫持股0.44%，后两者实际上均由金科股份或金科智慧服务的董事、监事、高管及核心管理团队所拥有。 

  第7家规模破亿物企

  物业江湖，规模依旧是王道。

  根据最新招股书，截至2020年6月30日，金科智慧服务已进入北京、重庆、武汉、长沙等全国24个省、直辖市及自治区内的133座城市，共有843个已签约物业管理项目，合同总建筑面积约2.56亿平方米，物业管理项目共487个，在管总建筑面积约1.3亿平方米。

  金科服务成为赴港上市物企中第7家在管面积规模破亿的公司。

  近三年，金科智慧服务合同总建筑面积快速增长及在管建筑面积快速增长。合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%。在管面积由约6240万平方米增至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%；远高于物业服务百强企业平均在管面积16.3%的复合年增长率。

  作为从金科地产分拆出来的上市物企，金科智慧服务对母公司的依赖度在逐年降低。自去年，其第三方外拓项目面积已经超过关联方。

  据招股书披露，2017年至2020年前6月，金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；来自第三方外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。在华东、华南，66%都来自于第三方；在华中地区，82%来自于第三方；其他区域中62%来自独立第三方。

  根据金科智慧服务拟使用募资六成用于规模扩张，第三方外拓市场份额还有望进一步扩大。

  得益于规模的增拓，金科智慧服务营收增速也在提升。

  2017年-2019年，金科智慧服务营收分别为10.47亿元、15.24亿元、23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；同期，净利润1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。2020年上半年，实现营收13.70亿元，较2019年同期10亿元增长36.24%；净利润3.03亿元，较2019同期1.66亿元增长82.67%。

  同时，来自第三方外拓项目的收入占总收入的比例也在不断提升，从2017年的25.2%提升至2019年的34.9%，2020年上半年进一步增至36%。

  智慧科技提升毛利率

  自5年前开始布局智慧社区赛道，金科智慧服务以“服务+科技”、“服务+生态”为发展战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，建立了“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务”四大业务线。

  作为主营业务的物业管理服务营收占比长期保持在60%以上，非业主增值服务收入占比超20%，社区增值服务收入占比超10%，智慧科技服务营收占比1%左右。

  据招股书披露，2017年-2019年，金科智慧服务整体毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%，2020年上半年，更是实现突破，升至31.62%。

  拉动金科智慧服务整体毛利率提升的主要是智慧科技服务及社区增值服务，2017年至今年6月末，智慧科技服务的毛利率分别为67.9%、48.8%、48.3%及48.7%；社区增值服务的毛利率分别为60.1%、51.1%、46.1%及36.6%。

  截止2020年中期末，四大业务板块营收分别为9.25亿元、2.92亿元、1.25亿元、0.26亿元，同比增长39.09%、29.2%、27.55%、85.71%。

  未来，智慧科技服务或许将成为金科智慧服务新的收入增长点。

  “天启”赋能六大赛道

  智慧时代来临以前，传统的物管属于劳动密集型行业。

  “未来十年，金科服务将从社区服务转变为城市服务，让城市更加高效，充满活力。由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系。”夏绍飞在现场致辞中说道，未来，金科智慧服务要在空间、生活、科技三个核心能力支持下，加快服务、生活、城市、邻里、科技、共生6条赛道的全力打造。

  2016年8月，金科智慧服务携手微软（中国）打造的全国首个社区大数据系统——天启大数据信息系统诞生。这个颇具《三体》风格的名字，是黄红云的创意。

  天启的亮相，在短时间内打造成了行业的一个标杆。此后，天启成为金科服务在智慧生态上的代名词。

  2017年底，依托天启系统的赋能，打造了第一个金科式智慧社区；2018年6月，3D引擎版天启大数据亮相重庆两江健康科技城，拉开了金科智慧产城服务的大幕；2019年5月，金科天启加入中国大数据产业生态联盟。

  目前，金科服务的天启系统，已运用到产业园区、中高端楼宇等多种城市场景。

  金科智慧服务为长沙明德中学、长沙外国语学院、无锡锡中二小等20余所学校提供一站式服务，为10万余名师生提供舒适健康的教学环境。此外，京东（西安）亚洲一号分拣中心、顺丰物流园、普洛斯物流园国内三大物流园全部普及；乌鲁木齐机场、长沙南方航空大厦和南方航空长沙黄花国际机场服务区，同样是由金科服务提供物业服务。

  与此同时，金科服务不断探索城市空间服务领域。从2018年6月，为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务开始，金科服务已陆续进入湖北利川、四川雅安名山区、安徽宣城、西藏昌都经济开发区、四川内江经开区、湖南浏阳经开区等地。

  金科股份董事长蒋思海在发言中表示，“上市不是最终目的，是为了给公司带来一个视野更广阔、资源更丰富的发展平台。”

  插上资本之翼，金科智慧服务的梦想将如何演绎？