走进房企

  央企密集转让旗下房地产项目

  房企争相入股AMC

  破发频现，但物管行业上市热情不减

  厦门国贸计划退出房地产

  招商蛇口拟2.99亿转让无锡子公司24.5%股权

  【1】最近央企产权转让项目明显增多。据北京产权交易所公开信息梳理统计，11月以来，房地产行业产权转让项目共有18个，相当于今年前10个月的总和。其中：2月2个，3月2个，5月3个，7月1个，9月3个，10月7个。上述项目出资人都是央企，包括招商局、华侨城、中化集团、中信集团、中国电建、新兴际华集团等。中国企业联合会研究员刘兴国表示，央企近期密集转让旗下房地产项目，应该有两方面的考虑：一是出于落实三年改革行动方案的需要；如把非主业的房地产项目对外转让，回收资本更好聚焦主业主责，或是加大对新兴产业投资力度；二是为了完成2020年底负债率比2017年底降低两个百分点改革目标的需要；房地产项目是负债率较高的项目，房地产项目的转让可以对降负债做出较大贡献。

  【2】2016年新一轮调控政策启动以来，房地产行业进入下行周期，2020年疫情也加速了不良资产项目增加。根据中国东方2019年度《中国金融不良资产市场调查报告》对地产类不良资产前景的预测显示，2019年至2021年房地产行业有1.8万亿不良资产规模。在此背景下，房企争相参股地方资产管理公司（AMC），承接、处置不良资产的资产管理，万科、华润、招商、建业、协信等大型规模房企纷纷入局。一方面房企可以借助AMC处理收并购过程中不良资产背后的复杂信贷问题，在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，同时可以丰富融资渠道；此外，房企可以学习AMC的不良资产收并购处置经验；最后形成深度捆绑之后合作互补，资源互利进行项目的开发盘活，在地产类不良资产处置中获得先机，可谓融资、并购两相宜。

  【3】证券市场的物业股数量还在增加。恒大物业、远洋服务、华润万象生活已经进入上市流程中，越秀地产则在11月23日晚间对外披露了其分拆物业上市的意愿。此前不久，金科服务、融创服务先后成功赴港上市……在这一片火热景象前不久则是多只物业新股接连破发，以及物业板块的整体回调，而身为行业龙头的保利物业也收到了首份负面评级报告。业内人士认为，当前行业已进入冷静调整新周期，未来市场对物管行业的认知会进入到更合理的水平，从对行业的整体看好细化到对每家公司的考察。但这些并不会阻挡物业上市的步伐，中信证券预测，2020年四季度物管公司IPO融资规模，将远远超过2020年前三季度的总和。

  【4】11月28日，厦门国贸发布的“五年发展战略规划纲要”显示，在未来五年，厦门国贸将积极转型，逐步退出房地产行业，同时积极发展大健康等战略新兴业务。公告指出，厦门国贸以供应链管理和金融服务作为核心赛道，同时以投资驱动大健康等战略新兴业务的发展。同时，考虑到公司从事的供应链、金融、房地产行业均为资金密集型，高速发展需要大额增量资源支持，公司计划逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展。

  【5】11月30日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布《关于转让子公司股权暨关联交易的公告》称，公司之全资子公司招商局地产（苏州）有限公司拟向招商证券投资有限公司转让无锡瑞商房地产开发有限公司24.5%股权，股权转让价格为人民币29,947.05万元。由于招商证券投资与本公司的实际控制人均为招商局集团有限公司，按照深圳证券交易所《股票上市规则》等相关规定，本次交易构成关联交易。