12月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票代码：001979.SZ ,以下简称“招商蛇口” ）发布了两则项目股权转让公告，透露计划以8亿元的价格，转让杭州项目公司24%股权及长沙项目公司18.4%的股权。交易的对手方都是招商证券投资有限公司（以下简称“招商证券投资”）。

  招商证券投资与招商蛇口的实控人均为招商局集团，因此这是两笔关联交易。2个月前，招商蛇口公布了前三季度业绩报告，收入虽同比大增96%，但归属上市公司股东的净利润却下降了57%，净利率低至4.4%。

  此次关联方的出手，令市场不免产生招商蛇口年末卖股权以改善全年业绩表现的猜想。对此，招商蛇口的相关人士表示，由于两个项目都不出表，因此对公司暂时不会有利润贡献，引入合作方，更多考虑的是加速现金回笼的问题，这有利于公司把握土地市场的其他投资机会。

  关联交易与新合作伙伴

  公告显示，招商蛇口杭州公司已经在近日跟招商证券投资签订了合作框架协议，在具备股权转让条件后，杭州公司拟向招商证券投资转让杭州招盈房地产开发有限公司24%股权，股权转让价格不超过5亿元。杭州招盈房地产开发有限公司是今年7月份才成立的，主要资产是杭州市萧山区湘北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块，商住用途，土地的成交总价为19.1亿元。

  另一笔交易的框架比较复杂，招商蛇口的全资子公司珠海依云房地产有限公司计划跟招商证券投资共同投资成立合资公司，持股比例分别为51%、49%，合资公司将通过协议转让方式收购长沙仁惠房地产有限公司37.5%的股权。最终，招商证券投资将出资不超过3亿元，通过合资公司间接持有长沙仁惠房地产有限公司约18.4%的股权。这个长沙的项目公司也是9月份才成立的，持有岳麓区的一幅总成交价约14.6亿元的宅地。

  招商蛇口认为，这两笔交易有利于协调招商局集团内部优势资源，合理高效运作，优化资源配置，加速资金回笼，符合公司自身经营战略需要，有利于公司长期发展。

  据了解，招商证券投资是招商证券旗下的另类投资子公司。截至2019年底，该公司的资产总额约为22.3亿元。

  虽然实控人均为招商局集团，但招商证券也是今年才开始与招商蛇口合作的。在今年5月份的时候，招商蛇口北京公司就打算跟招商证券投资成立合资公司，全面参与北京经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块项目的开发建设。其中，招商证券投资计划认缴出资约5亿元，占注册资本的49%。11月份的时候，招商证券投资又收购了招商蛇口无锡项目公司24.5%股权，作价约3亿元。

  一共四次交易，招商证券投资都是以小股东的身份出现，总出资金额达到了16亿元。

  前三季增收不增利

  发生在年底的资产转让，很容易引发美化全年财务报表的联想。跟部分迫切需要降负债的房企不同，招商蛇口是为数不多的“绿档”企业之一，截至今年9月底的净负债率仅为36.83%。

  虽然财务指标过关了，但招商蛇口的利润表现却不太令资本市场满意。业绩报告显示，前三季度招商蛇口共录得501亿元总收入，同比增长96%，归属上市公司股东的净利润约22亿元，同比下降57%，净利率仅约4.4%。

  对于收入大幅提升、净利润大幅下降这一反常现象，招商蛇口的解释包括社区业务毛利率同比下降、园区业务利润同比下降明显，以及少了转让子公司的股权收益等。

  据了解，去年同期，该公司录得48亿元的投资收益，而今年只有7.6亿元。

  此前，有不少房企通过与关联方突击进行项目股权交易，达到增厚全年利润的目的。招商蛇口方面否认了外界的这一揣测，该公司的相关人士表示，上市公司关联交易的审核更为严格，公司是基于公平性的原则、从经济利益出发选择最优合作方。而且，由于项目不出表，也没有产生投资收益，对利润并无贡献。因此，合作最主要的目的还是加速资产周转和现金回笼。

  今年上半年，由于购地及基建支出增长额超过销售回款增长额，招商蛇口的现金流量净额为-29.91亿元，同比减少149.32%。在中报中，该公司强调回款要以行业卓越水平制定三率两周期标准，助力现金回流。

  招商蛇口董事会秘书刘宁近期接受媒体采访时也直言，虽然目前招商蛇口处于绿档，有息负债仍有15%的增长空间。但“三道红线”政策真正影响的是销售与拿地，因为拿地需动用自有资金，销售及回款又约束了未来的拿地规模。她认为，这对企业内生能力的提升提出了更高要求，必须有良好的回款，才能支撑公司下一步发展。

  至于利润的调节，招商蛇口已经通过其他路径在谋划。11月19日，该公司在公告中透露，将以蛇口明华国际会议中心、泰格公寓等标的为基础资产，设立规模为42亿元的资产支持专项计划。而这个专项计划的实施预计可为其贡献报告期净利润约25亿元。