2020年，房地产行业的销售规模创新高，高达17万亿元，但地产股却跌得各大开发商没有脾气。老板们都看不过眼了，1月6日，世茂集团董事局主席许荣茂增持了世茂集团100万股，涉资2308.44万港元。1月5日，融创中国董事会主席孙宏斌也花了2572万港元第三次增持自家股票。

  据机构统计，申万28个一级行业有7个行业全年是下跌的，其中房地产指数是跌的最惨，跌幅接近11%。以行业销售规模排名前十的房企为例，过去一年，市值共缩水了约3631亿元，相当于跌去了一个万科A。

  有业内人士表示，虽然地产行业的各项估值均处历史大底，但2020年，地产股的群众基础、市场基础都在持续流失。“市值反映的是企业未来价值，在金融环境全面收紧的背景下，地产行业的基本面还是偏弱。”一家投资机构表示，房企未来面临较大的经营压力，2021年的股价表现依然有压力。

  房地产开发指数全年跌幅近11%

  中海跌幅最大

  2020年，中国的房地产行业在种种看空声浪中，逆市上行，在经历了第一季度的停摆后迅速复苏，商品房全年成交额又创出了新高。各大标杆房企的业绩也稳中有进，据中指研究院的统计，2020年百亿企业销售额平均增速为14.4%。

  相较销售市场，开发商在资本市场的处境要困难得多。房地产开发指数从年初的低点起步，逐渐攀爬上8月份的相对高点，然而好景不长，自2020年8月下旬开始，行业指数便掉头持续向下，全年跌幅近11%，远远跑输同期上证指数12.6%的涨幅，位列最惨烈行业板块之一。

  以销售金额排名前十的房企为例，2020年全年下来，只有2家房企的股价录得了上涨。其中，保利地产以2020年1月2日的15.44元开局，在12月31日报收15.82元，微涨2.5%，按119.68亿的总股本计算，市值增加了45.5亿元。过去一年，绿城中国从9.67港元上涨到了11.34港元，17%的涨幅跑赢了不少地产股。

  在股价下跌的8家房企中，跌幅最小的是万科A，从年初的31.54元下降到了年末的28.7元，跌幅约9%，市值缩水了330亿元，截至2020年12月31日，总市值仍有3334亿元。跌幅最大的是中国海外发展，股价从29.68港元跌到了16.86港元，跌幅达43%，市值没了1404亿港元。股价跌了四成的还有融创中国，一年时间，市值蒸发了882亿港元。而碧桂园、华润置地、绿地控股、世茂集团等公司，跌幅则在12%-25%。

  整体来看，两家A股上市房企的股价表现要比内房股稳定，但就估值而言，这10家房企除了中国恒大仍有20倍的市盈率外，其余大部分都在10倍以下。一位业内人士表示，2020年，不少高估值地产股的估值都在下降，群众基础、市场基础都在持续流失。

  进入2021年，房地产开发指数依然没有改变下行的趋势。中国银河证券的数据显示，截至2021年1月7日，房地产行业PE(TTM)为8.0倍，低于1年移动均值8.7倍，低于3年移动均值10.0倍，房地产行业PB为1.1倍，市盈率和市净率仍处于底部区域，公募基金配置比例持续走低。

  地产股投资逻辑生变

  开发商加快多元化步伐

  2020年地产股的颓势，与“三道红线”监管政策的出台息息相关。“8月份以后，地产股的表现是受到了‘三道红线’比较明显的影响。”一位分析师认为，融资新规改变了整个地产行业的增长预期。

  按照东北证券的测算，选定TOP30房企计算“三道红线”下2021年有息负债增长上限，复盘历年有息负债撬动销售金额势能以及TOP30房企销售金额增速占全国销售金额增速比重，预计2021年全国销售金额增速为5.5%，销售面积增速为1.4%；

  龙头房企对未来的增速也态度保守。例如，中国恒大2020年录得了7232.5亿元的销售额，同比增长20.3%，但2021年的销售目标只定在了7500亿元，增速仅3.7%。

  2021年的政策环境对房地产行业依然不太友好。在2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。平安证券认为，定量测算下，新规将导致2021年金融机构房地产贷款、个人住房贷款新增余额分别较无新规情形下降3%、8%。

  还有一种声音认为，地产股的核心问题并不是“三道红线”所带来的利空，也不是毛利率下降、业绩增速不及预期，或者现金流风险等。而是这个行业已经从风口上跌落，投资逻辑发生了变化，投资者只能赚业绩的钱、分红的钱，而不是估值的收益。相较没有天花板的估值收益，来自业绩和分红的收益空间要小很多、且受明显约束。

  鉴于地产业务本身已无太多想象空间，不少机构开始将目光投向了拥有多元化业务的发展商。而开发商也在积极寻找、增持估值更高的赛道。中国恒大便是一个典型案例，2020年12月28日至12月31日期间，该公司斥资9.2亿港元在二级市场增持了1.035亿股恒大物业股份，在2020年12月，该公司还花了超过20亿港元增持恒大汽车，就连新成立的房车宝集团都是奔着万亿元估值去的。中国奥园在2020年布局的医美概念股——奥园美谷获得了资本市场的追捧，2020年12月以来已经收获了4个涨停。

  后来者也在加紧向风口靠拢，1月5日，珠江投资与广汽集团签订了战略合作协议，计划投资19.23亿元切入新能源汽车领域。