走进房企

  房企债务置换有新花样

  “三道红线”压顶绿地，张玉良：一个季度降一道线

  合生创展346亿拿下广州最大旧改项目

  金科股份拟发行19亿公司债，用于偿还旧债

  国瑞置业再启高息发债模式

  华夏幸福收上交所监管函

  【1】房企融资进一步受阻、现金流趋紧已注定。贝壳研究院近日发布的报告称，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。不过已露端倪的是，房企正通过债务置换缓解债务压力自救。上周开始，华北某大行其所在省已有几个城市的地方政府和房企合作，试图通过地方政府融资平台向银行贷款，置换房企到期债务，以缓解房企现金流紧张状况。具体来看，明面上看，地方政府没有出面主导，银行与项目方洽谈时，对方也不会提政府背书，但银行是看着政府背景才对接。相关业内人士表示，房企拿到置换的资金并非盲目扩张或继续乱投资，只为活下去。在多个地市，这样的试点解决方案正在铺开。对银行和地方政府平台来说，这样的方式或许存在风险，但还款来源是新项目，地产公司在新的医疗城和轻轨周边都囤积了地块，新项目一方面可以“置换”旧债，另一方面也将有望带动周边地产升值，获得稳定的收入来源，进而改善房企现金流。

  【2】2019年报显示，绿地集团净负债率为155.6%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76，“三条红线”全踩雷。截至2020年第三季度，绿地控股仍踩中“三道红线”：净负债率为183.45%，远超100%的标准；剔除预收款后的资产负债率为82.38%，超过70%的标准；现金短债比为0.78，低于1倍的标准。近日，绿地董事长张玉良在每年例行的媒体交流会上表示，针对三条红线，绿地已经制定了降档时间表，先降的是现金短债比，原计划2021年6月完成，按现在的情况，2021年一季度降完一条线没有问题。其他两条线绿地的目标也是按要求提早，希望提早越多越好。

  【3】总投资超346亿元的广州海珠旧改“巨无霸”，最终花落合生创展。1月21日，经村民代表公开投票表决，合生创展以100%同意率，成为广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目合作企业。据悉，该项目北接中山大学，与广州塔直线距离约2公里。项目总占地面积约113万平方米，改造投资总金额约为346.67亿元，创下广州城市更新挂网招商以来投资总额纪录。

  【4】1月24日，金科股份对外发布公告称，拟发行19亿元公司债，募集资金拟用于偿还公司债券回售或兑付本金或利息。公告显示，金科股份该期债券为2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过19亿元，分为两个品种，品种一为4年期（附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）、品种二为5年期（附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。据悉，债券发行首日为2021年1月27日，起息日为2021年1月28日。

  【5】刚踏入2021年，多数房企就一如既往地开启了“借新还旧”的发债模式，不同的是，由于当前融资环境仍处于相对宽松，因此，部分房企的发债利率有所下调，但同时，也有中小房企的发债利率依然保持在高位，在港上市的国瑞置业即是一例。1月12日，国瑞置业公布发行一笔利率高达14.5%的三年期美元票据。从近期房企发债情况来比较，国瑞置业以逼近15%的债券高利率，创下了自开年以来房企“高息发债”之最。回顾过去四年，国瑞置业的发债利率呈逐年增长的态势：2017年—2019年，国瑞置业的美元债利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。同时，由于公司被惠誉二次下调投资评级至“负面”，加上盈利指标连续4年走低，市场对公司整体前景难言乐观。

  【6】据上交所1月21日披露信息，上交所向华夏幸福发出监管工作函，处理事由为：关于相关事项的监管工作函。截至目前，华夏幸福未对外披露2020年度营运数据。据此前发布的三季报，2020年1-9月，华夏幸福实现销售额合计600.85亿元，同比下降40.30%；对应的销售面积为328.72万平方米，同比下降63.92%。具体到各项业务方面，2020年前三季度，华夏幸福产业园区结算收入额为261.05亿元，同比增长37.06%；房地产开发签约销售额309.19亿元，同比下降60.64%；其他业务（物业及酒店等）销售额为30.61亿元，同比增长0.59%。