在北京的写字楼出租市场，金融街（000402.SZ）是曾经的“一哥”。如今，“一哥”卖起了自持物业，是为变现偿债还是业务收缩之举？ 

  1月28日，金融街公告称，拟以15.75亿元挂牌出售北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）100%股权及债权。

  德胜公司为金融街的全资子公司，主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。本次挂牌起始价格暂定为15.75亿元。其中德胜公司100%股权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元。转让理由是北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

  金融街预计，本次股权和债权转让完成后， 2021年度公司经营活动现金流可增加15.75亿元，合并层面将实现净利润约4.87亿元。

  物业租赁最“扛跌”

  目前金融街有三大业务板块，分别是房产开发、物业租赁、物业经营，其中物业租赁“最扛跌”。

  从收入构成上看，房地产开发业务为金融街带来了大部分的营业收入。2020上半年，地产开发占营业收入的比重为81.98%。但对应营收同比骤降约三成，毛利率仅为35.54%，同比下降7.76个百分点，

  同时，因酒店入住率和景区客流量大幅下降，金融街的物业经营业务实现营业收入 1.07 亿元，同比下降 65.00%，毛利率为-54.19%，入不敷出。

  2020上半年，受疫情影响，金融街物业为有实际经营困难的中小微企业客户减免租金近5000万元，导致物业租赁毛利率略下降1.66个百分点，营收同比下降仅2个百分点。相比之下，物业租赁在三大业务板块中最为扛跌。

  出租率不及均值

  为何频频“动刀”写字楼项目？

  据戴德梁行数据，2020年上半年，北上广深四个一线城市写字楼的空置率全部飙升，分别是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。同期，德胜国际中心上半年平均出租率仅为76%。

  数据显示，2020年北京写字楼空置率和租金降幅双双创近十年新高。从中长期来看，此次疫情可能会永久性挤出部分写字楼需求。

  据悉，德胜国际中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米，金融街持有运营德胜国际中心部分面积约3.8万平方米。由于租户的租金承受能力相对有限，加之金融街持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。

  截至2020年中期，金融街持有的可出租面积约117万平方米，主要集中于北京、上海、天津等中心城市的核心区位，其中，位于北京的项目最多。目前出租率最低的一项物业，平均出租率仅有44%。

  去年12月22日，金融街与万科协商一致，拟37.1亿元出售北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权予平安人寿。此前，北京金丰万晟置业由万科与金融街间接各持50%的股权，其开发建设并持有运营的项目是金融街·万科丰科中心。

  财报显示，丰科中心可出租面积121092平方米，在北京8个主要写字楼项目里居首。

  “红线”下的债务压力

  2020上半年，金融街实现营业收入约58.67亿元，同比减少38.36%;；归母净利润约2.51亿元，同比减少76.13%。在业绩下滑之时，金融街还面临着较大的债务压力，出售部分资产，对金融街来说有利于优化其资产负债结构。

  截止2020年6月末，金融街的净负债率为202.31%，剔除预收款后负债总规模为1115.36亿元，资产负债率达到74.4%，现金短债比为0.55，踩中“三条红线”。

  实际上，自2016年开始，金融街的净负债率水平就处于持续上升的状态，2016-2019年，其净负债率分别为119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。2020年中期末，金融街的有息负债合计为 884.13 亿元，股东权益 383.79 亿元，若想摆脱“净负债率不超过 100%”这条红线，金融街的有息负债需减少约 392.67 亿元。

  截至2020年9月末，金融街的营业收入同比减少21.22%至105.18亿元，归母净利润同比减少33.87%至9.1亿元。同时，经营活动产生的现金流量净额同比大幅减少97.88%，筹资活动产生的现金流量净额为 22.35 亿元，2019年同期为-78.15亿元，主要系新增借款的增加。

  为救“红线”，从去年12月至今，金融街连续转让资产。

  出售丰科中心项目后，预计经营活动现金流增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，公司资产负债率下降0.24个百分点；解除中信城B地块合作协议后，可回笼约86亿元的资金；如顺利转让德胜公司，预计经营活动现金流可增加15.75亿元，合并层面将实现净利润约4.87亿元。

  算下来，三项资产处置将产生超120亿元现金流。按照2020中报数据推算，现金短债比有约90亿资金缺口，处置资产或可救一条“红线”，但对于其他两条来说，这还远远不够。

  今年1月18日，金融街面向专业投资者公开发行2021年第一期公司债券，发行总额9亿元，票面利率3.54%，债券期限5年。