“三年登陆资本市场”这是2019年初海伦堡物业提出的规划。

  迈入2021年，站在所规划3年的临界点上，海伦堡物业已初步搭建好上市版图，正在注入其新的物管新战略：市场化和科技创新。

  1月28日，海伦堡物业CEO陈耀辉着一身藏蓝色格子西装，出现在了海伦堡物业与杭州海康威视数字技术股份有限公司（简称“海康威视”）签约仪式的现场。

  一头干净整洁的头发显然是精心打理过的，从签字到交换签约本再到合影留念，陈耀辉的喜悦之情溢于言表。

  海康威视作为以视频为核心的智能物联网解决方案和大数据服务提供商，正是陈耀辉科技创新计划下智慧物业的有力协助和支撑者。

  去年12月12日的《2020美好生活服务创新峰会》上，陈耀辉对海伦堡物业接下来的发展方向给出了明确的定位，“我们这样正在转型的企业、中等规模的企业，新战略当中就两条：第一条，尽快市场化；第二，科技创新。”

  “未来2-3年，物业公司登陆资本市场是非常好的窗口期，也可能是窗口期的尾巴。”陈耀辉对物业风口的预判，或许是海伦堡物业新战略规划的关键考量。

  “早起”的海伦堡物业，能否抓住窗口期顺势进入资本市场？

  剥离地产 转入香港公司

  关于赴港IPO，太多的关注点都在母公司海伦堡身上，海伦堡物业上市的消息几乎没有，其实，董事长黄炽恒隐秘铺路物业上市已有一年多了。

  去年2月，海伦堡物业就初步完成了上市前的股权架构搭建，只是一年多的时间，招股书还没来，颇有“起个大早，赶晚集”的意味。

  反观今年年初在港交所递表的新希望物业，股权变动不到5天，1月13日招股书已摆上港交所；1月28日递表的中骏物业，1月15日左右，旗下物管品牌主体公司厦门世邦泰和物业管理有限公司（简称“世邦泰和”）划归到香港公司——中盛管理有限公司（简称“中盛”），不到半个月，招股书也已经出现在了港交所。

  海伦堡物业筹谋上市的想法，最早应该起于2019年12月。

  时间来到2019年，第二次提交上市申请的海伦堡，11月初再次呈现“失效”状态。接连两次的上市受挫后，彼时57岁的海伦堡创始人、董事长黄炽恒没有急于进行下一次的冲刺，而是“另辟蹊径”寻求其他突围机会。

  他有意将鸡蛋放在不同的篮子里，这一分散风险的篮子正是他旗下的物业板块海伦堡物业。在海伦堡二次上市申请失效后的一个月，海伦堡物业便走上了剥离地产之路。

  2019年12月7日，黄炽恒为海伦堡物业引入了一家香港公司宇浩发展有限公司（简称“宇浩发展”）。

  在此之前，海伦堡物业的股东架构很垂直，由广州市增航企业管理有限公司（简称“增航管理”）直接100%控股，增航管理的上一级控股公司是广州市蕊航企业管理有限公司（简称“蕊航管理”）。

  海伦堡控股集团有限公司（简称“海伦堡”）正是通过蕊航管理间接持有海伦堡物业100%股权，海伦堡目前由黄炽恒持股97.4%、其儿子黄博文持有2.6%。

  回到这家香港公司宇浩发展，其成立于2019年3月28日，它通过注资30.93万元，持有增航管理3%的股份。由此，蕊航管理的100%股份得到稀释，对增航管理的持股比例减至97%。

  经过这一次股东之变，海伦堡物业的直接控股股东增航管理，也就从单一股东持股，变成两个股东分持，蕊航管理持股97%，宇浩发展持股3%。

  两个多月后，海伦堡物业的股东再次发生变化。2020年2月23日，蕊航管理退出，将手中97%的全部控股权转让，接手的是广州市海汇企业管理有限公司（简称“海汇管理”）。

  海汇管理背后也是一家香港公司，其由辉冠发展有限公司（简称“辉冠发展”）100%控股。资料介绍，辉冠发展是一家于2019年4月在香港成立的公司。

  经过两次变动，海伦堡物业变成了由两家香港公司最终控股，即辉冠发展和宇浩发展，两者分别持股97%和约3%，这也意味着，海伦堡物业正式剥离了地产母公司海伦堡。

  这种从地产分离、引入香港公司的现象，与不少之前分拆物业上市的地产公司操作路径相似。业内人士也曾分析，引入香港公司，或是在为实现境外上市创造条件和便利，这些股权腾挪，也是搭建上市架构前所要做的准备。

  路劲陈耀辉加入 商管未在新增范围

  曾在路劲物业担任CEO的陈耀辉，两年前加入海伦堡物业。他的加入，也是黄炽恒为物业板块注入的新力量。

  陈耀辉为人很谦虚，在行业之间交流经验时，他从不吝啬于赞美头部物企对整个行业的贡献和价值，并虚心求教。或许正是这种谦虚务实的性格，让他赢得了海伦堡创始人黄炽恒的信赖，将海伦堡物业托付给他打理。

  陈耀辉具体何时入职海伦堡物业，或许能从工商变更中得知一二。据路劲物业工商变更信息显示，2018年8月陈耀辉退出了该公司法人以及董事长职务，而据其相关描述，或是在2018年下半年入职海伦堡物业。

  细数陈耀辉在海伦堡物业的时间，不过两年之久，相对于陈耀辉20年的物管经验来说，并不算长。在来海伦堡物业之前，陈耀辉曾在路劲物业担任CEO，目前其在海伦堡物业也同样担任CEO。

  入职第二年，也就是2019年12月7日，在海伦堡物业的直接控股股东增航管理，引入宇浩发展的同一天，陈耀辉加入了增航管理董事行列。不到一年，即2020年10月22日，其职位从董事上调为董事长，以增航管理董事长的身份，对海伦堡物业的实控权也在增加。

  海伦堡官网介绍，目前海伦堡主要分为三大业务集群：住宅物业、商业物业和创意科技园，其中，商业物业单独成行。在“物管+商管”打包上市渐多的当下，不知有着海乐世界、海乐城及海乐荟三大商业品牌的海伦堡会不会也有此打算？

  去年7月，海伦堡物业对经营范围进行变更，从原来的简单的三项业务：物业管理、中介服务、停车场服务，扩增了至少40多项，不过，乐居财经从中并没有看到“商业管理”这项。

  据了解，目前，海伦堡物业合约面积为4000万平方米，和2020年上半年上市物企在管面积中位数5000万平方米相比，还存在一定差距。

  对于资本市场的态度，海伦堡物业CEO陈耀辉在去年5月26日的“2020中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”上有过明确表示，“2019年初，我们提出了登陆资本市场的三年规划。”

  按此时间来看，2019年初刚好也与海伦堡物业开启股权腾挪的时间节点基本吻合，如果以三年为期，2022年或是海伦堡物业登陆资本市场之年。

  已经搭建好上市雏形的海伦堡物业，会在什么时候向资本市场发起冲锋尚未可知。不过，关于如何“强身健体”，扩大市场份额，陈耀辉给出了自己的答案，“一是通过收并购增加市场份额；二是立足深耕区域，实行有效的项目拓展。”

  正如陈耀辉所说，未来2-3年，物业公司登陆资本市场是非常好的窗口期，也可能是窗口期的尾巴。眼下，留给陈耀辉和海伦堡物业冲击资本市场的时间没剩太多。