入主方圆、华新合作项目不足一年，珠光匆匆离场，它的“瘦身”计划开始了。

  2020年，珠光控股（01176.HK）激进扩张，上半年对联营公司的投资总额达16.8亿港元，较2019年底的273.9万港元，暴增约614倍。

  暴增的数据背后是“红线”压顶。截止2020中期，珠光控股净负债率约237.2%，远高于100%；非受限现金短债比仅0.04，小于1倍；均踩中“红线”。

  高压之下，珠光控股开始清退资产。2月2日，其子公司广州珠光城市更新集团有限公司（以下简称“珠光城更集团”）退出广州御泰房地产有限公司的股份（以下简称“广州御泰”），退出前持有该公司51%股权。

  珠光控股清退资产

  乐居财经获悉，2020年，珠光城更集团新增4家对外投资，除广州御泰之外，还有广州佳誉咨询，持股100%；广州镇东投资，持股70%；广州大龙投资，持股70%。4家新增子公司，均由珠光城更集团控股。

  事实上，不止珠光城更集团，珠光控股在2020年加大了对外投资力度。据2020中报披露，珠光控股于联营公司的投资总额约16.8亿港元，较2019年底的273.9万港元，暴增约614倍。

  同期，珠光控股总资产为392.8亿港元，较2019年底增长34.4亿港元，增幅约10%。而2018、2019年底，其总资产分别为358.1亿港元、358.4亿港元，增长甚微。

  有业内人士分析称，珠光控股加大投资力度，或有增厚自身资产的考量。三条“红线”之下，增厚资产相当于变相降低了净负债率等指标。

  截止2020中期，珠光控股现金及现金等价物1.58亿港元，短期有息负债约40亿港元，长期有息负债约152.6亿港元，净负债率约237.2%，远高于100%，踩中“红线”。

  2021年初，珠光火速退出广州御泰，或因完成了2020年在报表中的“使命”，也或许因另一条“红线”，非受限现金短债比仅为0.04。

  乐居财经获悉，2020年4月，珠光控股就曾以33.18亿元总价，出售广州火村旧改项目全部股权及贷款。该项目的预计总投资达114亿元。当时，项目自2013年改造方案获批以来，推进已长达七年时间。

  珠光控股当时称 “考虑到中美两国的贸易争端以及冠状病毒爆发，导致集团当前经营状况，为集团在不久将来募集资金带来沉重压力。”而那次出售，为其赢得了31.64亿元的流动资金。

  去年11月，珠光控股以29.83亿元的价格，出售广州花城御景花园项目。该物业项目位于广东省广州市天河区珠江新城，由13栋商住楼宇及其附属设施、停车场组成，出售项目所得净额约3.74亿元。

  据了解，2020年中，珠光控股完成合约销售额约5.2亿港元，合约建筑面积约4.87万平方米，同比分别减少约65.8%及51.6%。由于爆发疫情，导致其交付的物业数减少及租赁下跌，珠光控股在2020年中的总收入约13.39亿港元，同比减少约39.2%。

  由朱氏三兄弟之一朱庆伊创立的珠光集团，其业务和影响力虽没有朱孟依的合生创展（00754. HK）之大，但也被业界公认为广州市隐形“地主”。

  珠光城更集团成立于1997年01月27日，法定代表人刘建文，注册资本20亿元。由广州御德投资有限公司持股100%，其实际控制人为香港公司嘉锋投资有限公司。

  早在2018年，珠光集团便将其所持珠光城更集团（原名“广州珠光置业有限公司”）置入上市公司珠光控股。

  据了解，珠光城更集团从2003年开始涉足广州城市更新，是最早参与旧改的房地产企业之一。目前其在广州已经成功改造潭村、广铁(老)南站项目、沥滘村等多个项目，在广州旧改市场均有相当的影响力。去年以来，珠光集团就先后拿下广州多个城市更新项目，包括荔湾沙洛村，以及投资达到138亿元的增城白江村项目。

  数据显示，珠光城更集团目前推进的村改项目超20个，总面积已超2000万平方米，总产值约5000亿元以上。

  “插足”华新、方圆

  珠光退出后，广州御泰由原股东广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）、广州华新集团有限公司（以下简称“华新集团”）各持股50%。

  广州御泰成立于2010-09-19，法定代表人为王宣，注册资本为1.02亿元。经营范围主要为房地产开发经营、场地租赁。该公司的早前名称实为广州华新方圆房地产开发有限公司（以下简称“广州华新方圆”），更名与珠光的进入不无关系。

  2020年3月4日，广州华新方圆的注册资本出现激增，从5000万元增加超一倍至1.02亿元。增资方正是珠光城更集团。凭借这笔增资，珠光城更集团正式持有了广州华新方圆51%股权。

  广州华新方圆股东方形成珠光城更集团、方圆地产、华新集团51%、24.5%、24.5%的三方持股局面。董事人员也出现变更，韩曙光、方明、王宣退出，新增范欣、刘武煌、谭劭熙、刘建文四人。

  当中，刘建文正是珠光城更集团董事长兼总经理，在珠光系多家企业均有任职。

  增资事项发生后5个月，2020年8月10日，“广州华新方圆”更名为“广州御泰”。

  到今年1月29日，珠光城更集团再次从广州御泰的投资方退出，后者此前新增的范欣、刘武煌、刘建文的三位董事人员也由此退出。

  在广州御泰多次的股权变更中，一位名为冯耀良的人始终居于该公司董事人员的中心位置，没有发生过变更。该人士实为华新企业集团董事局主席。

  华新集团最早成立于1990年，业务领域涵盖贸易、时尚、制造、华新健康、农业、置业、投融、饮食等。旗下华新地产成立于2014年1月，发展距今仅有短短几年时间。

  据了解，该公司现有及在建面积达约120多万平方米，可售货值约200亿元。包括华新总部大厦、华新方圆广场 、华新智汇+、芳华都汇大厦、惠州港惠三期项目、清远磐碧项目 、长沙清控科创基地等地产项目。

  事实上，华新与方圆交情甚笃。

  早在房地产企业疯狂进军金融的2014年，华新集团便联合方圆集团等多家公司投资成立了广州e贷。在2017年11月方圆房服（09978.HK）上市之时，冯耀良还是其座上宾。

  位于广州珠海的华新方圆广场，是华新与方圆地产合作的首个中心区商业综合体项目。该项目总建筑面积约16万平方米，规划三栋107.8米商业楼、一栋200米写字楼及裙楼开放式街区商业。建成后，集精品超市、电影、餐饮、购物、儿童游乐、健身、休闲娱乐等业态一体。

  项目旨在“通过设计激活旧城商业，提升街区活力与人们的生活品质”，对于旧城改造的优势或正是方圆与华新引入珠光的主要原因。据了解，去年11月，该项目一期已完成底板封底浇筑。